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学习《房地产估价案例与分析》应注意的问题一、《房地产估价案例与分析》课程特点《房地产估价案例与分析》是一门综合性、实际操作性比较强的课程。学习该门课程要对《房地产估价理论与方法》、《房地产开发经营与管理》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是如何把握估价的理论、方法、相应计算、有关的法律法规应用到估价实践中去；特别要掌握并灵活运用《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），一切估价活动都要符合《房地产估价规范》和现行的法律、规章、规定。另外还要熟悉《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。二、《房地产估价案例与分析》考试特点在全国房地产估价师执业资格考试中，只有《房地产估价案例与分析》为开卷考试。从历年考试情况来看，该门课程有几次考试的合格标准分别有不同程度的降分，其余各科每年考试合格标准基本为60分。实践说明，该课程考试合格率历年都较低，从每年考试公布成绩后各科保留成绩来看，该课程每年保留成绩的人数也是最少的。从1995年第一次实行全国统一考试以来，该课程虽然一直为开卷考试，但题型及各题型所占分值发生了较大的变化，从最初的问答题和指错题各占40分和60分，到现在的考试试卷卷面分布情况为问答题30分、单项选择题20分、指错题40分、指错并改正10分。这些变化对参考人员来讲应该说是利好的，各题分值比重降低，不至于答题稍错一点就扣较多的分，同时题型发生变化后单项选择题和指错并改正题对参考人员来讲是比较简单的，考生在这两种题型上的得分一般都比较高，问答题和指错题对参考人员来讲难度较大的题型所占的分值就相应降低。这些变化在一定程度上来说是降低了考试难度，参考人员有针对性地复习准备，并在考试中掌握一些答题技巧，一定会对考试大有裨益的。三、《房地产估价案例与分析》考试技巧考试时答题技巧固然重要，但实力来自于自身的能力。自身的实力、基本功是内在因素，答题技巧只是外在因素，我们讲答题技巧是针对考生有相当准备的前提下才是可行的，而不是在考试中投机取巧。历年考试后，有些考生一出考场就恍然大悟，后悔莫及。这些考生考前准备相当充分，应该说自身实力比较强，可是临场发挥不正常，究其原因，这些考生在答题技巧上、复习准备上甚至考试心理上都存在一定的问题。分析起来有以下几种情况，考生应引起注意。（一）学习方法要得当。该课程虽然为开卷考试，考试过程中可以带相关资料，但是，考试时是没有多少时间来翻阅资料的。这就要求考生在复习准备时重点内容应该掌握记下来，甚至要背下来，不要指望在考试时查阅相关资料。实际上在考试时，如果有些问题拿不准，参考一下《房地产基本制度与政策》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价规范》等资料就可以了，不会有过多的时间查阅大量的资料，同时在考试时带大量的资料也是一种心虚的表现，考试时是派不上太大用场的。（二）做好考前心理准备。自己减压，特别是有些考生已通过其他三科，第二次就考《房地产估价案例与分析》这一科，心理压力大，总怕这科不过就前功尽弃。要相信自己的实力，前面已通过了三科，就剩一科应该简单多了。（三）时间分配要得当。从历年考试情况来看，特别是最近几年的考试，考生普遍认为考试时间太紧张、时间不够用，究其原因是时间分配不合理。正常情况下，问答题3题所占时间不要超过40分钟，可有些考生在考试时用去了1小时，表现出来的情况是答题繁琐，长篇大论，就怕回答不完整，有人形象地比作是写3篇作文，这就是不善于总结归纳，条理性不强，请看历年的问答题参考答案，只要把答题要点总结出来就可以了，如果考生还不放心就把要点稍展开一下，切忌阅卷老师在你大篇幅答题中找得分点。主要有以下三点需要注意：第一，要理清思路，思路要清晰，知道这个问答题所问的主要内容是什么，实际上对什么知识点的考察；第二，找出依据，根据问题所考察的要点是什么，找出相应的理论依据，如果这个理论依据不明确，那么答题可能就答非所问了；第三，答出要点，针对我们找出的依据，清晰地列出几点出来。在指错题上所花时间应控制在1小时内，先浏览一遍报告了解大意，第二遍再对报告进行指错。先看报告的整体结构是否缺项；再看各部分是否规范、是否有与《房地产估价规范》不一致的地方；然后再看各分析部分、计算测算部分是否完整、是否有误，技术参数选择是否合理。在做指错题时，往往有两种情况：一种情况是考生看完报告后很难发现错误，认为报告很规范，结果是在答题处勉强指出几个错误，大部分答题处都是空白。对于这种情况，要牢记考试所选的报告是有错误的，并且有不少于13处错误，一定要按照《房地产估价规范》和相关规定要求来指错，不要浪费13个答题处。另一种情况是考生看完报告后找出了相当多的“错误”，远远超过了13处，在填写答题处时犹豫不决，哪个也不舍得放弃。对于这种情况，一是将找出来的错误分析一下，将你认为最严重的13处错填写在答题处；二是将找出的错误分成两种情况，最严重的错误和一般错误，为保守起见，找出9-10个最严重的错误填写在答题处，将剩余的错误填写在答题处后面的3-4处，每一处可并列填写两个以上的错误，一定要注意将较为严重的错误填写在首位，这只是无奈之举。单项选择题采用排他法，选择一个最合适的答案就可以了，时间控制在15分钟内，该题型相对简单。指错并改正的题型一般有3-4处错误，时间应控制在10分钟左右，先看计算过程、采用的计算公式、技术参数是否有错并指出，然后再加以改正。对于不确定的错误不要随意指出，注意倒扣分，这种题型实际上还是比较简单的，至少比《房地产估价理论与方法》的大计算题要相对简单一些，因为是开卷考试，还可以参阅一下教材。总的来说，时间要分配得当，留一点时间检查一下，不要对一些小的细节纠缠过多，花太多的时间。2006年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询。假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（一）答：1．经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。（2分）（说明：答出出具估价委托书或签订估价合同，均给1分）2．该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准；（2分）（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定；（2分）（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；（2分）（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。（2分）（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（二）答：1．不可选取。（1分）（说明：回答不能确定并说明原因，给2分。）因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修等档次、建筑结构、楼层层数与层高、临界深度等不同，不具有可比性。（2分）（说明：说明实物状况具体差异之一，即给2分；未说明具体实物状况差异，不给分。）2．确定出租部分潜在毛收入时应注意：（1）租赁期内按租约计，租赁其外按正常客观的市场租金计。（2分）（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入，或应考虑是否存在无形收益。（2分）（说明：只写出潜在毛收入定义，给１分。）3．确定自营部分净收益时应注意：（1）测算正常客观的净经营（营业）收入。（1分）（2）应扣除正常商业利润。（2分）或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。（3分）或：应根据经营资料测算净收益，经收益为商品销售收入和扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（3分）（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本估价法时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？（三）答：1．错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用（3分）（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点（2分）（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。（3分）2．还应将重置价格减去折旧（1）可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折扣。（1分）（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。（1分）（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。（1分）（说明：只要应减去折旧，即给3分）二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸个小题相应的括号内）：（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（）。A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款2．下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（）。A．该宗地为出让使用权，可以单独办理抵押登记B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续3．若该在建工程以整体抵押，在无法定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（）。A．抵押价值B．处分抵押物时的市场价值C．抵押价值—处分抵押物的费用及税费D．处分抵押物时的市场价值—处分抵押物的费用及税费4．若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（）。A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积（二）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。5．在2006年10月时，张某的权益价格为（）。A