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河源市华达集团有限公司房地产事业部“华怡苑”项目经营管理目标责任书编制时间：二0一三年10月30日2甲方：河源市华达集团有限公司法定代表人：伍建国乙方：河源市华达集团有限公司地产事业部负责人：刘守和为充分调动乙方及其管理团队的工作积极性，努力实现项目效益最大化，现就甲方项下河源市越王大道“华怡苑”地产项目的经营管理目标及相关激励机制等内容达成本责任书，相关内容系双方真实意思表示，以昭信守。第一条乙方单项项目管理目标乙方负责“华怡苑”单项项目开发运营期间的开发管理工作，在项目开发期间内乙方及其管理团队应达到并完成下述项目管理目标：1、开发周期目标（1）工程目标：“华怡苑”开发项目的动工日期为2013年10月1日，项目房产入伙日期为2015年11月1日，总工期为25个月。（2）销售目标：首次开盘起算8个月内完成总目标销售额的50%，即28473万元（不含地下车库），开盘后起算的19个月内完成总目标销售额的95%，即54100万元（不含部分地下车库）。2、利润目标项目销售总额62023万元，总开发成本43072万元，项目的毛利润为18951万元，净利润总额为17524万元（保底值17500万元）。3、成本、费用目标项目的开发成本33550万元之内（目标成本）。其中，建造成本23691万元。4、工程质量目标(1)应该按照《建设工程质量管理条例》的相关要求进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其它建设法律、法规、条例、规定。(2)确保所建工程项目竣工验收合格。(3)确保完成华达集团地产事业部确认并审批通过的项目质量目标的要求。3(4)应采取措施防范重大质量事故的发生，一旦开发项目出现重大质量事故，将追究项目经营责任人的连带责任。5、工程安全目标(1)安全生产工作实行工程项目经理负责制。(2)树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的方针，应依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位进行施工安全的检查和监督。(3)重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况，事故隐患的排查和整改情况，安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，事故调查处理和责任追究的落实情况。(4)应要求建筑施工企业在施工现场采取维护安全、防范风险、预防火灾等措施；应当对施工现场实行封闭管理。(5)一旦开发项目出现重大安全事故，将追究项目经营责任人的连带责任。第二条考核及奖励规定本单项项目运营结束后，乙方可提请甲方对项目运营情况进行综合考核，依据考核结果按本责任书的相关约定对乙方及其管理团队进行相应奖励。1、考核标准（详见附件6）2、奖励项目运营团队的激励措施有两类：一为项目运营奖（以项目整体营收为基础，以项目进度、质量、安全、成本管理等目标的完成情况作为考核依据）；二为成本节约奖。3、奖励标准的计算（1）项目运营奖：项目运营奖金总额=项目计提额×项目绩效调整系数项目计提额=项目净利润×套档计提比率（2）成本节约奖成本节约奖金=成本节余总额×40%×项目绩效调整系数成本节余总额=目标成本额-实际成本发生额套档计提比率详见附件4《套档计提比率表》，项目绩效调整系数详见附件5《绩效调整系数表》。第三条乙方在甲方领导下进行公司及项目的运营管理，双方责权关系按甲方审批的《华达集团地产事业部职能审批授权表》（见附件1），《华怡苑开发运营方案》4（见附件2）及双方协商签订的项目开发审计监察协议（见附件3）的相关规定执行。第四条奖金的发放约定（1）项目成本节约奖在项目清算、奖金核算完毕后10个工作日内发放。（2）项目运营奖金分四个批次发放：第一批次：在项目建设符合开发计划要求，正常蓄客\认筹销售后，乙方预支40万元用作奖金(在2014年春节前发放)，以激励经营管理团队；第二批次：在项目销售按计划实现50%的销售额后，乙方预支80万元用作奖金，以激励经营管理团队(在2015年春节前发放)；第三批次：在项目销售按计划实现95%的销售额后，乙方预支142.5万元用作奖金，以激励经营管理团队；第四批次：在项目清算后，按双方约定的方式核算奖金，核算出的奖金总额扣减预支部分，即为乙方剩余奖金额。公式如下：乙方剩余奖金额=乙方目标奖金总额-预支金额（262.5万元）甲方须在项目清算后的10个工作日内，将乙方剩余奖金额的70%一次性发放给乙方，其余30%的部分作为乙方员工的持续发展基金由甲方留存。乙方持续发展基金（剩余奖金额的30%）的发放条件：1、甲方下一个开发项目销售开盘后的10个工作日内；2、乙方领取70%的剩余奖金发放日后的18月内。上述两个条件达到其中之一，甲方须将留存的乙方持续发展基金一次性发放给乙方。（3）乙方项目运营奖和成本节约奖的分配办法需按照双方确定的《华怡苑项目承包责任奖金分配框架方案》的规定（见附件7），由乙方制订具体分配细则方案，报甲方批准后执行。第四条其他相关约定1、目标成本最终确定时间：项目单体施工图预算完成后。2、目标成本修正：（1）材料及人工的市场价格出现大幅波动,；（2）产品调整；出现上述情况,经双方协商一致,对目标成本进行修正。（3）目标成本概算出现显著偏差，经甲方批准，可对目标成本进行修正；（4）修正后的目标成本经双方达成一致后，形成书面意见，作为本目标责任书的附5件，具有同等法律效力。3、目标利润的修正：（1）目标成本修正后，经核算若目标利润偏差≦5%（与修正前的目标利润相比,以下亦同），目标利润不做修正，仍按原目标利润执行；经核算若目标利润偏差5%，则目标利润做相应修正。（2）修正后目标利润经双方达成一致后，形成书面意见，作为本目标责任书的附件，具有同等法律效力。4、按照集团（甲方）绩效管理制度规定的年度BSC考核奖金，包含在本项目运营奖金范围内，甲方不单独列支。5、本项目清算时未销售的物业或自持的物业，须计销售收入，销售收入按目标价格表和价格政策规定的董事会最低折扣折减后确定。6、因乙方工程管理成果突出所获得政府奖金项目，未包含在双方约定的“成本节约奖”、“项目运营奖”的奖励范围内，甲方应一次性发放给乙方。7、本目标责任书签署生效后如因项目实际情况发生变化确需调整本责任书相关内容（含附件内容）的，应当经过甲乙双方协商一致，调整内容应另行签署书面补充文件，作为本责任书的有效组成部分，如内容与本责任书相抵触的，以双方签署的补充文件约定内容为准。第六条本经营目标责任书一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起成立并生效，未尽事宜，双方可另行协商解决。甲方：河源市华达集团有限公司乙方：河源市华达集团有限公司地产事业部法定/签约代表人：负责人：签署日期：二0一三年月日签署日期：二0一三年月日6附件4、套档计提比率表序号实际完成净利润奖励额度（万元）1实现净利润14000万元（含）到15750万元之间时净利润×1%2实现净利润15750万元（含）至17500万元之间时净利润×1.5%3实现净利润17500万元（含）至20000万元之间时17500万×1.5%+（净利润-17500万）×10%4实现净利润20000万元（含）至22000万元之间时17500万×1.5%+（20000万-17500万）×10%+（净利润-20000万）×15%5实现净利润22000万元（含）至24000万元之间时17500万×1.5%+（20000万-17500万）×10%+（22000万-20000万）×15%+（净利润-22000万）×20%6实现净利润24000万元（含）以上的17500万×1.5%+（20000万-17500万）×10%+（22000万-20000万）×15%+（24000万-22000万）×20%+（净利润-24000万）×25%注：表中净利润保底值设定为（17500万元）7附件5、绩效调整系统表项目系数区间权重经办部门考核机构备注运营考核开发周期0.0－1.440%华达地产华达集团运营考核以项目净利润的方式进行计提奖励，具体考核标准详见后页工程质量0．0－1.020%华达地产安全管理0.0－1.020%华达地产成本管理0.0—1.220%华达地产绩效调整系数＝开发周期考核系数×40%＋工程质量考核系数×20%＋安全管理考核系数×20%+成本管理考核系数×20%8附件6、考核标准1.1开发周期考核系数a、工期延期率工期延期率X1=×100%b、销售周期延期率①销售延期率Y1=×100%②销售延期率Y2=×100%销售周期延期率X2=c、项目开发周期延期率项目开发周期延期率=d、开发周期考核系数计算1、延期率：X≤－15％对应系数：1.42、延期率：－15％＜X≤－5％对应系数：1.23、延期率：－5％＜X≤5％对应系数：1.04、延期率：5％＜X≤15％对应系数：0.85、延期率：15％＜X≤25％对应系数：0.66、延期率：25％＜X≤35％对应系数：0.47、延期率：35％＜X≤45％对应系数：0.28、延期率：X＞45％对应系数：0.0销售目标率达50%实际月数－销售目标率达50%计划月数销售目标率达50%计划月数实际总工期月数－计划总工期月数计划总工期月数销售目标率达95%实际月数－销售目标率达95%计划月数销售目标率达95%计划月数Y1＋Y22X1＋X2291.2工程质量考核系数a、工程验收合格率为100％，且无政府主管部门认定的质量事故发生：1.0；b、发生政府主管部门认定的质量事故，且该事故引起的由甲方承担的经济损失估算在100万元以下的，每次扣0.25，扣完为止。C、发生政府主管部门认定的质量事故，且该事故引起的由甲方承担的经济损失估算在100万元～150万元之内的（含100万元），每次扣0.5，扣完为止。说明：如果发生以下情况之一，则工程质量考核系数直接按照0来计算，同时项目所在公司负责人及相关责任人由甲方给予相应处理。1、一次工程质量事故引起的由甲方承担的经济损失估算在200万元以上（含200万元）的；2、一次工程质量事故引起的经双方确认工期延误超两个月的。1.3安全管理考核系数安全管理考核主要包括人身伤亡、火灾等安全生产责任事故（不可抗力因素造成的事故除外）。1、本期项目实际经营期内工程现场出现人身伤亡、火灾等安全生产责任事故，进而对华达的公众形象、品牌、口碑、财产等造成一定影响和损失，则甲方会视情节对安全管理考核系数进行确定。2、本期项目实际经营期内工程现场未出现人身伤亡、火灾等安全生产责任事故，安全管理考核系数直接取1.0；若出现一般安全事故（指造成3人以下死亡，或者10人以下重伤），发生一次扣0.5，扣完为止；若出现较大安全事故（指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤），发生一次扣0.8，扣完为止；若出现重大安全事故（指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤），发生一次扣1.0，扣完为止。1.4成本管理考核系数如下表:10附件7：《华怡苑项目承包责任奖金分配框架方案》华怡苑项目承包责任奖金分配框架方案为了扎实的做好“华怡苑”项目运营承包相关责任奖金的分配工作，调动各方面积极因素支持项目建设，不断调整、激发员工的工作积极性和主动性，统筹兼顾，基本实现奖金分配的内外部公平，特制定本方案。一、奖金分配项目：奖金分配项目为《华怡苑项目经营管理目标责任书》中约定的“项目运营奖”和“成本节约奖”。二、奖金分配范围：地产事业部全体员工和集团相关职能部门和领导。三、奖金分配框架方案：（1）奖金分配比例。1、成本节约奖项目地产事业部全体员工分配奖金总额的90%，集团相关职能部门和领导分配奖金总额的10%；2、项目运营奖中的保底奖金部分（最高额度262.5万元),地产事业部全体员工分配奖金总额的95%,集团相关职能部门和领导分配奖金总额的5%；3、项目运营奖中的除保底奖金之外的超额利润奖金,地产事业部全体员工分配奖金额度的90%,集团相关职能部门和领导分配奖金额度的10%；（2）地产事业部员工奖金分配比例。1、成本节约奖项目地产核心管理团队（部门经理级以上管理人员，含部门经理和主持部门工作的副经理、财务经理,以下亦同）分配比例为奖金总额的45%