商业银行金融产品手册

1商业银行金融产品手册第一章个人主要金融产品个人住房一手房按揭贷款定义个人住房一手房按揭贷款是指售房人为开发商的个人住房贷款，即银行与房地产开发商签订贷款合作协议，借款人以所购房屋作抵押向银行贷款，并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。按开发商是否具有完全的房屋产权划分为期房和现房贷款两类。特点售房人为开发商，期房贷款居多，涉及贷款行、借款人和开发商三者关系。贷款额度、期限和利率贷款额度一般最高不得超过房价的80%；贷款期限目前最长不超过30年；贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。如遇利率调整，则于次年1月1日起执行。现行利率为：5年以下为5.31%，5年以上为5.58%。还本付息方式在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的，还款日确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式的计算公式详见《个人住房贷款还款方式计算模式》。收益点3、有利于调整银行信贷结构，增加信贷资产的多元化；2、采取按月分期还款方式，有利于增加银行资产流动性；3、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务2发展，综合效益明显；4、由于一手楼按揭贷款大都采用以所购房屋作抵押贷款的贷款方式，风险较小。风险防范要点1、要严格审查开发商法人资格、开发能力、销售业绩及经营者素质；审查项目的合法性；审查项目资金落实情况和市场销售前景。2、贷款行与开发商签订阶段性保证担保合同，明确保证担保范围、责任、期限和处置措施。督促开发商在规定时间办妥房屋抵押登记手续。3、对期房的按揭贷款，一要加强对开发商资金管理，防止挪用贷款；二是对期房进行估价，防止利用虚假按揭套取银行信贷资金。4、贷款行可委托评估机构对拟提供按揭贷款的楼盘进行价格评估，明确规定按揭贷款最高额度不得超过评估值的80%。5、贷款行开发的房地产贷款项目要与个人按揭贷款结合起来，既促进个人住房信贷业务发展，又收回房地产开发项目贷款。个人住房二手房贷款定义个人住房二手房贷款是指购房人以通过房地产市场购买的房屋作抵押，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款，也称售房人为个人的住房贷款。特点个人住房二手房贷款是指购房人以通过房地产市场购买的房屋作抵押，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款，也称售房人为个人住房贷款。贷款额度、期限和利率3二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格的50%。贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已使用年限。贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。还本付息方式在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的还款日确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式的计算公式详见《个人住房贷款还款方式计算模式》。收益点1、有利于调整银行信贷结构，促进信贷资产多元化和优良化；2、采取按月分期还款方式，有利于增加银行资产流动性；3、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务发展，综合效益明显；4、有利于增加个人结算业务。风险防范要点1、交易的房屋必须是具有完全产权且经有权部门批准上市的房屋；2、交易合同必须经过有权部门鉴证；3、贷款行要对交易房屋价格进行评估，或委托评估机构进行评估；4、必须在办妥房屋抵押登记手续和房屋保险之后，贷款行才能发放贷款。个人住房房改房贷款定义个人住房房改房贷款是指借款人根据国家房改政策规定，以从房屋产权单位购买的可出售公有住房作为抵押物而从银行得到的贷款。4特点贷款额度小、期限短、贷款业务办理集中。贷款额度、期限和利率房改房贷款额度一般不得超过所购房屋总价格的50%，最高不超过70%；贷款期限一般掌握在5年，最长不超过10年；贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。还本付息方式在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的还款日确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式的计算公式详见《个人住房贷款还款方式计算模式》。收益点1、有利于增加对公存款，扩大低成本资金来源；2、售房单位集中办理房改房贷款，有利于降低银行成本和提高效率。风险防范要点1、房改房必须产权清晰2、售房单位必须在贷款行开立结算账户，并将售房款专户存在贷款行。3、借款人须提供有效担保。以所购房屋作抵押的，必须办理房屋抵押登记。在未办妥房屋抵押登记前，贷款行要与售房单位签订合作协议，由售房单位提供保证担保。如售房单位不具备《担保法》规定的担保资格，借款人须提供贷款行认可的其他担保措施。一旦取得完全房屋产权后，借款人应立即办理房屋抵押登记。并将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单（正本），一并交贷款行抵押。5个人住房公积金委托贷款定义个人住房公积金委托贷款指贷款行根据住房资金管理中心的委托，以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。特点由住房资金管理中心提供资金，确定贷款对象、金额、期限、利率，承担贷款风险，受托行负责办理贷款手续及协助贷款本息收回，并按规定收取手续费。贷款额度、期限和利率个人住房公积金委托贷款额度最高不得超过39万元；贷款期限不得超过借款人在贷款发放之日起至国家法定退休年龄的年限，最长不超过30年；住房公积金委托贷款在1年以内的，执行合同利率，实行到期一次还本付息，利随本清。贷款利率执行中国人民银行和建设部规定的利率。贷款期限在1年以上的，实行按月分期还款，如遇利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定。目前公积金贷款利率为：5年以下4.14%，5年以上4.59%。还款付息方式住房公积金委托贷款在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的，还款日确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式采取等额本息还款方式或等额本金两种还款方式。借款人也可用缴存的住房公积金偿还贷款本息。1、等额本息还款额计算公式为：贷款本金×月利率×（1+月利率）（1+月利率）—12、等额本金还款额计算公式为贷款月数贷款月数每月还款额=每月还款额=+（本金—已归还本金累计额）贷款本金贷款期月数×月利率6收益点1、有利于归集企事业单位公积金存款，扩大贷款行低成本资金来源；2、贷款风险小、收益高；3、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务发展，综合效益明显。风险防范要点1、受托行办理个人住房公积金委托贷款时，要严格按照特定委托的有关规定，与住房资金管理中心签订委托贷款合同，在合同中要明确贷款风险由住房管理中心承担，受托行只收取手续费；2、公积金的委托贷款对象、金额、期限、利率、还款方式由住房资金管理中心确定，受托行协助其贷款本息回收。3、受托行要加强内部管理和会计核算，提高效益。个人住房组合贷款定义个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源对同一借款人的同一住房发放的贷款。特点组合贷款的前提条件是借款人须经过住房资金管理中心审批后同意给予公积金贷款，并符合贷款行规定的贷款条件。个人住房组合贷款的手续，必须由同一贷款行办理。贷款额度、期限和利率个人住房组合贷款的最高额度不得超过所购房屋价格或评估价格的80%。贷款期限最长不超过30年。贷款利率分别按照公积金委托贷款利率和人民银行个人住房贷款利率执行。7还本付息方式组合贷款分别按照公积金委托贷款和商业银行个人住房贷款规定的还款方式归还贷款本息。收益点1、有利于贷款行扩大归集企事业单位住房公积金的力度，增加低成本资金来源；2、有利于增加商业银行个人住房贷款投放；3、有利于促进银行存款、代收代付、银行卡等中间业务发展，综合效益明显。风险防范要点1、组合贷款必须由同一贷款行在同一时点发放。2、公积金委托贷款合同与商业银行个人住房贷款合同要分别与借款人签订，借款借据要分别填写。3、贷款抵押金额为公积金贷款与商业性贷款之和，原则上抵押权人应为贷款行，由贷款行为公积金贷款提供反担保。如抵押权人为住房资金管理中心，须由住房资金管理中心为贷款行提供反担保。个人住房押旧买新首付款贷款定义个人住房押旧买新首付款贷款，是“零首付”贷款的一种。是指借款人将拥有完全产权的旧住房做抵押，向银行申请购买新住房首付款的贷款。旧房可以是商品房、私房及允许上市交易的公房、房改房和经济适用房。特点借款人在购房时，不必用现金一次性支付20%以上的首付款，而只8需向银行提供具有完全产权的旧房进行抵押。贷款额度、期限和利率贷款额度一般不得超过抵押房屋评估价值的50%，也不得超过新购住房价格的20%~30%。贷款期限最长不超过30年减去旧住房已使用年限后的剩余年限；贷款利率按照人民银行个人住房贷款利率执行。还款付息方式在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的，还款日期确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式的计算公式详见《个人住房贷款还款方式计算模式》。收益点1、可扩大个人住房贷款投放，增加同业竞争份额；2、可增加存款、代受代付、代理保险、银行卡等中间业务，综合效益明显。风险防范要点1、对抵押旧楼要进行评估后确立贷款额度；2、对借款人还款能力审查要结合所购住房的所有贷款额度进行审查。个人住房质押首付款贷款定义个人住房质押首付款贷款是“零首付”贷款的一种，指借款人将尚未到期的国债、定期存单、人寿保险单等作为质押物，向银行申请购买商品房首付款的贷款。特点9手续简便，借款人不必支付所购房屋价格20%的首期款，而只需提供银行认可的质押物。贷款额度、期限和利率质押首付款贷款额度最高不得超过质物价值的80%；贷款期限最长不得超国债、银行存单、人寿保险单的到期日；贷款利率执行人民银行个人住房贷款利率。还本付息方式质押首付款贷款按照质押物到期期限采取利随本清的一次性还款方式。收益点1、贷款风险小、成本低、收益大；2、可增加存款、代收代付、代理保险、银行卡等中间业务，综合效益明显。风险防范要点1、要注意审查质押物的真实性，防止虚假存单等套取银行贷款；2、及时办理质物止付手续，把质物视同现金妥善保管，不得遗失；3、掌握好贷款与质物价值的比例，重点考虑质押物的可变现性和期限。个人住房加按贷款定义个人住房加按贷款是为解决借款人因收入发生变化而不能按期归还贷款的现实问题，对于原先尚未达到贷款行规定的最高贷款成数或最长贷款期限的个人住房贷款而增加的贷款。加按贷款分为提高贷款成数的加按贷款和延长贷款期限的加按贷款两种。10特点个人住房加按贷款是对同一借款人、且该借款人已贷款额度和期限均未达到规定的最高标准，可免除该借款人重新申请办理贷款的程序。额度、期限和利率加按贷款的最高额度为加按时住房市场净值乘以最高按揭成数减去未偿还贷款本金；延长后的还款期限不超过最长贷款期限减去已偿还贷款期限；贷款利率采用整个还款期限相对应的利率档次，执行人民银行个人住房贷款利率。还款方式在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的，还款日确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式的计算公式详见《个人住房贷款还款方式计算模式》。收益点1、可增加个人住房贷款投放，提高同业竞争水平；2、由于是对已经办理住房抵押贷款客户进行审查，有利于提高工作效率和降低成本；3、可促进存款、代收代付、代理保险、银行卡等中间业务发展，综合效益明显。风险防范要点1、重点审查借款人加按后还款能力；2、审查抵押物是否足值、房屋抵押登记期限是否与加按后的期限相符；3、审查借款人信用状况，有无拖欠贷款本息的不良记录。11个人住房转按贷款定义个人住房按贷款是指借款人将已办理按揭、并正在还款中的所购房屋转让给新购房者，新购房者在付清原借款人已偿还的贷款后，向贷款行申请按揭贷款，贷款行将原借款人的剩余贷款转到新购房者名下，由新购房者继续履