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1第一编导论第一章房地产概述一、名词解释1.地产对特定地块的排他性支配权。2.房产房屋的所有权或其他权益。3.不动产不可移动或移动后价值或使用价值减损的财产。4.房地产房地产是房产和地产的统称。二、单项选择题1.C2.D3.C4.A5.C三、多项选择题1.ABCD2.AD四、填空题1.房地产是房产和地产的统称。2.地块的排他性支配权包括所有权和使用权。3.支配权利一般是所有权五、判断说明题1.错。可以有独立的地产，但没有脱离土地的房产。2.对。房地产是特定物，世界上没有完全相同的房地产，不可完全替代，法律上的赔偿只能以价值计算。3.对。房地产市场和股市一样，能够反映国民经济状况，所以是公认的国民经济晴雨表。4.错。不动产是不可移动或移动后价值或使用价值减损的财产。5．对。房地产市场的波动低于股市，较为稳定，能较好地反映经济状况，在长期中对经济反映更良好六、简答题1.⑴永久性或耐久性。在相当长的时间内，不会毁坏。⑵固定性和安全性。只有法律转移，不能物理转移。⑶特定物。世界上没有完全相同的房地产，法律上的赔偿只能以价值计算。；⑷必需品和供给有限。⑸具有资本价值。保值增值。2.可以有独立的地产，没有脱离土地的房产⑴实物形态。房屋建在土地上，没有空中楼阁。⑵权属关系。房屋所有权依赖于土地权利。⑶价格构成。房价包含地价。⑷处分权。房屋的处分一般同时涉及土地处分。七、论述题1.⑴房地产经济比重。建筑及房地产业是包括美国、中国在内的许多国家的支柱产业；美国新建筑的投资大约已占到GDP的7%；1990年，美国房地产价值大约8.8万亿美元，大约占全国财富的总额的56%。⑵经济晴雨表。房地产市场和股市一样，是公认的国民经济晴雨表；房地产市场的波动低于股市，在长期中对经济反映更良好。⑶房地产泡沫。房地产过度投机，形成泡沫，严重危害国民经济，危害社会。⑷房地产的发展和宏观调控密切相关，和社会居住的基本问题相关。目前中国的房地产宏观调控处于困难时期。第二章房地产制度概述一、名词解释1.房地产民事法律关系平等主体之间就房地产使用、交易等形成的法律关系。2.房地产行政法律关系国家在房地产管理中与行政相对人之间的行政管理关系。3.房地产惯例房地产行业遵守的习惯性做法。4.房地产制度房地产运行过程中遵守的行为规范。5.房地产政策政府颁布的有关房地产方面的规章制度，以及政府有关房地产发展、管理的意图、目的。二、单项选择题1.A2.D3.B三、多项选择题1.ABC2.AC23.ABC四、填空题1.宪法规定土地归属和利用制度，是房地产的根本法。2.房地产法律法规直接规定房地产的权利、义务。五、判断说明题1.错。房地产政策在不同的时期应当着重解决不同的问题。2.错。房地产市场容易受到政府政策的影响，例如，房改推动了中国房地产市场的发展。3.对。我国房地产立法指导思想的偏差是没有运用法律的物权法原理，而是运用所有制的所有权、使用权分离理论，带来严重的问题。4.对。我国房地产领域的立法出现了民事、行政法混同的现象，产生了严重的问题，今后我国房地产立法发展方向是民事法律、行政法律分离。六、简答题1.⑴宪法。规定土地归属和利用制度，是房地产的根本法。宪法改革。⑵物权法。规定房地产权利以及取得、丧失规则，相邻关系、抵押……是房地产法律、法规的直接法律基础。物权法完善⑶房地产法律法规。直接规定房地产的权利、义务。房地产法律法规现代化。⑷相关法律、法规。如《城市规划法》2.⑴政府对市场的过度管制；⑵立法指导思想的偏差；⑶管理权与所有权不分。3.房地产交易关系；⑴开发中的委托设计、承包关系；⑵相邻关系；⑶物业管理关系七、论述题1.⑴房地产惯例是房地产行业遵守的习惯性做法。⑵房地产惯例不一定合法，也不一定合理，许多甚至是不能公开的潜规则。⑶不同国家、不同城市在不同时期，房地产许多惯例，尽管不是法律、不是政府政策，但对普通人士，不遵守是不可能的。⑷社会改革，革除弊端。2.存在问题：以行政权利为基础，民事、行政不分。⑴立法有浓厚的行政管理性质；⑵行政管理权利对民事权利干预不当；⑶立法权利部门化。弊端成因⑴政府对市场的过度管制；⑵立法指导思想的偏差；法律的物权法原理⑶所有制的所有权、使用权分离管理权与所有权不分。整和思路：以民众权利为基础，民事法律、行政法律分离；物权法为基础，保护民权。第二编土地制度第三章土地产权制度一、填空题1.土地制度是世界各个文明国家最主要的制度之一，一般包括土地产权制度、利用制度、交易制度二、单项选择题1.A2.D3.D三、多项选择题1.ABC2.ABC3.AD四、填空题1.国有土地制度的优点是平衡土地关系。2.私有土地制度的优点是竭尽利用。3.世界土地产权类型包括公有土地制度和私有土地制度。4.我国两种土地所有权形式包括全民所有和集体所有。五、判断说明题1.错。世界上一般通行两种土地所有权制度，公有制和私有制。2.对。国有土地制度对私人利用有许多限制，往往会出现利用效率低的弊端。六、简答题1.⑴国家所有，政府控制；⑵民众不能直接得到任何益处。2．⑴农村集体所有，政府有较大控制权；⑵民众可以直接得到益处。3.⑴保持国家和集体土地所有权。⑵所有权与使用权分离，土地使用权流转。4.⑴直接支配土地的物权3⑵较强独立性的物权⑶几乎是所有权七、论述题1.⑴土地重新国有。⑵使用权私有化。⑶国家直接控制部分土地。第四章土地利用制度一、名词解释1.城市土地储备政府收购、征收土地，进行前期开发再储备或直接储备，再向市场供应。2.农用地直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。3.土地征收国家或政府为了公共目的而强制将私有土地收为国有并给予补偿的法律制度。4.土地征用国家或政府为了公共目的而强制将私有土地占用，不需要使用时退还，并给予补偿的法律制度。5.建设用地建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。6.未利用土地指农用地和建设用地以外的土地。7.城市土地城市土地是指行政上设为城市所管辖的市区土地。8.农村土地是行政上属于村、非建制镇的土地，与是否城市化没有关系。二、单项选择题1.D2.B3.A4.C5.C6.A三、多项选择题1.ABC2.ABCD3.ACD四、填空题1.按土地自然用途可以把土地分为农用地和非农用地。2.按土地社会目的可以把土地分为公益用地和私益用地。3.按国际惯例，土地征收征用的前提应当是公共利益。五、判断说明题1.对。由于商业性用地也可以采取土地征收征用，私人获取暴利，土地征收实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。2.对。土地分类是适应社会发展的需要，对不同类型的土地用途进行限制，或进行不同的管理。3.对。由于我国法律限制了农地的自由买卖，城市建设用地只能通过土地征收实现。4.错。城市土地储备在世界上许多国家都有，不是中国特有的制度。5.错。许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途，但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。6.错。城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上还是农村土地。六、简答题1.⑴公共设施用地：街道、公园、文物古迹⑵政府行政用地：政府宾馆等经营性场所用地除外⑶公共性质用地：学校、医院、体育馆2.⑴农用地。直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。⑵建设用地。建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。⑶未利用土地。指农用地和建设用地以外的土地。3.⑴土地收购；⑵土地储备；⑶土地供应。4.⑴取消土地城乡二元制度。⑵明确公益用地和私益区分，明确范围。5.⑴许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。⑵保护非农土地的自由流转，限制房地产随意开发。七、论述题1.⑴农地征用是中国目前城市建设获取土地的基本模式，对推动中国城市建设起到了积极作用。⑵目前农地征用制度存在严重问题4①补偿标准低，土地价值和农民应得份额不分。②征用范围无限扩大，实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。⑶农地征用改进措施由政府直接控制变为市场运作，政府监督。2.许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途。⑴有利于农业生产，特别是粮食生产的稳定。⑵但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。⑶国家应当对所保护的农田的所有者或使用者进行补偿，平衡社会利益，农田保护才能持久。3.⑴任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；⑵兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；⑶乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。第五章土地交易制度一、名词解释1.土地出租土地所有者作为出租人将使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.土地使用权出让的基本含义国家以土地所有者的身份通过与土地使用者订立出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3.土地挂牌出让方式出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4.土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。5.国有土地租赁的定义国家以土地所有者的身份通过与土地使用者订立出租合同，将土地使用权在一定年限内出租给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地租金的行为。二、单项选择题1.D2.C3.A4.A5.B三、多项选择题1.BCD2.ABD3.AD4.AC5.ABCD6.ABC7.ABD四、填空题1.受让人国家2.203.3个4.闲置土地五、判断说明题1.错。我国土地使用权出让的主体是国家（政府），土地管理部门是代表人。2.错。经济适用房的土地可以划拨。3.对。美国私人土地交易自由，政府控制的土地严格限制交易。4.对。土地使用权出让必须是国有土地，集体土地无权出让。5.对。目前我国土地出让最常期限是70年，但可以续期。六、简答题1.⑴是最重要的财产交易制度之一，⑵对经济发展有重大意义，⑶也是社会公平稳定的基础。2.⑴国家机关用地和军事用地；⑵城市基础设施用地和公益事业用地；⑶国家重点扶持的能源、交通、水利等用地；⑷法律、行政法规规定的其他用地3.⑴鼓励交易。带来投机⑵限制交易。可能造成效率低下。4.⑴非买卖关系。所有权不转移。⑵非租赁关系。不仅有债权，还有物权。5.⑴行政性，属行政方式。⑵无偿性，不支付出让金。⑶无期限性，土地使用权的存续期限是长期的或无限期的。⑷不可交易，使用权不能直接进入市场，是一种不可交易的财产，失去了财产性质6.⑴取得方式不同。划拨是行政方式，出让是市场交易方5式。⑵是否支付对价。划拨是无偿，出让是有偿。⑶存续期限。划拨无期限，出让有有期限。⑷使用权的性质不同。划拨是不可交易的财产，出让是可交易的财产。七、论述题1.⑴土地使用权出让期限的规定存在于国有土地，私有土地不存在。⑵中国规定居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或其他用地50年。⑶不符合中国历史传统，中国自唐朝实行永业制；农村房屋与城市私房没有时间限制，冲击着土地使用权出让期限的规定。⑷土地使用权出让期限带来的问题在逐渐暴露，最终可能会取消，代之以其他制度。第三编产权制度第六章房地产权关系一、名词解释1.农村房屋农村房屋是建造在农民集体土地上的房屋。2.城市房屋城市房屋是建造在国有土地上的房屋。3.城市私房城市私房是城市私有宅基地上的私有房屋。二、单项选择题1.A三、多项选择题1、ABCE2.BC3.ABCD4.ABC四、填空题1.城市私房的土地没有使用期限。2.经济适用房属于社会保障性质的房屋，中低收入家庭购买。3、土地所有权4、在建工程抵押登记5、