杭州写字楼出租现状调查

杭州写字楼出租现状调查1杭州写字楼或供过于求就目前杭州商业房地产来讲，不管是钱江新城还是城西、下沙、滨江、城北，都有很多的优势，这些项目前景很好的，但是困难都是特别大的。在2010年起至2013年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量，占到杭州写字楼市场的半壁江山，金融类企业即将成为主力客群。供应量的大增无疑也将带来严峻的考验，目前空置率已达两到三成的钱江新城，未来或将进一步高升。2未来三年杭州写字楼将现爆发式增长近九成新增供应量集中在钱江新城杭州的写字楼市场目前大致分为四个片区：黄龙片区、武林片区、庆春片区和钱江新城片区。后面将要新增的片区有古荡片区、申花片区、城北东新-华丰片区。作为高端商务中心的黄龙片区，集聚了杭州目前较高端的一些写字楼项目，比如世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际、公元大厦等，体量比较大，9个项目的面积有33万平方米。武林片区是传统的商业商务中心，有14个项目，面积也有约33万平方米，和黄龙片区各占了眼下杭州写字楼市场三分之一的天下。庆春片区几乎是自发形成，集聚了大量的银行、保险、证券等金融机构。古荡片区、申花片区、城北东新-华丰片区也是几个新的热点区块，这几个区块规划的商业项目总体也超过了40万方，虽然政府也配备了地铁等相应的规划！就新近崛起的钱江新城片区有大量的写字楼项目，有8－10个五星级酒店，以及多个诸如万象城的零售商业综合体项目，是未来杭州的区域中心。这一块也有好几个星级酒店和零售商业巨头，只是有一点不同的是，在这几个区块内，大部分的商业都是用国有企业或者是大型财团持股，自己持有，拿出来卖的也有一部分。就拿一个钱江新城来说，此前杭州在将近8年的时间里累积了110万平方米的写字楼体量，未来三年这一数据将再翻一倍不止，继续增加120万平方米。而从今年起至2013年，杭州写字楼的新增供应量将主要集中在钱江新城，占87％。届时钱江新城片区的供应量将占到总量的49％，黄龙、武林和庆春片区则各占到16％、15％和11％，形成四强竞争的局面。古荡片区、申花片区、城北东新-华丰片区规模相对较小，但是发展势头也不容小视，另外，从长远规划来看，钱江新城的写字楼规划面积超过200万平方米。甲级写字楼除北京、上海等一线城市外，在二线城市的存量是较为稀缺的，杭州也不例外。目前来看，杭州仅有坤和中心，世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际等少量甲级写字楼项目，而在2011年，杭州甲级写字楼将出现一个供应高峰，供应量将达22.6万平方米，加上新规划的几个片区实际上还远远不止。虽然浙江民营企业比较发达，未来几年如此巨大的新增供应量，还是会出现消化不良的状况，这无疑将对杭州写字楼市场的一次很大的冲击，尤其是作为新兴中央商务区的钱江新城，无论是从其体量还是地位来看，都将首当其冲。“钱江新城的写字楼租用市场目前处于起步阶段，租金水平在2.8元/平方米/天左右，空置率也不低，均在30％以上。未来钱江新城写字楼之间的竞争将非常激烈。市场对于写字楼的吸纳量将同时来源于租赁和购买自用，但新增供应量在三年内仍将大大超出吸纳量，空置率由此将很有可能进一步高升。数据显示，在目前杭州少量甲级写字楼的租户中，支付能力较强的金融类企业和专业服务类企业比例高于全市水平，分别达到20％和21％。随着未来杭州甲级写字楼数量的增加，金融类企业特别是外资性和全国性的金融类企业会优先选择甲级写字楼设立办公室，以符合其在全球市场的形象定位，因此这类企业将成为将来甲级写字楼招租的突破口。同时，杭州作为省会城市，也将成为其他各类专业服务类企业在浙江设立办公室的首选，比如国际性的咨询、会计类企业等。此外，像高新技术等创新型企业随着发展壮大，对甲级写字楼的需求也将不断增长。的确，以黄龙片区的欧美中心为例，自2008年年底交付以来已先后吸引十多家世界500强和29家金融业国内外知名公司入驻，如德勤、大金、东芝、奔驰、索迪斯、中国国际金融公司、中投信托、星展银行、平安银行等。武林片区的坤和中心现也已有英国渣打银行、美国辉瑞投资、美国利宝财险、中国平安人寿、法国金盛和日本烟草6家世界500强签约进驻，另外还有两三家500强企业正在深度洽谈中。另外，据调查分析显示，在硬件标准上，企业最关注的是电力供应、层高、电梯等候时间、物业管理、空调和停车位等指标。像电力供应为双路供电，净层高为2.8-3.0米，电梯等候时间小于30秒，这些都是大部分企业租户希望达到的办公标准，预计也将在未来渐渐成为杭州新增写字楼项目的标准配置。3最近六个月租赁成交价格走势：4价格分布统计：5城区分布统计：6写字楼租赁税费：直租：营业税：租金收入*5%(起征点5000元，5000元以下免)城建税：营业税*7%(不含涉外个人)教育附加税：营业税*3%(不含涉外个人)房产税：租金收入*12%城市房地产税(涉外个人)：房产原值*1.2%*(1-30%)土地使用税：每月土地使用税=(建筑面积/总楼层)*(税额/12)印花税：租金收入*0.1%个人所得税：月租金收入-月税费-修缮费用=A如果A大于4000元，个人所得税=A*80%*10%如果A小于等于4000元，个人所得税=(A-800)*10%转租：营业税：租金收入*5%(起征点5000元，5000元以下免)城建税：营业税*7%(不含涉外个人)教育附加税：营业税*3%(不含涉外个人)印花税：租金收入*0.1%个人所得税：月租金收入-月租费-修缮费用-支付租赁费=A如果A大于4000元，个人所得税=A*80%*10%如果A小于等于4000元，个人所得税=(A-800)*10%