杭州三瑞大厦投资分析报告

1浙江杭州三瑞大厦投资分析报告北京亚特兰财务顾问有限公司制作联系人：曹先生手机：138011396602012年3月2目录1．项目概况.............................................................................31.1大厦历史……………………………………………..31.2楼层用途……………………………………………..31.3大厦基本信息………………………………………..31.4公共交通……………………………………………..32．项目区域概况.....................................................................42.1庆春路商圈…………………………………………..42.2附近宾馆…………………………………………..…53．杭州商圈写字楼发展现状.................................................54．项目投资价值分析：.........................................................93一、项目概况1．大楼历史庆春路东西横贯杭州市区,自古以来就是一条繁华的商业街,为商家必争之地。随着经济发展,市区范围扩大和城市人口的不断增长,庆春路的现状已不适应杭城前进的步伐。1991年9月,杭州市委、市政府正式决定对庆春路进行改建,并对该路两侧土地使用权的有偿划拨实行公开招标。在激烈的竞争中,浙江省木材公司以其雄厚的经济实力一举中标,获得了第37号地块的使用权。于是,当时全国林业系统投资规模最大、设施最完备、功能最齐全的商贸大楼——SUNRY(三瑞)大厦(即浙江木材林产品贸易中心)2．楼层用途5层以上为办公室写字楼其中：（1）4层为普乐迪KTV（2）19层为伟爵健身俱乐部3.大厦基本信息大厦占地3334平方米，土地性质为出让商业用地。大厦总建筑面积为23106平方米。实际楼层数位17层（注：由于大厦紧挨西湖为老城区限高所致）大厦租赁经营项目比较多，物业4元/平/月，有地下两层停车位共100个停车位。4.公共交通：①杭州站坐528到大学路北口（兴业银行大厦）站下车，右手转弯走60米就到了。4②其他公交线路：K836,805,K591,60/K60,45/K45,32/K32,14/K14二、项目区域概况1.庆春路商圈：金融业庆春商圈是杭州金融机构最集中的地段，办公配套比较成熟，是杭州写字楼开发较早的区域。主要楼盘有瑞丰国际商务大厦、三瑞大厦、嘉德广场、同方财富大厦、凯旋门商业中心、远洋大厦、银座大厦、广利大厦等。其中银座大厦和广利大厦都是2005年开盘的重量级写字楼。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历史缩影。从早期的东清大厦、庆联大厦，到较近的三瑞大厦，到嘉德广场、广利大厦、银座大厦，该区域的写字楼开发逐步走向专业化。可以预见，该区域将成为杭州写字楼最密集的核心办公区之一。庆春路区域商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等分布均衡，开发条件纯熟。尤其是金融业的发达，给了庆春路“杭州华尔街”之美称。这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再次提升和凸现。2.附近宾馆:杭州安腾商务酒店（庆春店）酒店地址：杭州市下城区庆春路大学路交叉口潮鸣苑1号5杭州新盛大酒店酒店地址：杭州市庆春路61号浙江假日之星酒店（杭州建国路店）酒店地址：杭州市下城区建国北路游泳巷10号（杭州国际假日酒店以南100米）浙江文源宾馆(杭州)酒店地址：杭州市下城区文晖路108号（文晖路与建国北路交汇处）杭州雨欣商务酒店酒店地址：杭州市下城区建国北路132-2号五洋之星酒店连锁（杭州建国店）（原五洋之星酒店）酒店地址：杭州市下城区建国北路1号杭州银江宾馆酒店地址：杭州市上城区庆春路65号（近建国北路）杭州五洋宾馆酒店地址：杭州下城区庆春路48号（建国路交叉口）三、杭州商圈写字楼发展现状.：按照业内通常的划分，杭州当前写字楼主要分布在黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈和城站吴山商圈，另外还有正在崛起中的钱江新城和滨江区块。黄龙商圈经过几年的开发经营，已经成为杭州顶级写字楼集中的区域。黄龙商圈的写字楼主要包括世贸中心、黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、恒励大厦、聚龙大厦、公元大厦、现代国际大厦、世贸丽晶城、中田大厦等。其中，世贸一期开发时间较早，目前仍是杭州租金最昂贵的写字楼。其他的写字楼大多都是2003年以后开盘的，其中公元大厦、聚龙大厦、世贸丽晶城D座于2004年下半年开始预售。这个区域写字楼的特征之一是建筑设计和配套服务上都更新更专业。由于土地产权的限制，这个区域的另一个特征是整体租赁比例较高。武林商圈是杭州市传统的商业中心，商业环境优越。这个区域的新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，主要在武林广场以北的空间内。该区6域是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一。主要代表性楼盘包括华浙广场、蓝天时代、耀江发展中心、元通大厦、深蓝广场、白马大厦、海华广场、晶晖商务馆、越都商务大厦、国际汇丰中心、坤和发展中心、环球中心等。该区域的特点是布局相对分散。区域内写字楼售价很高，开出了一些天价楼盘，但区域的整体租金回报率有待提高。众多临近地段的楼盘也都竞相以武林商圈为卖点，但武林商圈究竟辐射力到达什么范围？写字楼物业不同于沿街商铺，那么，什么样的商务环境才是有利的？该区域的写字楼开发应该有什么样的空间布局？这是在该区域写字楼开发商应该思考的问题。文教商圈是杭州信息产业密集区。该商圈的很多办公楼都不能被称为真正意义上的写字楼，甚至有不少是由其他用途房产改成办公用房。这些办公用房价格相对低廉，谈不上什么现代商务办公的配套，但是市场活跃，使用率高。这也符合IT行业自身的特点。当然，区域内也有不少专业的写字楼，主要有华星科技大厦、联强科技楼、文三数码大厦、昌地火炬大厦、颐高创业大厦、百脑汇科技大厦、中科院科技园等，其中前面四个楼盘在2000年左右竣工，后面三个楼盘都是新建成的写字楼。这个区域特点鲜明，如何把握特点、切合市场需求是该区域写字楼开发的要点。城站吴山商圈依靠城站附近的便利交通条件，近两年写字楼投资开发开始活跃。该区域从商务环境、办公配套角度看，与黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈差距不小，但从市中心写字楼开发逐渐饱和以及杭州市长远规划的背景下看，该区域具有一定的发展潜力。该区域的主要写字楼楼盘有香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、联银大厦、耀江广厦、西湖定安名都、西湖国贸大厦、利群大厦、万新大厦等，其中后三个楼盘还在建。该区域目前的写字楼使用率相对较低。钱江新城和滨江区块的写字楼开发还处于开始阶段。但在政策支持和规划指导下，钱江新城的投资前景广阔。相信随着以后杭州地铁的投入使用和周边7居住环境逐步成熟，这两个区块的写字楼市场会有不俗的表现。但这一切都需要时间。除此之外，还有部分写字楼处于相对远离市中心的位置，主要位于城北和城东，城西也有少量。这些写字楼所处区位的周边配套还有待成熟。总的来看，2005年杭州写字楼市场交付楼盘9个，主要集中在黄龙、武林和庆春这三个中心区块。预售楼盘13个，主要以武林区块和庆春区块为主。市场当前的存量和增量多数在传统的商业区块，而且未来几年传统商业区块仍然会是写字楼市场的黄金区块。租金/价格特征：价格平稳上升，租金前景看好根据2005年的杭州写字楼市场调研报告，2005年杭州写字楼市场的租金绝大多数处在1.5-4.5元/天/平方米的水平。黄龙商圈的写字楼平均租金为杭州之首，绝大多数写字楼的租金在3-4.5元/天/平方米。武林商圈和庆春商圈的写字楼租金大多数在2-3元/天/平方米之内，区域内一些开发较早的写字楼租金要低于这个水平，在1.5-2元/天/平方米左右。文教商圈的写字楼租金相对较低，多数在1-2元/天/平方米左右，超过2元/天/平方米的不多。城站商圈的写字楼租金多数在2元/天/平方米左右。从总体上看，过去两三年杭州写字楼市场的整体租金水平表现比较平稳。相比于北京、上海、深圳、广州的写字楼市场，杭州的写字楼市场的租金水平与深圳和广州较为接近。从租金/售价角度看，杭州的写字楼市场与上海和北京存在较大差距，与深圳和广州较为接近。从总体上看，杭州写字楼近两年的价格水平有较大幅度的上升。通过对杭州写字楼市场租金/价格的横向对比和内部分析，从产业规模、结构、商业环境角度看，杭州目前与国际化大都市的定位还有一定差距，入住杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化。虽然有一定数量省内企业进入杭州写字楼市场，但对市场的吸纳能力有限。2005年杭州写字楼调查报告统计，杭州2005年时写字楼存量大约在300万平方米左右，而从那之后5年杭州写字楼市场的增量将超过300万平方米。市场供给趋势：钱江两岸供给飙升，其余区块规划控制根据2004年-2005年杭州市土地出让信息，杭州这几天写字楼市场供应的空间分布。2004年杭州共出让写字楼用途地块（含商业用途，个别地块含住宅用途）24块，总面积为633861平方米，占2004年杭州市土地出让总面积的34.6%。其中，位于钱江新城的写字楼用途地块10块，占2004年杭州市写字楼用地出让块数的41%，位于滨江区的写字楼用途地块数9块，占2004年杭州市写字楼用地出让的38%。两者相加，将近占2004年杭州出让的写字楼用地地块数的80%。8从出让面积上看，出让的写字楼用途土地中，位于钱江新城写字楼用地占32%，位于滨江的占39%。2005年杭州共出让写字楼用途地块（绝大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途）14块，总面积为860592平方米，占2004年杭州市土地出让总面积的50.7%。其中，位于钱江新城的写字楼用途地块7块，占2004年杭州市写字楼用地出让块数的50%，位于下城区的写字楼用途地块数2块，占2004年杭州市写字楼用地出让的21%，位于滨江区2块，占14%。从出让面积上看，出让的写字楼用途土地中，位于钱江新城写字楼用地占49%，位于下城区的占37%，位于滨江的占10%。从规划角度看，钱江新城作为杭州未来的CBD，写字楼开发的目标定位是企业总部的办公场所，因此，无论在写字楼自身建筑设计上，还是在周边配套上，规格都很高。新城内在建的写字楼包括集美国际、荣安集团总部大厦、华成大厦等，规划建成高档商务办公楼43幢，总面积将在300万平方米左右。与钱江新城一江之隔、同时毗邻萧山城区的滨江区块写字楼投资开发潜力也很大。但钱江新城和滨江区块如何逐步走向成熟以及如何应对成熟前市场的状况是值得严肃思考的问题。因为写字楼对商务氛围、交通条件、周边配套服务等都有很高的要求，而这些都需要时间。此外，上述两个区块距离萧山市区很近，如何协调好竞争和合作的关系也值得考虑。总的来说，在未来的几年之内，钱江新城毫无疑问将成为杭州写字楼开发的主要区块。这也是杭州市政府按照规划的要求，在土地出让方面有意调控的结果。与此同时，滨江区也将成为杭州写字楼开发的主要区块之一。此外，老城区还将有一定的新楼盘供应。在供给数量上，未来五年的写字楼供给量将超过现有的存量。而且，供应的楼盘特征，主要以高档写字楼为主。由于区位的成熟度还不够以及供给数量较大，写字楼供应价格将低于中心区块。市场需求特征：中小企业为主，需求增量温和分析了杭州写字楼市场的供给趋势之后，我们再了解一下杭州写字楼市场的需求特征。杭州市写字楼市场的需求有哪些特征？杭州写字楼开发该如何定位？从理论上说，一个地方的写字楼需求取决于该地方的办公室就业人数的变化。这类员工主要分布于会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融、房地产、保险等行业。也就是说，一个地方就业率增长很可能导致对写字楼需求的增加，但并不必然导致对写字楼需求的增加。上世纪八十年代的美国写字楼市场就是一个很好的例子：1985年之后，美国的办公室就业增长率明显下降，1987年-1990年间一度只有0.9%的水