探讨农村土地承包经营权流转中的土地产权变更.

探讨农村土地承包经营权流转中的土地产权变更目录相关概念1流转原则与形式2农村土地承包经营权流转现状3流转中的土地产权变更4问题分析与探讨5一、相关概念1.农村土地：是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业生产的土地。2.农村土地承包经营权：是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、和一定处分的权利。3.农村土地承包经营权流转：是指农民可根据个人意愿合理的将土地占有、实用等权利从土地承包经营权中分离出来，通过出租、转让等方式转移给其他经营者或农户的一种行为，实质上就是农村土地占有权、使用权、收益权、处分权的流转。一、相关概念4.土地产权：是指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”加以描述，土地产权包括一系列各具特色的权利，它们可以分散拥有，当聚合在一起时代表一个“权利束”，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等。5.土地产权变更：包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等方面的权利人、权利范围、指向等信息和权力的变化及更新。二、流转原则与形式流转原则（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）是流转的期限不得超过承包期剩余期限；（四）是流转的对象须有农业生产经营能力；（五）是在同等条件下，本集体经济组织成员优先。二、流转原则与形式转让继承转包出租入股互换流转形式三、农村土地承包经营权流转现状1全国范围内初具规模。从全国范围看，农村土地承包经营权流转已有一定的规模。2地区间不平衡：（1）南方和东北地区高于华北和西北地区；（2）经济发达地区土地流转比例较高；（3）部分农村劳动力转出地区农村土地流转比例较高。3流转方式中“转包”占主导地位，流转方式以非正式的交易为主。四、土地产权变更权利人受让方：可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。承包方：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。四、流转中的土地产权变更承包方与受让方的相关权利1.【流转主体自主权】：土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。2.【流转费用及收益归属】：土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。3.【流转补偿】：承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。四、流转中的土地产权变更4.承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。5.农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。6.承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。7.受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。四、流转中的土地产权变更8.受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。9.受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。10.承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府土地承包经营管理部门各备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。五、问题分析与探讨农村土地承包经营权流转存在的问题：1.农村社会保障体系不完善，农民土地流转意识不强：土地为农民提供了农民自己和国家都无力承担的社会保障功能，能提供给劳动者最低生活保障，为失去劳动力的老年人提供养老保险，更重要的是土地起到失业保险的作用。基于当前的社会现实，农村社会保障缺失、非农就业既不高也不稳、市民化进程较慢，导致农户转出土地的可能性不大。农地流转还存在一些风险，决定了农民不肯轻易离开土地，农民把土地作为命根子来看待，认为有了土地，生活就有退路，即使从其他行业赚不到钱了还可以回来种田，可以依靠土地养老。虽然当前政策允许有偿流转，但土地流转价格比较低，流转得不到较高的收入。所以，许多农民宁愿守着，也不急于流转。五、问题分析与探讨2.农地流转程序不规范，容易产生土地纠纷：由于农民文化程度偏低、法律意识不强，他们签订土地承包合同往往不规范、权利义务约定不明确。农地流转大多不是通过市场进行交易，大多在熟人、亲戚、朋友之间进行，土地流转多以口头协议的形式进行，口头协议往往不规范，也不完整，稳定性差，导致流转的期限不明确，交易双方权利义务不清晰，不便于管理，而且容易日后产生不必要的纠纷和矛盾。另外，口头协议的随意性，造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，难以达到高效增产的目的。五、问题分析与探讨3.农业社会化服务体系不健全，影响了集体土地流转：现阶段农业社会化服务体系不健全，村级集体经济组织主体地位不明确，经济实力薄弱，一部分乡村集体有名无实，长期处于瘫痪状态。农民专业合作组织发展势头很好，但还没有形成气候。农业教育和科研单位、农业企业覆盖面狭窄。国家专业技术服务部门作为主导力量功能弱化，使得农户的各种服务需求难以得到满足。目前多数地区的农业服务主要集中在统一提供粮种和统一灌溉等有限的几个项目上，满足不了农民在再生产过程中对社会服务的各种需要。在农业基础设施落后、农产品价格不稳定的情况下，多余劳动力外出打工以增加收入，而打工带有一定风险，使他们不愿放弃土地，制约着集体土地的流转。五、问题分析与探讨4.中介服务体系不完善，土地流转信息不畅通：目前，集体土地流转的价格评估机制和体系不完善，集体土地咨询业不成熟，公证、仲裁等中介机构不健全，在一定程度上影响了集体土地的流转。我国城市土地流转的中介组织已经有了较大地发展，但服务于农村集体土地流转的中介组织相当匮乏，流转机制不完善，缺少一个自下而上、网络状、多功能的中介服务体系，造成买卖双方信息不畅，土地供求双方的信息流动受阻，需要转出土地和需要转入土地之间缺乏信息联系，缺乏中介服务，只是在狭小范围内进行交易，阻碍了土地流转在更大范围内进行，这在一定程度上也提高了土地流转的交易费用。现有法律鼓励在同区范围内进行农地流转，这对于农地资源的配置也很不利，降低了经营权流转在更大范围内优化配置的可能性。五、问题分析与探讨5.地方政府与民争利，农民流转权利易受侵害：部分地方政府以经营城市为名，滥用征地权，把挤占征用的农地获得的收益作为取得财政收入的手段，利益的驱动为政府“权力转让土地”提供了温床。一些地区为片面地追求农业规模发展，随便改变土地承包关系，用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民的生产和生活。还有些地方为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转或规模经营之名，随意变更土地的农业用途，强迫农民长时间、低价格、大规模出让土地经营权，在流转过程中与民争利，甚至随意调整承包土地，变相剥夺农户的土地权益。多属性难题并寻求解决途径。五、问题分析与探讨6.土地流转制度存在缺陷：虽然我国《农村土地承包法》第32条规定了承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转，但我国农村并未形成合理有效的土地流转机制，如流转客体有限，流转性质不明确，流转种类的不科学性和流转程序的不规范性。流转障碍主要在于：一是将农业承包合同定位于债权合同，因而土地承包经营权人转包土地或转让土地承包经营权需经发包人同意;二是依我国《担保法》第37条之规定，耕地、自留地等集体所有的土地使用权原则上不可抵押。不可抵押限制了农地流转。对此，有学者提出了质疑：“这一规定未必合适，农地使用权都可以转让，为何就不能设定抵押权呢?”由此导致的结果是生产力无法重新配置，农业经济结构的调整处于要么重新调整土地承包关系，要么放弃规模经营的尴尬局面，土地的资源配置效率低下。五、问题分析与探讨土地流转的实质是让农民不仅拥有土地使用权而且拥有在承包期内的转让权。2002年8月通过的《农村土地承包法》对调整农地承包关系作出了进一步规范，但相关制度不完善和配套措施不健全。农地赋予农民以生存保障的福利机制，限制了土地流转；同时由于土地承包经营权属于契约规定的债权性质而不是法律赋予的物权，使农民集体和农户对农地实际上没有交易权、租让权、抵押权，导致一些农村集体土地流转严重“异化”，出现侵农害农事件。五、问题分析与探讨案例1998年9月，兴化市某村对村集体土地进行二轮承包。原告卞某取得6.2亩集体土地承包经营权，但未实际耕种，而是将其中的3.1亩承包地流转给被告张某耕种，另3.1亩承包地流转给马某耕种，后马某又将该3.1亩土地流转给被告周某耕种至今。上述流转均未订立书面合同，亦未对原告的承包经营权进行变更。后原告起诉两被告要求返还该6.2亩承包地使用权。起诉时该承包地已种植大麦，收获期在6月上旬。五、问题分析与探讨【判决结果】：原告卞某于1998年9月取得兴化市钓鱼镇某村6.2亩集体土地承包经营权，虽未实际耕种，但在30年承包期限内，卞某依法享有该6.2亩土地承包经营权，故原告要求两被告返还该6.2亩承包地，依法应予支持。两被告虽实际耕种多年，但未取得承包经营权，亦未有明确的流转协议，其拒绝返还无法律依据。因两被告已在承包地种植农作物，返还承包地的履行期限应为该农作物收获期届满至下一耕种期开始前，参考本地时节，以6月30日前为宜。五、问题分析与探讨【评析】：我国现阶段的家庭土地承包经营权具有社会保障的性质，是农民的主要生存依靠。因此，法律上对家庭承包经营权转让的认定作了严格规定。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。本案两被告虽实际耕种多年，但未取得承包经营权，亦未有明确的流转协议，而原告卞某仍为合法承包经营权人，因此，应支持原告的请求。返还承包地的履行期限应为地上农作物收获期届满后至下一耕种期开始前。承包地确实无法在上述期间返还的，在明确承包方享有土地承包经营权的前提下，应视具体情况给予承包方适当补偿。参考文献1.《中华人民共和国土地法律法规全书》，法律出版社，版本2012年1月第二版，书号ISBN978-7-5118-2700-5;2.李以学,彭超,孔祥智.农村土地承包经营权流转现状及模式分析.中国农经信息网,2009;3.刘作凯,戚玉龙,刘源.从产权视角透析农村土地承包经营权流转.地方财政研究,2008年12月第12期；4.黄兰.浅析农村土地承包经营权流转制度的现状[A].法制与社会，2011.01（下）；5.兴化法院农村土地承包经营权纠纷案例.泰州市中级人民法院，2013；6.李长春,陈强.浅谈农村土地承包经营权流转纠纷的处理.株洲市中级人民法院，2009；7.百度词条：=aladdin=aladdin谢谢