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黑龙江工程学院成人教育学院学生毕业设计（论文）1第1章绪论1.1论文的目的和意义随着农村往城市化建设的趋势，房地产开发建设项目变得十分普遍。项目建设普遍存在于社会的各个领域、各个地方。越来越多的人服务于工程项目的开发建设。工程项目是以一个工程技术系统的建设和运行为任务的过程。工程项目的范围广范，其中最常见的工程项目为房屋建筑工程项目。房屋建设项目是一个漫长而复杂的过程，投资大，风险高，周期长，因此房地产开发成本存在着很多不确定的因素。更是出于目前物价上涨过快，房价过高的状况，使很多工薪阶层无法承受上涨过快的房价，那么房地产开发成本究竟由哪些方面组成呢？通过本人在实际中的工作经验及这三年来的学习，我把房地产的开发成本作为我的研究对象，同时有些部分数据为本人工作经验中得出的实际数据，同时部分数据是依据黑龙江省哈尔滨市作为参考，由于每个开发楼盘都有它的唯一性，不可能有完全一样的楼盘，由于它们各自不同的特点、规模和设计风格，数据必然会有差异性。因此，此论文只是作为人们在惊叹房价过高的同时，对房地产开发成本有一个初步的认识。1.2我国现今房地产市场现状1.2.1哈尔滨销售市场现状通过国家的调控，现今在房地产开发企业正面临着比较严竣的形式，2011年2月28日，中宣部、中央直属机关工委、中央国家机关工委、教育部、解放军总政治部、中共北京市委等6部门28日在京举办热点问题形势报告会，住房和城乡建设部部长姜伟新作了题为《关于城镇住房问题》的报告。姜伟新指出，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。姜伟新同时指出，部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的房地产调控政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨。姜伟新勾画了我国城镇住房基本政策。他介绍，按照我国实行社会主义市场经济体制的总体要求，从我国所处的历史发展阶段、城镇化快速发展和人多地少的基本国情出发，为了实现“住有所居”的目标，我国城镇住房实行市场供给与政府保障相结合、以市场供给为主的政策，强调满足基本住房需求、购置黑龙江工程学院成人教育学院学生毕业设计（论文）2与租赁相结合，鼓励自住型、节能省地环保型和小户型住房。不久前，国务院办公厅根据新“国八条”精神发出通知要求，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。国家信息中心经济预测部曾在媒体发布报告表示，住建部已初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，包括交易比较活跃的三线城市。最近，有媒体报道，住建部已初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单，“限购令”逐渐向未出台限购的大中型城市，及交易活跃的三线城市扩展。据统计，目前已提出将限购的城市已达30多个。市场预期，限购令将覆盖全国，限购政策将在全国多个城市密集铺开。最近，随着杭州、苏州、福州出台调控细则，已有25个城市出台了包含限购政策等“新国八条”执行细则，包括成都、长春、银川、南宁、青岛、厦门、宁波、无锡、苏州等二三线城市，目前正向二三线城市蔓延。这说明政府正在强化“新国八条”的落实执行，抑制部分不合理需求，尤其是投资投机性需求。限购政策对整体市场的影响是全面性的，包括未出台限购政策的城市，可能导致全国房市价量齐跌。首先，这表明了政府坚决调控房价决心，释放了政府从严落实执行调控政策的信号，必将重力影响到房地产市场的整体心态。限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，必将强力影响到市场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整体市场预期，可能迫使市场步入迟到的回调通道。其次，部分需求被挡在门外，市场预期异变，投资投机者退出市场，符合条件的购房者重入观望甚至弃购，购买力下降，市场需求将迅速萎缩，结果将导致成交量迅速萎缩。第三，购买力下降，成交下降，肯定会影响到楼盘销售，开发商的销售压力将加大，从而可能影响到开发商的资金回笼，增大资金压力。第四，由于限购是以套为单位，限购政策使得符合条件且有购买能力的购房者选择购买大户型，可能加大部分户型产品销售的难度。第五，限购政策，必然会影响到房地产投资，部分炒房资金可能使得部分炒房资金转向目前还没确定是否会限购的其他市场或无“限购令”的更下一级市场，市场担心可能促使房价泡沫向下转移，推高这些市场的热度，催大泡沫程度，催涨三、四线城市房价。有人建议，全国的所有城市都应该执行限购政策，要全方位抑制投机资金。此外，种种迹象显示，2011年的调控还将进一步升级。政府还将通过房产税试点黑龙江工程学院成人教育学院学生毕业设计（论文）3等措施，建立房地产调控长效机制。并在土地、信贷、税收等方面采取综合调控模式，其中央行肯定年内继续加息和上调准备金率。最近，住房和城乡建设部部长姜伟新接连表态城，接下来，要坚决遏制部分城市房价过快上涨，将会通过强调政策的执行来继续稳定房价，研究制定中长期稳定房地产市场发展的政策措施，随时可出台新的房地产调控政策。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史也表示，2011年我国的土地政策突出特点是坚持房地产调控不放松。由于调控政策的针对对象是全国性，市场心态影响、预期改变、房价调整是全面性的，因大势已改变，即便那些没有限购的市场，消费者也将观望，投资投机者一般不会逆势进入，整个市场可能向健康化发展。1.2.2哈尔滨市出台的政策哈尔滨市政府为了认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，哈尔滨市政府发布了〔2011〕4号文，其中重点内容是对购房者所采取的限制。主要内容有如下三条：1、进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感；2、做好住房价格调控工作；3、合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。加快个人住房信息系统建设，进一步完善房屋预（销）售管理，采取切实措施，加强市场监管，确保住房限购政策落实到位。严格执行国家关于差别化住房信贷政策、房地产税收政策以及境外机构和个人购买住房管理的有关规定；4、加大保障性安居工程建设力度；5、严格住房用地供应管理。1.3房地产开发成本的组成房地产开发成本的核算是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，再根据全部费用的支出最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。同时，由于每个项目开发规模的不同，房地产开发的成本的管理也是不同的。对于小规模的开发，如单幢楼或几幢楼体的开发，这个问题相对就比较容易解决，可以黑龙江工程学院成人教育学院学生毕业设计（论文）4将全部开发量作为成本对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如上万米的小区开发建设，就必须科学地确定成本对象。在这种情况下，房地产开发成本核算就不能过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使成本核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。房地产开发成本主要有四大部分组成，一、土地费用；二、前期费用；三、建筑安装成本；四、工程建设其他费用等组成。1.4论文的主要内容1.4.1土地费用土地是构建商品房最基础的领域，由于工程项目固定于一定地点并与地面相连接，必须占用一定量的土地，那么房地产开发商也就必然要为获得建设用地而支付一定的费用。1.4.2前期费用及控制为使工程顺利进展而需办理的一切手续而花费的成本及在办理过程中所采取的控制手段。1.4.3建筑安装费用及控制建筑安装费用是指用于建筑和安装工程方面的费用，它由建筑工程费用和安装工程费用两部分组成。建筑工程费用是指建设工程涉及范围内的建筑物、构筑物、场地平整、道路、室外管道铺设、大型土石方工程费用等。安装工程费用是指主要生产、辅助生产、公用工程等单项工程中需要安装的机械设备、电器设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装及配件工程费，以及工艺、供热、供水等各种管道、配件、阀门和供电外线安装工程的费用等等及在项目施工过程中为了控制成本所采取的手段和措施。建筑安装工程费用占房地产开发总成本中比较重的份量，因此作为主要的论述内容。1.4.4工程建设其他费用构成及控制工程建设其它费用是根据设计文件要求和国家有关规定应由项目投资支付的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的一些费用。其中包括建设单位管理费用、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、研究试验费、工程监理费、工程保险费、供电贴费等等。黑龙江工程学院成人教育学院学生毕业设计（论文）51.5本章小结本章主要介绍了房地产开发市场的现状及未来发展方向，明确了论文的主要论述内容，并对论文所主要阐述内容和各个组成部分做了简单的阐述。黑龙江工程学院成人教育学院学生毕业设计（论文）6第2章土地费用2.1我国建设用地简述我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。建设用地是指营造建筑物为目的工程用地的总称。按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可分为国家建设用地、乡村建设用地和外商投资企来用地三种类型。在我国，建设用地应使用国有土地；集体土地段经依法征用转为国有土地后，才能使用；企来或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。国有土地的取得主要通过行政划拔和市场机制两条途径。利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地权仍属国有。2.1.1通过行政划拔获取土地使用权根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拔。行政划拔作为一项国家措施，它具有一定的强制性。2.1.2通过市场机制获取土地使用权通过市场机制获得土地使用权，主要是适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。它包括出让和转出让两种方式。出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让土地使用权者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂处于四种方式。土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。准予转出让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。通过市场机机取得土地使用权的用地者，在规定的使用年限内，有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。土地的使用年限与土地的性质有关，一般住宅用地70年，办公用地50年，商业用地40年。黑龙江工程学院成人教育学院学生毕业设计（论文）72.2房地产开发土地费用本部分主要以国家出让国有土地使用权的方式为例简述房地产开发土地费用的组成。取得国有土地使用费包括：土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费等。2.2.1土地使用权出让金是指建设工程通过土地使用权出让方式、取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。房地产