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一、工程物业管理部◆前期拓展1)招商对接2)设计对接3)工程对接4)装修管理5)设备接管◆工程后期1)能源管理2)设备管理3)报修管理◆工程改造1)设计缺陷2)品质提升3)招商条件◆商业物业1)保洁2)保安二、招商对接◆招商管理工具1)商业筹备项目的四级计划2)业态签批图3)品牌落位图4)《招商五级计划》5)《租赁决策文件》6)《招商手册》7)商务条件网批8)租赁合同网批◆招商管理流程（潘总培训版）一级流程二级流程补充宝龙工程部配合部分1)启动启动准备〉项目概况〉概念方案一二三四级计划的节点2)推广项目调研〉定向推广3)谈判商务条件〉技术条件〉合同条件一铺一表对接（小商铺）、商务网批、合同网批（主力店对接目前缺工程内部控制文件）4)签约合同报审〉合同签署合同完成后需要在商家进场前完成工程改造的立项及设计、施工部分5)进场进场通知书〉进场确认书〉协调、设计、施工阶段〉施工进度计划跟进〉跟进督办主力店证照〉协调客户开业准备、并配合开业仪式交场《租赁场所交付确认书（总项）》、《租赁场所交付确认书（分项）》的签批、装修管理（图纸审核、消防报审、工程改造、进度管理、进退场管理等），企划部一店一设工作6)收尾文档管理〉合同管理〉后评估◆招商管理流程（施小姐签批版）一般商户招商管理流程一级流程输入输出备注1)招商工作计划及目标《招商五级计划》《招商五级计划》的检查及调整2)项目市场调研、项目定位、业态规划、品牌落位《项目定位及品牌落位编制及审批作业指引》《业态签批图》、《品牌落位图》3）租赁决策文件编制《租赁决策文件编制与审批作业指引》《租赁决策文件》4）商家联系、洽谈《品牌落位图》、商家库、项目所在地招商资源、代理公司媒介、加盟商媒介、品牌门店《客户洽谈记录》5）商家看场6）商家条件谈判《租赁决策文件》、《项目一铺一价审批表》《商务条件确认单》、《商户工程技术条件对接一铺一表》签批表7）商家合同签署《商务条件网批》、《商户工程技术条件对接一铺一表》签批表、《租赁合同网批》《租赁合同》主力店招商管理流程流程文件规定负责部门现状备注1）商务谈判招商部由招商部负责2）技术谈判总工办、地产技术部由市场部负责无内部控制文件3）合同谈判法务部由法务部负责4）商务条件网批招商部由招商部负责5）合同网批招商部由招商部负责◆审批流程一级流程支持文件发起人签批人备注1)商铺商户工程技术条件对接《商户工程工程技术条件统计表》、《商户工程技术条件对接一铺一表》工程部地产、商业副总级以上负责人会签（地产公司如已经撤销的不需要会签）2)商务审批《商户工程技术条件对接一招商部按地产商业招商部发起人必须附上铺一表》签批版等权责表、商户《一铺一表》签批版附件，如不附上，请招商、工程负责人无条件驳回到上一级。3)租赁合同审批《商户工程技术条件对接一铺一表》签批版等招商部按地产商业权责表《商户工程技术条件对接一铺一表》签批版为合同附件之一需上传4)工程改造方案评审表《商户工程技术条件对接一铺一表》签批版、预算、工程改造方案工程部按商业权责表如果方案相对比较简单可以直接跳至第6步5)工程预算（地产支付）或（商业支付）预算、工程改造方案、图纸工程部或成本部按地产商业权责表如无地产公司或由商业成本负责招投标的工程改造（筹备期一般为地产支付）6)工程改造立项《商户工程技术条件对接一铺一表》签批版、预算、工程改造方案PPT汇报文件等工程部按地产商业权责表预算要和地产成本对接，一般由地产公司给出，如无地产公司，请与商业集团总部工程、成本对接。立项完成后需推送地产公司相关负责人，并由工程部录入《商户装修地产未完成项目消项表》跟进地产设计、施工进度7）招标文件《招标文本》、工程量清单、图纸、方案等相关文件成本部按地产商业权责表如无地产公司或由商业成本负责招投标的工程改造8）定标文件《投标文本》、图纸、方案、投标单位报价、评标文件等相关文件成本部按地产商业权责表如无地产公司或由商业成本负责招投标的工程改造9）合同审批《投标文本》、图纸、方案、投标单位报价、评标文件、施工合同等相关文件成本部按地产商业权责表如无地产公司或由商业成本负责招投标的工程改造三、设计对接2013年3月前项目的商业四级计划总工办负责部分（26项）,设计部分输出成果合并为《地产设计缺陷及品质提升的工程问题消项表》序号内容负责部门设计工程15.完成概念方案《商业设计需求任务书》总工办、招商中心、V26.参与概念方案设计评审招商中心市场部、总工办、营运中心V38.形成《三点一线方案》（售楼处部分）总工办、招商中心管理部V410.各主力店（初步）设计条件任务书招商中心、总工办V511.方案设计《商业需求任务书》招商中心市场部、总工办、企划部V612.参与方案设计评审招商中心市场部、总工办、营运中心V714.方案设计向扩初施工图设计交底总工办V816.装饰设计《商业需求任务书》总工办V917.景观设计《商业需求任务书》总工办V1018.泛光设计《商业需求任务书》总工办V1119.提出各主力店（正式）设计条件要求招商中心、总工办、营运中心V1220.参与扩初设计评审总工办V1324.施工图设计《商业需求任务书》总工办V1425.参与施工图评审总工办V1526.参与室内公共区域装修施工图设计评审总工办、营运中心物业部、商业公司V1627.参与室外景观施工图设计评审总工办、营运中心物业部V1728.参与室外泛光施工图设计评审总工办、营运中心物业部V1846.MALL部分地下室验收总工办、商业公司V1947.整理并对接各商铺交付工程条件商业公司、招商中心、总工办V2048.广告位验收总工办、商业公司、企划部V2149.室内装饰工程进度50%节点检查总工办、商业公司V2258.主、次主力店合同及工程界面交底及穿插施工计划总工办、招商中心、商业公司V2369.交付时间表确定（水电气暖）总工办V2470.导视设计安装商业公司、总工办V2571.室内灯箱单位定标成本部、总工办V2672.室内灯箱广告位安装总工办、商业公司V27100.开业前预验收商业公司、总工办V2014年2月后项目的商业四级计划工程物管部负责部分（16项）序号内容负责部门设计工程物业17.形成《三点一线方案》（售楼处部分）工程物管部、招商中心V29.各主力店（初步）设计条件任务书招商中心、工程物管部V330.导视设计工程物管部、成本部V442.商业物业收费标准（含商业街）工程物管部V545.保洁公司招标及定标成本部、工程物管部V647.MALL部分地下室验收工程物管部、商业公司V748.整理并对接各商铺交付工程条件商业公司、招商中心、工程物管部V849.广告位验收工程物管部、商业公司、企划部V950.室内装饰工程进度50%节点检查工程物管部、商业公司V1059.主、次主力店合同及工程界面交底及穿插施工计划工程物管部、招商中心、商业公司V1160.交付时间表确定（水电气暖）工程物管部V1278.导视设计安装商业公司、工程物管部V1379.室内灯箱单位定标成本部、工程物管部V1480.室内灯箱广告位安装工程物管部、商业公司V1589.绿植租摆招标及定标商业公司、成本部、工程物管部V16100.开业前预验收商业公司、工程物管部VV目前与设计有交集的是四项，其中招商中心有交集的设计管理工作有三项，即下表中124项，重点讲第4项内容。序号内容负责部门设计工程物业17.形成《三点一线方案》（售楼处部分）工程物管部、招商中心V29.各主力店（初步）设计条件任务书招商中心、工程物管部V330.导视设计工程物管部、成本部V748.整理并对接各商铺交付工程条件商业公司、招商中心、工程物管部V整理并对接各商铺交付工程条件工具为三张表：建立《商户工程工程技术条件统计表》、《商户工程技术条件对接一铺一表》、《商户装修地产未完成项目消项表》，定期更新。四、工程对接目前工程与招商中心有交集的就一项，主、次主力店合同及工程界面交底及穿插施工计划，主要是帮助招商中心和商业公司对主力店的工程界面和施工计划进行管理，当然其实工程与商业公司有交集的部分或独立完成部分，都是和招商工作有一定的联系（举例说明）序号内容负责部门设计工程物业1059.主、次主力店合同及工程界面交底及穿插施工计划工程物管部、招商中心、商业公司V五、装修管理1)工程部的装修管控的工具为四张表：《商户装修地产未完成项目消项表》、《商户能源开通情况汇总表》、《商户装修进度预警表》、《商户消防报验汇总表》，重点介绍四表的具体内容；2)除了上述四表管控外，工程部还需要跟进商户二次消防及二次空调改造工程进度，可以把消防和空调的改造纳入《商户装修地产未完成项目消项表》及《商户装修进度预警表》，并备注说明改造的施工方是地产或商户自行负责；3)装修管理中需招商（或营运）部门配合的工作：a)进场通知；b)交场确认；c)图纸催收；d)进场费用催缴；e)现场与工程部联合巡查六、招商技术工程条件对接技术要点1)工程基础知识2)宝龙城市广场4.0产品标准3)交房技术条件的作用（筹备阶段）：•1、提供一些技术指标，是项目工程在前期设计时应考虑的技术指标，不是固定值，供设计部门及招商工作人员参考。•2、不同业态、同样业态租赁面积大小的不同，所需要的能源指标就会有差异。•3、前期提供预留条件及技术指标，是避免在后期过大的工程改造。•4、能够更好地配合前期的招商工作，有特殊的业态还会有特殊的需求，需要租户提供具体的工程技术要求。4)案例分析：案例一曹路家乐福移交条件的摘要•1、租赁物业整体移交时间为2013年12月30日。•2、甲方已完成附件《工程建设协议》及其附件A《工程责任分工表》中所规定的甲方的责任范围内的所有工作内容。•3、租赁物业的结构工程已完成，并已达到设计荷载要求。•4、租赁物业的屋顶和外部装修工程已全部完工。•5、甲方已完成供电量不少于2500KVA双回路供电系统工程,并已于整体移交前6周（2013年11月15日）接通电源。•6、甲方已完成供水工程的所有工作，并已于整体移交前6周（2013年11月15日）接通。•7、甲方已完成电话、煤气（天然气）、城市热力等设施的接口，并可随时启用。•8、甲方已完成排水排污系统、包括化粪池、隔油池等,并达到使用要求。•9、消防设备、设施均已按乙方要求和国家消防规范安装完毕并已通过消防验收。•10、租赁物业四周道路已经畅通，乙方入口前广场已经施工完毕。•11、停车场已经具备正常使用的全部条件。案例二：大润发合同内工程技术条件的界面，条款的界面，设计的界面，施工的界面案例三：餐饮商户的工程技术条件