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杏林湾商务营运中心营销推广及招商方案大纲1.项目背景杏林湾商务营运中心位于厦门市集美区杏林湾园博苑北岸，是由本土国有企业——厦门市杏林建设开发公司投资建设的项目。项目凝聚三大配套：一是由集美近十所高校和嘉庚精神聚合成的人力资源优势。二是以杏林湾区无可替代的生态景观，温泉、园博苑、淡水湖等构成的环境优势。三是依靠杏林、集美两大国家级台商投资区的规模经济区和以海峡西岸交通枢纽－厦门新站为龙头形成的产业和物流优势。项目总占地面积约12万平方米，地上建筑面积约55万平方米（其中写字楼约38万平方米，商业约12万平方米，公寓约5万平方米），共规划有12栋建筑，包含一栋262米的福建第一高楼和一栋150米的超高层，预计项目总投资额约60亿元。工程进度按计划推进，而项目招商进度要快于项目推广进度，因此应加快项目营销推广实施，以更好的配合项目招商。营运中心招商优惠政策要点归纳如下：入驻条件①注册在集美，②注册资本500万元以上，③每500平方米年缴纳总税收在200万元以上。销售价格1#、2#、3#和6#写字楼销售均价4500元/平方米。优惠条件①五年税收返还，②整栋购买享5%价格优惠，③2010年6月31日以前签订《购买合同》并交付首期款享九折优惠。2.目标界定杏林湾商务营运中心整体知名度和价值认可。杏林建设企业品牌形象和内涵的进一步提升。一期1-6#楼写字楼物业实现100%销售或招商。持续完善项目配套，提升企业实际进驻意愿。3.市场定位①通过对竞争对手的项目竞争力比较，得出结论：本案在规模、产品和营运竞争力上处于领先水平，但在交通和配套方面与主要竞争对手相比处于劣势，同时影响力指数可以进一步提升。②目标客户定位写字楼的常规客户有三类：基金、企业、个人。未必是对厦门写字楼的自用需求，关键是优惠政策的吸引力。全国不乏类似性竞争项目，因此本身与厦门的相关性亦十分重要。董事会、总经理及财务主管将是项目营销重要的目标影响者。商业的销售客户商业物业若采取整体销售，则目标客户为大型基金或商业机构。若采取分割销售，则目标客户为经商户和商铺投资者，后者将占据主体。③项目形象定位项目应在整体上诉求高度开放、高影响力和高品质力，而在项目价值和企业自我概念上诉求关注变化和强调绩效。因此项目形象定位为：国际视野城市地标新案名建议：杏林湾CBD4.营销推广一期营销目标营销策略营销节奏5.招商执行招商进度表（写字楼）招商进度表（商业）招商策略：商户划分策略、大客户策略、弹性租约策略、团队提升策略。6.运营建议根据市场竞争，项目在内部品质具有比较优势，但需要提升项目交通、配套两方面。