曹路镇动迁住宅小区物业管理建议方案

1曹路镇动迁住宅小区物业管理建议方案一、基本情况：曹路镇目前镇域内有46个居住区（不包括中虹），总建筑面积1825347㎡，户数21270，共有8个物业公司管理；其中无物业管理小区10个，建筑面积达73974㎡，户数240（不包括散居）；涉及本镇动迁居民的小区有25个，建筑面积达1485774.97㎡，户数8991，分别有6个物业公司管理。1、曹路镇涉及本镇动迁居民物业小区情况：物业名称小区名称建筑面积总户数本镇动迁户收费标准应收物业费（年）物业费收入情况收费率%09年10年11年09年10年11年曹路物业合计捷达物业2物业名称小区名称建筑面积总户数本镇动迁户收费标准应收物业费（年）物业费收入情况收费率%09年10年11年09年10年11年捷达物业合计畅苑物业合计建跃物业合计芸绮物业合计昌悦物业舜峰家苑总计32、曹路镇涉及本镇动迁居民物业公司情况：物业名称物业性质公司人数享受政府补贴（财政）享受政府就业补贴行政小区管理员工09年10年11年人数每人/每年合计曹路物业捷达物业畅苑物业建跃物业芸琦物业昌悦物业总计二、目前存在的困难和问题：1、曹路镇动迁户居民不交物业管理费成为物业管理难点。一是由于原镇政府对动迁居民搬入动迁小区实行18个月免交物业管理费形成了惰性作用。二是动迁居民对动迁安置不满情绪导致业主不愿交纳物业管理费。三是业主对物业管理服务不满意，导致居民长期不愿交物业管理费。2、物业公司管理服务和经营状况成为物业管理难点。一是物业管理费运行成本逐年增加。主要是每年最低工资调整和今年7月起交纳城保的规定，使物业公司人力成本逐年增加。二是动迁房小区收费标准较低，老小区一般在0.35-0.55元/㎡；新动4迁小区收费在1.05元/㎡左右。三是物业管理不到位。①物业公司在意识上主要依靠政府补贴，对加强物业管理服务、收费采取措施方法不多，积极性不高。②物业公司在管理服务缺乏对员工管理、奖惩措施，小区经理专业性、责任性不强，小区经理待遇也较低，员工的整体素质较弱。四是物业管理监管不够。①政府补贴应与物业管理服务质量和物业费收缴相结合。②物业公司特别是镇级公司人员管理和财务管理应有镇有关部门把关。③对物业公司镇级负责人报酬应与对物业公司考核结果相结合。3、政府对物业管理补贴逐年增长成为政府财政负担的难点。一是目前政府实施的18个月免交，以后执行的“5、4、3、2、1”政策，由于收缴率低，亦无法使物业公司正常运行。目前，一部分物业在减少人员以降低成本，一部分物业在降低服务标准，造成恶性循环。二是政府长期补贴造成财政压力大。前三年政府分别按18个月全额补贴和“5、4、3、2、1”补贴政策，镇财政09年支出万元；10年支出万元；11年支出万元；目前已动迁还未入住的本镇动迁居民，特别是大基地动迁的本镇居民，户数大约，按现有户补贴政策每年达万元。三、今后的方案措施：（一）目前附近其他镇物业管理实行的政策：高东：①原分24㎡/1人的动迁居民，全镇共36万㎡，物业费镇全额补贴。②对0.55㎡物业费的动迁居民，向业主收0.45，另镇补0.055㎡，物业免0.05㎡.高行：①对全镇物业公司进行考核奖励，评30%物业公司为先进，一等奖5万，二等奖4万，三等奖2万，全年约50万元。②对全镇物业小区生活垃圾由财政全额免费，镇统一聘用东道园公司统一装运，每年费用在150-180万元。③有一部分老小区享受新区0.27㎡补贴。金桥：①对老小区补贴：镇补贴0.10㎡，享受新区0.27㎡②对物业小区经理进行考核奖励，为每人每年1万元左右。唐镇：设想：动迁小区物业费收费标准政府补贴50%，向居民收50%。新区政策：①老小区（售后公房和90年代以前）政府补贴0.27㎡不变，但4此项政策曹路未享受，原因是：曹路镇原开发的全部以商品房出售。②原分24㎡/人的动迁居民，新区建交委在制定补贴政策，政策按老小区的补贴标准，目前在提交新区有关领导、部门讨论决定。（二）曹路镇物业管理设想：方案一：个人缴费、村镇补贴、部门考核相结合的模式运行模式：1、个人缴费：标准按物价局规定物业费标准50%，由物业公司、居委会、村委联合组成物业收缴小组，分户到组，集中3个月由小组负责进行宣传和上门收取物业费，今后有物业公司负责收缴。2、集体和政府补贴：标准按物价局核定物业费标准50%，建议二个6方案①可由动迁居民所在村委负担，直至村撤制，今后村撤制，今后村撤制后由居民自行承担。②由镇政府财政补贴或将物业管理小区中的商业用房及其他商业用房统一核算后，将一部分商业用房委托物业公司经营，以补贴物业公司。3、部门考核：政府职能部门对物业公司实行考核奖励。①考核内容：物业管理服务质量、物业费收缴比例与补贴奖励相结合。②奖励项目：（1）物业管理满意和收缴率奖，奖励公司，全年约100万元；（2）物业小区经理优秀奖，奖励个人每人奖1万，全年约20万元。方法措施：1、在个人缴费上，由于居民已形成长期不交物业管理费，收费难度大，须采取以下措施：一是干部上下必须形成共识，让广大干部从曹路今后发展的方向认识到我镇物业管理难点的源头是只有让居民自愿缴费才能从根本解决物业管理的现状，党党委政府要通过召开多次干部会议，在班子、机关、事业、村、居委干部中形成共识，统一思想，干部带头。二是由物业、村委、居委共同做居民的宣传、解释和收缴工作。成立“三方”收缴领导小组，理清动迁居民户数，落实到组，责任到人，利用一段时间集中向居民收缴，基本完成后，以后收缴工作由物业公司负责。三是将收缴工作纳入物业、居委、村委干部年度工作考核主要内容，将机关、事业、村（居）委干部是否自觉缴纳物业管理费与全年考核和干部任用、培养相结合。72、在村镇补贴上，如采取村补贴要考虑采取以下几点：一是村财力是否能承担？二是村干部在安排已动迁居民和居住在本村村民已有的福利上是否有冲突？采取的方法：村将每年应承担动迁居民物业补贴费交付镇财政，由镇财政核定后经职能部门考核统一拨付物业公司。如采取商业用房经营补贴物业运行的模式要考虑采取以下几点：一是要将相关物业中的商业用房进行排摸梳理，不足部分可将镇属一部分商业用房作为补充。二是要将商业用房与物业小区管理捆绑委托管理。3、在部门考核上，出台政府对动迁居住小区物业管理考核办法。一是要明确集体和政府补贴与物业管理服务、物业费收缴率相结合的具体考核、内容、指标；三是要明确考核职能部门，有社区办牵头、落实房办、社区中心、居委会负责每年度进行考评测评。方案二：个人缴费、政府奖励模式1、个人全额缴费，就是明确业主按物价局核定的收费标准缴费（可考虑24㎡的业主，政府补贴）。此方法措施亦可采取方案（一）操作。2、政府考核奖励，设立三个奖项：①物业管理收缴率奖对动迁房户数收缴率达10%的，政府补贴10%；达20%的，政府补贴20%；达30%的，政府补贴30%；达40%的，政府补贴40%；达50%的，政府补贴50%；达50%以上的，政府补贴50%，另奖励5%。8②物业小区经理满意奖对小区经理进行满意度测评，优秀经理每人每年奖1至2万元。③物业公司服务优秀奖对物业公司工作进行考核奖励，对优秀公司奖5-10万元。在方法措施上亦可采取方案（一）操作。此方案优劣：优：此方法能一步到位，彻底解决物业管理难点问题。劣：此模式操作难度较高，业主物业管理费收缴率可能还较低，有一定风险，主要难点：一是居民全额交费难度大，并且现在动迁居民不交或少交物业费不仅是曹路镇现象，其他镇也有此情况。二是如物业公司收缴率低，政府补贴较低，这样物业公司无法运行。四、出台新的方案涉及的几个问题一是执行时间可以从2012年1月起实行，物业费收缴亦可从2012年1月起执行。如执行方案二，物业费收缴时间可不明确，按应收取时间算起，而补贴、奖励从2012年1月起实行。二是对物业公司现行的模式，如执行方案一，可按现有的模式运行，形成各公司之间的竞争；如执行方案二，建议要先做强镇级物业公司（主要指物业公司主要负责人），起到新政策执行加大推进力度和托底作用。三是此方案执行凡涉及到镇万人项目补贴和今后新区执行新的补贴政策，采用集体和政府补贴中扣除，新区政策就高不就低，只享受一9头的政策。四是要与物业公司经理签订目标责任书，对物业公司在物业费收缴率、服务管理要求以及奖励报酬明确的目标要求。五是对原执行居民18个月免交物业管理费，建议在房屋动迁时先行补偿，在居民入住拿钥匙时按政策规定收取物业管理费。