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案例十绿谷集团拟投资医疗服务产业案例分析第一部分项目概况1．项目摘要。绿谷集团和国内知名妇科专家曹泽毅（原国家卫生部副部长、中国著名妇科专家、中华医学会副会长《健康世界》杂志顾问，在妇科肿瘤的诊断治疗及预防方面有着很高造诣，其研究成果在国内外享有盛誉）等人合作建设四川省国际妇产科专科医院，预计总投资1.44亿元。该项目建设规模为150张床位。2．项目市场分析。目前国内城镇医疗服务的供给满足人们基本医疗需求。随着人们生活水平的提高，流动人群增加、发达国家的在华外籍人数量迅速增长，现有医疗机构提供的服务难以满足人们对高档的妇产科医疗服务的需求。尤其是高端人士的需求对价格不敏感，对服务要求非常高。该项目的目标市场是妇产专科、妇科肿瘤专业以及多发妇科疑难病症，目标人群为居住在国内的女性。据卫生部对2005年妇科门诊量的年终统计发现：宫颈炎、不孕不育、子宫肌瘤是困扰女性最多的疾病。而号称妇科第一瘤的子宫肌瘤，是妇科最常见的肿瘤，其手术后的感染和复发问题最让人头疼。最近十年来，妇科疾病谱发生显著变化，子宫内膜异位症、卵巢囊肿、子宫肌瘤、宫颈癌、卵巢癌等发病率不断上升。近几年来，我国宫颈癌发病率每年新增发病数超过13万，占女性生殖系统恶性肿瘤发病率的73%～93％。其中发病人群以35岁～39岁女性为主，对女性的生命和健康构成极大的威胁。国家流行病学最新统计资料表明，子宫肌瘤的发病率在30岁～50岁约30%。以40～50岁发生率最高，约占51.2%～60.9%。初步统计大约女性的5-10%患有子宫内膜异位症。我国不孕症的发生率约为17%，其中，男方原因引起的不孕占40%，女方原因引起的不孕占50%，由男女双方原因所致的不孕或未查出病因的约为10%。据世界卫生组织预测，在21世纪，不孕不育将成为仅次于肿瘤和心脑血管疾病的第三大疾病。有资料表明，中国有生育障碍的夫妇比例为16%～20%。同时，随着生活节奏加快和人类行为方式的改变，不孕不育的发病率还在不断上升，而且引起不孕不育的原因也越来越复杂化、多因化。3．项目规划。该项目目标建成一家面向在国内西南地区居住的富裕女性的国际化妇产专科医院。集合国内优秀的妇产科临床专家，聘请高水平的经营管理人才和护理人员。所有诊断、治疗、手术、分娩实施全程无痛性诊疗。医院的规模为150张床位。开设产科（围产）、普通妇科、妇科肿瘤、妇科生殖内分泌、妇女保健等科室。选址在距离成都市中区适当、交通便利的地区。环境、布局、建筑、装修、内饰、医疗设施将符合国际一流的标准。第二部分项目投资测算1．总投资估算（1）土地费用。该基本上预计占地100余亩，预计总费用近3000万元人民币，具体估算可见附表10-1。附表10-1土地费用一览表土地类别面积(亩)单价(万元)总价格(万元)建设用地63.8834.82223.02道路代征地21.8317.4379.84绿化代征地18.5917.4323.47合计104.32926.33（2）建筑工程费用。根据卫生部2004年发布的《综合医院建设标准（征询意见稿）》：150床规模的综合医院的建筑面积约1.2万平方米（80m2/床），建设用地面积约26亩（117m2/床），同时规定新建医院的建筑密度宜为25%-30%，绿地率不应低于35%。考虑到该项目的高端定位及未来的可持续发展，建筑面积按100m2/床估算，总建筑面积为1.5万平米。医院建筑是一种比较复杂的民用建筑，不同使用功能的房间都有自己的特殊要求，因此工程造价相应较高。《综合医院建设标准》规定急诊部、门诊部、住院部、医技科室等设施的平均建安工程造价，可参照建设地区相同建筑等级标准和结构形式住宅平均建筑造价的1.5～2倍确定。该项目建筑以带电梯的多层为主，成都的当地带电梯的多层房屋建筑成本1000-1500元/m2，我们以土建2500元/m2，装修1500元/m2估算项目成本。首期建筑面积15000m2,其他建筑分期建设，具体估算见附表10-2。附表10-2建筑工程费用一览表序号项目数量(平方米)单价(万元)金额(万元)1建筑150000.2537502装修150000.1522503园林绿化200000.03600合计6600（3）设备规划预算。医疗设备技术更新速度比较快，在配备各种设备时可以分步投入，并在实际操作中灵活采用融资租赁、分期付款等方式，在可能的情况下降低初始投资。经初步匡算，主要设备投入及估算见附表10-3。附表10-3设备规划预算一览表序号项目金额(万元)1室内一般设备5002大型设备13403手术设备4004分娩室设备5005门诊设备1506信息化相关设备500合计3390（4）总投资估算。根据上述各个分项估算，可估算出项目的总投资预算，具体可见附表10-4。附表10-4总投资预算一览表序号项目建设期（万元）第1年（万元）合计（万元）1土地2,926.002,926.002建筑安装6,600.006,600.003设备及其安装3,390.003,390.004不可预见费用1,000.001,000.005流动资金5,00.005,00.00总投资额13,916.005,00.0014,416.00注：在医院经营过程中，药品、耗材采购不需要占用太多流动资金，流动资金主要用途在于后勤保障的运营成本。2．投资及资金筹措计划。计划中的资金筹措方案及资金结构可见附表10-5。附表10-5投资及资金筹措计划一览表序号项目建设期（万元）第1年（万元）合计（万元）1土地2,926.002,926.002建筑安装6,600.006,600.003设备及其安装3,390.003,390.004不可预见费用1,000.001,000.005流动资金5,00.005,00.00总投资额13,916.005,00.0014,416.00序号项目建设期（万元）第1年（万元）合计（万元）1项目资本金投入8,000.008,000.003银行债务融资5,916.005,00.006,416.004其他机构债务融资-资金筹措总额13,916.005,00.0014,416.00该项目资本金由绿谷集团与合作投资方共同投入，共计8000万元。其中绿谷集团前期注资5000万，并预留2000万投资储备资金，合作方配套资金2000-3000万，双方以各自投资比例持股。该项目预计总建设期为2年，其中土建工程周期15-18个月，装修及设备采购、安装调试时间6个月。以绿谷前期注资5000万元、合作伙伴配套3000万元计，在支付2926万元土地出让金后，项目资金余额5074万元。土建工程平均每月支出250万元，如建筑商垫资入场，工程启动半年后开始按进度支付工程款60-70%，装修及设备采购工作从第15月起进行，先期付款70%-80%不等，建设、装修、设备尾款半年后支付；建设中期以土地或工程建筑（完工后）抵押向银行申请项目贷款5916万元继续投入建设，开业年初以医院经营收入作保证再向银行申请流动资金贷款500万元。根据上述资金筹措计划，可编制项目资金的需求计划，见附表10-6。附表10-6项目资金需求测算计划一览表时间窗资本金投入（万元）项目支出（万元）累计支出（万元）累计融资需求（万元）第1月8000土地29262926第1－15月土建26255551第15－24月装修、绿化19957546第15－24月设备2712102582258第24月土建尾款1125113833383第30月装修及设备尾款15331291649163．人力资源成本测算。医院共计150张床位，如考虑到项目的高端定位以及成都当地的经济状况，开设5个病区，人员配备及成本测算大致情况可见附表10-7。附表10-7人力资源成本测算一览表序号人员人数人均费用（万元）/年总费用（万元）1院长170702副院长2501003财务总监130304科室主任4401605教授7302106骨干医生10151507一般医疗技术人员3082408检验、B超、X光机、实验室108809护士长8108010护士80540011高级管理483212一般行政和其他人员（含行政、药房、收费、后勤等）15460合计17216124．收入预测。医院医疗收入主要包括门诊收入、仪器检测、检验、手术、监护、分娩、床位费收入。按照150张床位全部开放预测，达到满负荷运转后的年诊疗收入为6630万元，药品收入按照医疗收入的26.6%预测，为1692万元。在医院选址、市场定位明确之后，具体的经营收入主要取决于医院的技术水平及经营管理水平。此处所做经营收入测算仅就宏观层面考虑该项目的市场潜力，以150张床位全年收入8051万元为例，平均每张病床年收入为53.7万元左右，参照目前成都市场的典型数据来比较（如华西医院），华西医院现有床位3000张，日现金收入400万余元，平均每张病床年收入约为48.67万元，考虑到该项目的高端定位以及拟组建的高素质专家团队，该项目具备达到全年收入8051万元的潜力，具体情况见附表10-8。附表10-8满负荷状况下医院收入预测表序号项目平均每一诊疗人次医疗费用（元）每天人次开诊天数年费用（万元）1门诊收入2001003006002仪器收费B超1001030030彩超2001030060X光1001030030内镜10005300150仪器收费小计2703检验1001003003004手术80001030024005监护2005300306分娩*6000830014407床位等级A50020300300等级B30080300720等级C20050300300床位小计算1320合计6360注：（1）分娩包括顺产和剖宫产，该价格为平均价格；（2）药品收入按照医疗收入的26.6%预测，为1692万元。5．财务预测。鉴于该项目的性质为营利性医院，依照有关法规按企业会计准则和财务制度编制财务预测。因为取得数据的途径有限，本预测未作敏感性分析。正式开诊的第一年医疗收入按照满负荷运行收入的60%预测，第二年按90%预测，第三年按100%预测。药品收入同比例预测。日常费用按照医疗收入的15%测算，药品成本按照药品收入的80%测算。折旧与摊销金额按照土地50年、建筑30年、仪器设备7年计提，不考虑残值，考虑清理费用按10%计算，具体计提情况可见附表10-9。附表10-9折旧与摊销计算表序号项目金额(万元)折旧/摊销年限年折旧/摊销年限金额1基本建设土地29265059其他6600＋（660）302422设备3390＋（340）7533合计13916834银行贷款：中国人民银行公布基准利率：一年期借款年利率为5.76%，3-5年中长期借款年利率为5.85%，商业银行的执行利率最高可上浮30%。本表测算的借款年利率全部假设为6%。不考虑利息资本化对折旧和摊销的影响。首笔借款5916万为建设期中期借入，在开诊后第一年末计算利息期为1.5年。第二笔借款500万元为年初借入，利息按照年末支付，所有还款均为年末，具体情况可见附表10-10。附表10-10资金筹措表项目建设期第1年第2年第3年第4年合计资金筹措（万元）1391650014416自有资金（万元）80008000借款（万元）59165006416利息（万元）562.44294.96174.9684.961117.32还款（万元）15002000150014166416年底借款余额（万元）59164916291614160根据上述测算，可编制项目的财务预测表，具体可见附表10-11。估算说明：其中，所得税税率33%，前3年免除所得税以外的税收，第4年起营业税按照收入的5%计算，其他税收按照收入的3%计算。第一年的盈亏平衡点为诊疗收入3330万元；开业后10年累计可分配利润14855万元。附表10-11财务预测表单位：万元年度第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年收入诊疗收入3816572463606360636063606360636063606360药品收入1015152316921692169216921692169216921692成本人工成本1