水岸华庭物业管理方案

汇厦住房“水岸华庭”物业管理方案目录项目概述………………………………………………管理理念、服务宗旨、总体目标……………………物业管理的提前介入…………………………………交房……………………………………………………装修期管理……………………………………………常规性公共服务和管理………………………………项目管理处及人员设置………………………………物业管理收入成本测算………………………………社区文化活动…………………………………………“水岸华庭”——亲水人生成都安怡物业管理有限公司Tel：8957455087321756Email：[e-mail]２２项目概况管理理念、服务宗旨、总体目标一、管理理念：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造精品项目。二、服务宗旨：以人为本、追求创新、至诚服务。三、总体目标：社会效益、环境效益、经济效益，即以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。“水岸华庭”——亲水人生成都安怡物业管理有限公司Tel：8957455087321756Email：[e-mail]３３（一）前期目标：成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发建设成本，推进楼盘的销售。（二）管理期目标：1、管理费收缴率90%2、业主对物业管理综合满意率90%4、有效投诉处理及时率90%5、设备设施完好率95.%6、火灾发生率07、治安刑事发生率08、业主报修维修及时率90%9、报修维修合格率95%10、在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。11、在两年达到“成都市优秀物业管理示范小区”。物业管理的提前介入一、规划设计阶段前期介入1、要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。2、加强与发展商、施工单位等部门联系，参加方案讨论，就物业管理方面，提出专业建议。3、制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；4、会同开发商，编制并制作“业主手册”、“临时业主公约”。二、协助营销代理公司做好楼盘销售良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入将根据实际情况，协助“水岸华庭”——亲水人生成都安怡物业管理有限公司Tel：8957455087321756Email：[e-mail]４４楼盘的销售和宣传推广。具体的措施和安排如下：1、提供物业管理咨询：“水岸华庭”公开发售后，我们将派遣物业管理服务人员进驻销售现场，负责物业管理服务方面的咨询服务，同时开通热线电话，就业主及销售员提出的问题给予解答。2、为销售人员提供必要的物业管理知识培训，以减少因此而产生的销售纠纷，并就销售员反馈的物业管理方面的意见和建议提出具体的解决方案，增强业主信心。3、提供护卫及保洁服务：正式开盘后，为售楼中心及样板房提供专业的护卫服务和保洁服务，维持销售现场的良好秩序环境，同时亦让购房着对未来的物业管理服务有初步的感受。4、提供有形展示：在销售现场，我们将提供安怡物业的宣传资料、图则及标识等，提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。5、配合营销代理公司开展促销活动，协助开发商定期举办展节日庆典、业主嘉年华及其他庆祝或促销话动。6、开展业主意见征询：在销售过程中，我们拟通过问卷、电话、面谈等方式开展2－3次业主意见征询，就业主及购房者对物业管理服务、会所管理方面的需求加以收集和统计，及时修订和调整物业管理服务方案，确保日后物业管理服务的适用性。7、提供优质客户服务（1）在销售中心内配置雨伞架、急救包、针线包等，以便购房者不时之需。同时配置一定量的儿童游乐设施、资料架及时尚杂志等，让购房者（尤其是家庭购房者）在参观样板房的同时可感受休闲之乐；（2）提供门童服务，负责业主的迎送工作；（3）在销售中心提供代客泊车、幼童看护、赠送雨伞等各项服务。8、费用的解决办法通过上述各项我们所提供的服务和配合工作，我们有理由相信：“水岸华庭”的销售能够实现“发展商满意、业主满意”的双重目标。对于前期介入所发生的“水岸华庭”——亲水人生成都安怡物业管理有限公司Tel：8957455087321756Email：[e-mail]５５各项工作费用，经过我们测算共需12.5万元，根据国家及市物业管理相关法规的要求，此笔费用理应由开发方在营销费用中支付。三、房屋竣工验收物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。1、制订物业验收流程；2、参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；3、发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；4、参与重大设备的调试和验收；5、指出工程缺陷，不合格项目，备案并督促责任部门整改，进行复验。6、符合接管标准后办理书面移交手续。制作“备忘录”。7、以出色的物业管理协助推动销售；及时将顾客信息反馈给销售部。协助销售部、工程部做好售后服务工作。四、介入项目时间表1、2007年5月至2007年6月，签定前期物业管理委托合同，与汇厦房产及营销代理公司商定物业促销协助计划、管理服务费、停车费等。2、2007年7月至2008年10月，前期介入，组织成立专门班底，实施协助楼盘销售、同时跟踪工程进度，收集各类工程资料、熟悉各类设施、设备。3、2008年11月至2008年12月，组建成立”水岸华庭”物业管理处，进行人员招聘、人员培训、购置办公物资设备。4、2008年12月至2009年1月，导入小区各项规章制度、管理规范的实施细则，导入公司物业管理理念。5、2009年1月，物业接管准备，验收物业软硬件、移交资料、问题备忘。6、2009年1月，入伙准备及实施，准备入伙所需资料和设备、入伙仪式策划、程序撰拟订，及举行、办理交房入伙手续。7、2009年2月至2009年8月，半年的装修期的管理，建立二次装修管理流“水岸华庭”——亲水人生成都安怡物业管理有限公司Tel：8957455087321756Email：[e-mail]６６程、完善档案、进行有效监督。8、2009年9月以后，开始正常居住期的封闭式管理。房屋交付入伙是物业管理工作最为繁重和关键的一个环节，同时也是物业管理公司展示自身形象和管理水平的机会，顺利交房将为下一步工作打下一个良好的开端。与开发商共同策划举行交房仪式；制订交房入伙流程；入伙现场的准备；各项入伙资料和用品、礼品准备；落实现场各岗位人员职责。具体工作和要求如下：1、并通过媒体发布楼盘竣工交付公告，向业主发函告知交房程序；提示业主办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。2、交房准备、协调工作到位后，要布置交房现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。3、举行入伙仪式：邀请新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。4、核实身份、填表、结清有关费用。5、由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题，由物业管理公司通知工程队整改。整改后或验收房屋没问题，业户在验收单上签字，并领取房屋钥匙。6、现场接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。7、入伙各项资料必须审验，记录、填写完整，按户建立业户档案。8、由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。9、如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。10、合理安排业主的入伙时间，节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理。“水岸华庭”——亲水人生成都安怡物业管理有限公司Tel：8957455087321756Email：[e-mail]７７11、设立入伙服务流程台，一条龙办理入住手续，随到随验，简洁高效。12、业主入户中由我公司服务人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。13、延长入伙办理时间，提供装修咨询；在入伙期内由管理处维修人员、安全员、保洁员组建一支入伙服务义工队，满足业主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。装修期管理交房入伙后，随之而来的将是房屋二次装修的高峰期，为了保证物业的结构安全，维护小区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观．防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理（二次装修管理制度及流程详见文件）。主要措施如下：一、加强宣传，正确引导。针对“水岸华庭”户型的特点，制订详细的《装修管理指南》，在入伙办理手续时发放给业主，同时管理处为业主提供必要的房屋结构图纸，按公司标准向业主做好解释工作，指导业主合理进行二次装修。二、根据多年来对二次装修管理的经验，我们在装修管理中注重以下步骤：1、严格审批，加强巡查。在二次装修的审批过程中，建立管理处相关主管初审，管理处经理审批的二级审批责任制，强化审批责任。2、加强对施工队伍的管理，实施“二证一书”制度，要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签订“二次装修责任书”，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金。3、加强装修过程的监督，实施“全员管理”。我们要求各岗位的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点，并在入伙前着重给予培训。“水岸华庭”——亲水人生成都安怡物业管理有限公司Tel：8957455087321756Email：[e-mail]８８4、在装修期间，成立以行政、工程及护卫为成员的二次装修联合管理组。目的就是在装修高峰期间，对装修过程更有效的管理和监控，并强调下列监管重点：（1）防止房屋结构、外观受损及违章搭建。（2）为防止房屋装修后经常出现渗漏水问题，我们将要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。（3）为维持居住区装修秩序及安全，我们将严格管制各区出入□。（4）严格控制施工的期间及装修垃圾的清运，消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。三、依法管理，以理服人。对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并酌扣罚其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主，我们将积极采取法律途径予以解决，确保居住区房屋本体及公共设施的完好。四、谨慎验收，不留隐患。我们将着重验收房屋结构、外观及上下水、电气线路等隐蔽工程的质量，对隐蔽工程耍求施工单位每完威一项必须事先向管理处申报，经管理处验收核准后方可进行下一道工序。同时要求施工单位提供齐全的竣工图纸存档以备查验。建立装修回访制度，在装修完毕后的二个月内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患和问题予以坚决消除。常规性公共服务和管理一、治安防范管理保安服务是物业物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，业主就没有舒适的生活，如果一个物业给业主产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效“水岸华庭”——亲水人生成都安怡物业管理有限公司Tel：8957455087321756Email：[e-mail]９９益，而优质服务也会成为无的之矢。颐景园物业管理公司针对中豪晴园的位置特点，根据人防加技防的原则，在对中豪晴园治安防范工作，本公司拟采取如下安保方案：1、小区实行24小时安保管理。2、管理处将在小区各出入等重要部位设岗，24小时专人守卫。3、建立小区内部24小时不间断保安巡逻制度。4、根据人防加技防的原则，采取先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、门对讲系统等。5、对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。6、对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。7、对保安人员招聘进行严格筛选、注重形象、实行半军事化管理。二