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培训资料一、市场篇1、旅游地产分析（1）旅游地产的概念目前业内对于旅游地产的概念如何界定，仍然存在不少分歧。市场上比较认可的一种观点认为，旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。旅游地产具有高度的人性化内涵、先进的规划和多功能属性以及较高的附加值和投资价值三大特征，这些特征也使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。目前国内比较成熟普遍的两种开发模式是：借势，依靠地区成熟的旅游资源，开发房地产项目；造势，在城市边缘开辟全新旅游项目，再带动周边地产发展。（2）旅游地产因何兴起宏观经济持续发展，人民收入水平增加；产业调整、第三产业比重加大，旅游业、服务业等新兴产业方兴未艾；消费者改善生活质量、提高生活品质的需要日益强烈；“5+2”的生活工作方式、一年中三次七天长假及各种休假制度，全国的法定假日一年已达114天，接近全年三分之一，这都为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。人们旅游有比较充足的时间，但问题是人们都集中在黄金周期间出游，交通改善：飞机班车化、城际高速列车公交化，交通便捷，城际距离正变短或消失，是旅游地产兴起的客观外部条件；随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商将进入一个战略重新定位阶段，相当多的公司开始选择进入新兴领域，旅游地产为其提供了新的发展契机；消费心理日渐成熟，单纯投资型、复合式投资型客户增多。（3）旅游地产和房地产的关系“旅游+地产”应做到很好的结合，二者应该是相互依存、相互促进的关系。但旅游地产从资源利用上更应该借助到政府的力量。旅游地产强调政府、开发商和消费者的互动，三者之间的关系更为紧密。旅游的投资具有周期长，投资规模大，投资回收期长等特点。如果让开发商纯粹做旅游开发的项目，然后产生影响，形成人的聚集效应，在这个基础上，再去开发项目，这是一个很长的周期，开发商很难这样做。实际上政府应该有意识地在城市规划的时候，根据城市发展的特点，在一些区域开发一些大型的旅游项目，在它周边规划一些地产项目，这样做会更好。（而青山溪语正坐落于政府规划的生态、旅游度假区域内，并毫无置疑的成为该区的起步区）（4）房地产和旅游地产的投资价值随着经济的发展，人们生活水平的提高和闲暇时间的增加，休闲度假、公司旅游、商务旅游和以分时度假、产权式酒店为投资平台的新的家庭理财方式将提供给我们一种新的颇具诱惑力的选择。但也要注意几个关键方面：A、注意销售的合法性。B、注意房产所在地的硬件，旅游资源的丰富与否，是否是季节性。（蓟县很丰富、随着政府发展中等旅游城市战略的实施，其旅游资源正在快速的、有规划的、可持续的开发）C、关注拟购房产的软件，和开发商本身的实力和开发经验等。（顺驰没问题）D、关注宏观经济走势对房产的升值的影响。2、区域理解1、蓟县在政府规划中已成为天津区域三个绿肺之一，其生态区的规划已成定局；（规划落地）2、蓟县政府发展中等旅游城市战略的实施，与顺驰的战略合作已经开展；（政府扶持力度大）3、旅游地产资源丰富、季节时间长，历史悠久，持续时间长；（风险比东丽湖、京津新城小）4、蓟县自身经济情况良好，宏观经济发展迅猛、居民消费意识强，投资环境良好。（投资风险小）5、城市发展来说,八十年代看深圳，九十年代看浦东,二十一世纪中国投资的新亮点——大北京经济圈。随着国际、国内市场的逐步接轨和全国统一大市场的形成，京津冀区域经济一体化不仅成为这一地区的共同需要，更成为一种必然趋势.这客观上要求京津冀在制定本地经济发展战略和产业结构调整方向时，要充分考虑京津冀地区在国内乃至整个国际经济发展中的功能定位和产业分工。6、蓟县她处于京，津，唐，承四市腹心，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇岛236公里。对此天津大学建筑系，教授、蓬莱市副市长宋昆就旅游地产坐落的辐射问题，提出了一小时经济圈的概念，他认为，一个城市的旅游地产项目应该位于以城市为中心，车程在一小时的距离为半径的范围之内，只有在这样的辐射圈内，城市的人们才有可能考虑到那里去度周末。二、产品篇1、规划蓟县总体规划将城区发展划分为四个区域：东北部府君山脚下生态环境保持良好，有山澜乡韵、青山溪语、路北等高档住宅区域。西北部是政治文化中心，蓟县一中、县政府坐落在次区域。西南方向为工商业发展方向，从04年土地出让状况也可看出商业中心向南扩张的趋势。东南部集中大规模的集资房，已成为成熟的小区。因此，东南部将成为普通住宅中心区域。F2、景观3、物业服务一组团：休闲组团赋予本组团的氛围是休闲、购物、便捷、四通八达（针对市内休闲类客户）建筑形式：1.商业2.住宅（精装、魔方、多层、酒店式公寓）组团物业服务（十项）：24小时前台代叫出租电话送餐上门提供24小时饮用热水定期室内保洁紧急医疗蓟县旅游景点咨询蓟县旅游景点代订票服务代订家庭聚会场地代帮蓟县县城范围内小件物品采购二组团：养生组团赋予本组团的氛围是：清静、安逸、修身养性（针对市内养老型客户）建筑形式：住宅（精装修）组团物业服务（十项）：紧急医疗物品转交（小件、非贵重）健康、养身知识讲座设立家庭健康档案健康食谱制作组建老年健身队（爬山、骑行、健身操、晨练）蓟县旅游景点代订票服务代帮蓟县县城范围内小件物品采购周末津蓟往返巴士钟点工服务三组团：联排组团赋予本组团的氛围是：休闲、养生、尊贵（针对高端客户群）建筑形式：住宅（联排别墅）组团物业服务（十项）：设独立大管家（每五户）设紧急呼叫按钮，24小时专人管理专属家庭医生（每五户）家庭健身教练（每五户）蓟县旅游景点咨询蓟县旅游景点代订票服务蓟县县城内交通咨询蓟县县城内购物引导代帮蓟县县城范围内小件物品采购四组团：独体组团赋予本组团的氛围是：休闲、养生、尊贵、独领风骚（针对高端客户群）建筑形式：住宅（独体别墅）组团物业服务（十项）：设独立大管家（每五户）设紧急呼叫按钮，24小时专人管理专属家庭医生（每五户）家庭健身教练（每五户）专属保安（每户）蓟县旅游景点咨询蓟县旅游景点代订票服务蓟县县城内交通咨询代帮蓟县县城范围内小件物品采购五组团/六组团：教育组团赋予本组团的氛围是：便捷、文化氛围（针对蓟县客户群）建筑形式：住宅（多层）组团物业服务（十项）：叫醒服务电器调试物品转交（小件、非贵重）运动场所预定健康食谱制作接送上下学小型家电安装体适能检测植物代养护钟点工服务七组团：家庭组团赋予本组团的氛围是：便捷、文化氛围（针对蓟县客户群）建筑形式：住宅（多层）组团物业服务（十项）：叫醒服务电器调试物品转交（小件、非贵重）运动场所预定健康食谱制作接送上下学小型家电安装体适能检测植物代养护钟点工服务