步行街招商定位分析报告

1、招商定位分析报告嘉善地理位置相当优厚，距上海、杭州、苏州仅一小时左右车程，优越的地理环境对嘉善的经济发展起到了很大的连带作用；随着人民生活水平的日渐提高，嘉善的消费购买力持续增长，消费观念不断更新，生活需求更趋于多元化和高层次，但是目前嘉善整体商业市场缺乏规划，还停留在业态杂乱无序、档次高低掺杂、选择范围狭小、名牌品牌缺乏的小商业格局，完全不能满足嘉善人的消费需求，对高档商品都到临近的上海和杭州等大城市进行消费，生活极为不便。出现高品位、高档次、专业性、大业态的大商业消费环境便成为广大居民和经营业主的共同向往，同时当地消费购买力旺盛的消费特点决定了对本土高端商业的迫切需求。江南乐章的住宅品牌在嘉善民众的心中有相当高的声誉，江南乐章商业步行街以江南乐章住宅品牌为依托，创造出一条高档次、高品位、高创新、高业态的商业文化步行街，江南乐章商业步行街的规划建设是顺应了嘉善民众的消费心愿。一、嘉善块状行业商业的发展趋势发展块状商业和特色商业是商业街具备强劲竞争力的首要条件，也是消费者消费需求和消费方式的未来观念趋势，嘉善目前是木材和机械的加工基地，工业已呈现外资为龙头、民资为基础的发展格局，逐步形成了木业家俱、电子信息、五金机械、纺织服装四大特色产业。强实的工业经济推动了块状商业市场的出现，目前嘉善块状商业行业有在体育北路的浙北五金城和华东建材市场、320国道上的嘉善车城和家具市场、谈公北路上的嘉善食品商城、亭桥南路的手机一条街和休闲娱乐一条街、环北路上的五金电动工具和建材一条街；嘉善的块状商业基本是工业性商业，日常消费型如服装、鞋帽、皮具、家电、礼品、家居等商业还没有形成块状，商业遍布比较杂乱，档次类别较难分别，顾客想买商品往往要跑遍整个市区才能够了解商家和产品的综合差别，这样的现象是完全不适应消费者的消费方式和理念。杭州四季青和武林路的块状商业定位非常准确、业态统一相当成功，竞争优势极度明显。未来的商业大致可分成两大类，一是用以满足市民日常生活需求的社区商业，二是功能明确的商业街区和具有特定功能的目标消费场所。二、嘉善主要商业街商业的经营业态嘉善的商业布局缺乏一定的商业功能区域规划，主要商业经营业态是体育北路、320国道、谈公北路等城北片以建材、五金、木业、食品等专业性市场为主；亭桥南路靠北经营手机等电子商业为主；施家路、谈公北路、亭桥路等餐饮、休闲、娱乐特色街也基本形成，但是档次高低的商业混杂在一起，这样就无法提高整体的商业品质；解放路是分解城市南北的中心线，也是嘉善商业最为集中的地方，但是商业类型相对繁多。通过市场调查发现嘉善诸多商业街的商业特色并不明显，特别是消费类商业比较分散，随着城市规模范围的不断发展扩大，多个商圈将形成，商圈之间的强弱竞争也是成为必然，如果商业街没有功能特色、没有完善配套、没有愉悦的购物环境在竞争中将失去吸引力。新兴商业街的出现将改变目前嘉善杂乱无序、缺乏整体商业集群的老商业街商业格局，新兴商业街如何有效、合理的整合嘉善商业行业决定了是否具有吸引消费者的关键所在。完善的功能布局和配套消费、高档次品牌组合系列和统一的业态形象展示才是新兴商业街兴旺的必要条件。三、商业业主对江南乐章步行街的观点通过对嘉善主要商业街商业业主进行市场调查，确切有效的调查问卷有50份，具体统计效果数据为：知道江南乐章步行街的商业业主占总数的72％，不知道占总数的28％，这说明江南乐章步行街在嘉善商业业主的声誉和名气还是比较不错的。以后会到江南乐章步行街开店占总数的30％，不会开店占50％，不一定的占20％，这说明嘉善商业业主对江南乐章步行街的未来发展还是非常看好的。认为江南乐章步行街年租金在3万以上的占10％，认为年租金在3万以下的占90％，商业业主可以租赁到最低价格的商业房当然是最希望的。认为江南乐章会繁华起来的占84％，认为以后不会繁华的占16％，说明亭桥南路的繁华延伸在商业主观点中已经成为必然。知道嘉善新城区在人民大道以南的占48％，不知道的占52％，说明新城区的规划众多商业主也是了解的。关于江南乐章步行街招商交流会64％的商业主表示会参加，有36％的商业主表示拒绝参加，这表示商业主对进驻江南乐章步行街还是比较有兴趣的。对于今年是否会考虑开新店的计划有40％的业主表示有这样的打算，有60％的业主没有开新店的计划，说明嘉善的商业发展还是很有潜力和机会的。对于商业房年租金大部分业主把租金都写在2-3万/年，偏向2万的更多一点，很多业主都不愿意把真正的价格写出来。对于以后嘉善商业街繁华程度的比较大部分的业主认为亭桥路、车站路、施家路和解放路以后会是最繁华的商业街。从整体的调查情况来看，业主对江南乐章步行街的兴旺很是看好，对招商合作交流会也很有兴趣，江南乐章步行街的招商是整合和规划嘉善商业业态的良好机遇，同时也是体现江南乐章步行街特色的最佳方式。四、江南乐章步行街商业招商分析城市的发展在不断的加快，旧城改造、新区建设、城市扩建等都为新兴商业的崛起提供了最佳的发展机遇，淡化商业分布的地域和层次、突出商业的特色和功能已经成为新兴商业街发展的方向。新兴步行街与传统步行街在休闲娱乐配套设施的比重正在逐渐增加，新兴步行街更多的体现了社会活动中心的功能。江南乐章商业步行街应该是一个具有高档特色业态购物中心，同时又是一个文化、娱乐、休闲于一体的活动中心。将江南乐章步行街定位为名牌服装鞋帽、玩具礼品、数码产品、娱乐休闲、卫橱灯具、音响电器等功能区域划分的经营市场，依托江南乐章商业地块连接嘉善新城和旧城商业的地域优势，逐步引导步行街各业户经营名牌意识，实施精品工程，实现名牌效应，同时引进和建立如名牌超市、护理中心、健身中心、咖啡酒吧等大型配套商业，这样带动了整体的消费，也形成了一个新兴的商圈。江南乐章商业步行街招商要选择招商商业的行业范围，商业行业的选择要避免嘉善已经存在的块状商业，因为块状商业已经在本地形成了消费习惯和人气集聚，要把它专业市场分离出来经营成功的希望率很低。再就是要规划江南乐章步行街商业业态的布局，步行街的业态布局相当重要，业主租赁或购买商业铺位后经营行业必须和步行街业态相统一，这样在消费者的概念当中明确了业态的布置，商业功能格局就非常明确。当然还要组合和突出步行街的品牌优势，每一处业态商业都有品牌商业的存在，而这些业态中的品牌商业往往也是吸引消费者和同行行业汇聚步行街的主要因素。2、对中主力店的招商步骤和技巧第一步：重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业策划，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→规划设计→建造…主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造。第二步：按拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定主力店目标名单，并将其设立成三层目标群。第一层：5X家；第二层：3X家；第三层：2X家（X表示拟招主力店的个数，不同业态要分开）第三步：召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。第四步：视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加对招商人员进行必要的培训，制定合理的招商宣传手册；对于特别重要的商户最好能区别对待，有针对性的分析，为主力商户量身订做他所感兴趣的市调资料，比如：肯德基最关心什么？兰寇最希望周边的品牌配置是什么？等等，抢先一步了解客户所要了解的东西快其投资决策的步伐。个人认为，其实主力商户的招商还需要不断地展开“运动”，一般的主力商户都会确定2-3个替补品牌，比如：在招租肯德基的同时，相信你也已经联系过麦当劳了，合理利用品牌的枢纽关系，为招商能带来意想不到的作用！在下认为现在投资商铺最主要看的是一商铺的定位,一个好的定位关系到您以后长期回报的多少,二是商铺的经营管理者,看它是否有足够的经验,毕竟以后是它们来提您管理,替您向外租.当然象地理位置,人流,车流也很重要,但是如果前两样不好,什么也白搭!呵呵，自然风：我没有从事精品百货经营，而是在一家软件公司供职。印象中在厦门我们有几家相当优秀的客户，说不定贵公司就是我们的客户。不过这里就不多做广告了。对于精品百货业的经营，我的帖子只是抛砖引玉而已，希望大家踊跃发言。不过我可以回答你“三室一厅”的问题。百货业的“三室一厅”是指：休息室、试衣室、盥洗室和传统的营业大厅。但记住自己做的是精品百货！所以“三室一厅”这东西就有了不少特殊的地方：休息室：国内的精品百货店普遍缺少宽敞舒适的休息室，在卖场大厅里有塑料长条凳供人休息就不错了。在西方发达国家，最豪华的地方就是休息室。基本要素：真皮沙发、时尚杂志（这个很重要）、矿泉水、若有若无的舒缓的背景音乐、仅供展览，足以让女士尖叫的奢侈品（非卖品）、柔和的适合阅读的灯光和宽阔的视野……这是一个让人想起来就心底发痒，来了就不想走，歇足了力气就想返身杀入卖场、逸力再战的地方，也是另一个重要的广告阵地。但考虑到中国国情不比发达国家，国内可以考虑：营业大厅设坐椅、矿泉水、时尚杂志＋凭某种等级的会员卡进入VIP休息室相结合的办法。试衣室：千万别告诉我：这个我们也有。我说的不是那个面积大于一平方小于两平米的“笼子”。基本要素：地毯、梳妆台、挂钩、椅子、（一次性）拖鞋、四面落地的试衣镜、明亮自然的光线，当然还有足够大的面积。不多说了，没多少技巧，想想自己家如果需要装修一个试衣室需要哪些要件就行了。没有做不到，只有想不到罢了。盥洗室：我们的老祖宗没有创造这个东西，非要找和它相似的东西，那个就叫厕所了。但这两样东西的差别太大了。欧洲我不清楚，但在美国，消费者是真的被宠坏了。退货不需要任何解释，如果愿意，你可以加一句：“我不喜欢！”大家在国内开店应该是十分幸福了，呵呵。前两天看到一个“顾客在你商店里打碎东西怎么处理”之类的帖子，呵呵，在美国这个问题肯定没人问也没人回答。美国的老板会忙不迭的给你赔礼道歉的——他们是真的害怕——害怕你起诉他卖场布置不合理，危及人身安全。言规正传，正是由于顾客是上帝，所以几乎所有的店铺都特别重视盥洗室，大街上走的人如果内急了，随便找个商店进去解决就可以了。店铺老板和员工非但不会为难你，还怕自己的盥洗室条件不好你不愿来呢。他们的理念是：“不怕你来了不买，就怕你根本不来”。“家庭厕所”的概念也被美国的大商场所推崇。比如，夫妇两人陪老人上厕所或给婴儿换尿布（一个人照顾不过来，可以两个人一起进去）；洗手液、卫生纸这些大家都能想到，但自动售货机提供治疗头疼、腹泻的药品就比较难想到了。另外，盥洗室中没有残疾人专用和儿童专用的地方是不可想象的。总之，“以人为本”得到淋漓尽致的体现。（大家可以观察一下中国的肯德鸡、麦当劳的洗手盆，虽然有些东西变味了，但有几个没有儿童专用洗手盆的？）考虑中国国情，以上提到的东西我们应该量力而行。但至少应该相当干净，一定把那难闻的“味儿”消灭掉，然后综合考虑当地具体情况和自身定位，尽量多的站在顾客角度考虑问题。但最好别弄出个什么凭VIP卡去盥洗室的规定（一笑）。营业大厅：很重要的一个理念是：“用商店的空间留住顾客的时间”。或者说，顾客在商场多停留就有多购买的可能。其实上面提到的休息室又何尝不是如此呢？宽敞的空间，尤其强调宽敞的顾客通道，和其他诸多要素（大家可以讨论一下有哪些）构成的舒适的购物大厅十分重要。“三室一厅”的提法最初是听人大商学院的黄国雄教授讲的，虽然在我的论述中加入了不少个人的想法，但考虑列入我的“原创”中不合适，所以前面的原创帖没有详细说。3