轨道交通对住宅价格影响的资产价值法分析

轨道交通对住宅价格影响的资产价值法分析杨忠振，聂希明，李颖大连海事大学交通工程与物流学院，辽宁大连（116026）摘要：建设轨道交通被认为是解决大城市交通问题最有效的途径，由于轨道交通初期投资巨大，因此投资利益还原问题成为有价值的研究课题。本研究首先证明轨道交通建设的利益将转变成沿线土地资产的价值增加，轨道交通开通前后沿线土地价格的差异就是其开发利益；其次，依据这个原理本研究以大连市快轨三号线为研究对象开发了实用的资产价值法模型；然后，利用该模型计算了规划的大连市快轨四号线对沿线住宅价格的影响额度；最后，提出了在大连市快轨四号线沿线土地开发的具体形式。关键词：轨道交通；资产价值法；开发利益；还原方法中图分类号：U121文献标识码：A1.引言随着城市化和机动化的高速发展，城市道路交通拥挤已成为中国城市最严重的问题之一。目前，普遍认为解决交通问题的有效方法是大力发展公共交通，而轨道交通作为公共交通的核心，是解决城市交通问题的最有效途径。但是，目前大多数城市在建设轨道交通时，面临着两个困难：筹措建设所需要的投资；确保轨道交通的客流量。为了解决这两个问题，要实施两方面的研究：轨道交通开发利益还原[1]，以及围绕轨道交通实施公交导向开发。两方面的研究都涉及到沿线土地受轨道交通影响而增加的资产价值，而资产价值法（HedonicApproach）被认为是最有效的计量这种增值的方法。资产价值法的基础是经济学原理和地租理论，下面对轨道交通建设的利益转化成沿线土地资产的价值增加予以证明，并介绍资产价值法的原理与应用方法。2.地租理论与资产价值法城市经济学试图表现以城市土地利用为中心的空间平衡，图1所示的是具有多个中心的大城市圈的地租曲线，它是根据居住效用最大化、企业利润最大化和公共设施福利最大化的原理推导出来的[2]。可以看出中心城区的地价最高，然后地价逐渐降低，但是在近郊和城市外的地域购物中心周边低价会有所上升，一大部分居民将围绕购物中心而居住，之后地价再度下降，但是在卫星城或副城区的中心地价仍将上升。如果将城市看作是线型的，那么修建由中心区到卫星城的轨道交通，可以全面提升城市圈的地价，且距离中心越远的地价的上升幅度越大。亨利·乔治从理论上阐述了这种公共投资利益的归属问题，指出基于目的税的原理可以认为“当私有财产的平均生产性最大时，城市的地租等于政府投资的公共财产的总额”[3]，这个原理的具体证明如下所述。大城市圈的多中心地租曲线假设在长期平衡状态下城市的生产收入等于分配收入，那么就有：GNCNQ+=)()((1))()()()(NRNNRNWNQ+=+=ω(2)其中，()QN：社会总财产，()CN：私有财产，G：公有财产，()WN：工资支出，()RN：地租，N：城市人口，ω：工资收入。私有财产的平均生产性为()CNN，那么，当且仅当()0CNN′⎛⎞=⎜⎟⎝⎠，私有财产的平均生产性最大，此时式(3)成立，而企业利润C(N)-wN的最大化条件为式(4)()()CNCNN′=(3)()CNω′=(4)由(3)和(4)可以得知C(N)=wN，那么在长期平衡状态下有:)()()()(NRNCNRNNQ+=+=ω(5)由式(1)和式(5)可知()GRN=，所以说当私有财产的平均生产性最大时，该城市的地租等于政府投资的公共财产的总额。如果假设城市内只有轨道交通这种公共投资，那么轨道交通建设所诱发的利益将流入到土地市场，并等于土地资产价值的增加额。这就是可以利用资产价值法模型计算轨道投资的利益归属的原因。资产价值法是一种定量研究消费者为商品支付的价格与消费者从商品中获得享受水平间关系的数学模型[4]。其基本思路是，消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他能够从这件商品的各种属性中获得何种程度的享受，图1中的各类主体之所以选择不同的土地作为活动的地点，是因为他们要根据不同的土地所提供的享受程度决定愿意支付的价格，这与投标地租的概念是一致的。资产价值法用于计算不动产价格的时候，假设所有家庭的偏好和收入水平类似，那么市场中不动产的价格应当是不动产特征的一个函数，即：),......,,,(321nXXXXFP=(6)商店、银行高新工业住宅近郊购物中心住宅地域购物中心住宅农业工业卫星城中心住宅农业地租中心离开城市中心的距离其中，P:不动产的价格；nXXXX,...,,,321:不动产的特征。在评价轨道交通的建设效果对沿线地价的影响时，nXXXX,...,,,321可以是土地的交通设施现状、距最近轨道站点的距离、以及轨道交通的发车频率等。3.大连市轨道效益评价的模型标定要建立合理的轨道交通开发利益的还原机制，需要较精确地预测出将要建设的轨道交通沿线的土地价值随轨道交通的增长状况，也就是要根据实际情况确定资产价值法的具体形式，并予以标定。本文以大连为研究对象，利用实际数据建立了一个实用模型。3.1大连市快轨三号线与沿线住宅区特征数据大连的快轨三号线全长约50公里，运行于主城区的大连站和金石滩旅游度假区之间，具体空间走向如图2所示。图2快轨三号线在大连市的空间位置三号线沿线住宅区比较密集的地区集中在主城区及副城区（开发区建成区）内，笔者借鉴McDonald（1995）[5]的研究经验，假定位于轨道车站2.5公里以内的住宅区会受到影响。在这个前提下共收集了20个住宅小区的数据进行模型标定。20个住宅区中的16个位于主城区，4个位于开发区，具体空间位置如图2所示。这里选取了X1：交通基础设施水平、X2：到大连站的距离(m)、X3：到开发区的距离(m)、X4：到最近快轨站的距离、X5：位于主城区、X6：位于开发区等6个指标作为个住宅区的特征。其中X1并不是一个简单变量，而是一个复合变量，它包含了某住宅区的道路网水平和公交便捷程度。表1显示了该复合变量的计算方法[6]，表2显示了这20个住宅小区的特征指标。道路远近(m)10-5050-100100-150150-道路网水平打分标准100806040300米内公交站数6-4-52-31公交便捷度打分标准100806040交通基础设施水平=(道路类型×0.2+道路距离小区的距离×0.8)×0.25×0.3+公交便捷度×0.7注：道路网水平中选取离小区最近的两条路作为打分的对象。表2沿线住宅小区的特征站点住宅名称X1X2X3X4X5X6价格大连站振富商城112.02027,690821104,950香炉礁绿港湾86.22,62025,070684102,540香炉礁金海花园100.22,62025,070696102,850香炉礁远东小区103.42,62025,0701,524103,300香炉礁景润小区二期103.42,62025,070696103,030香炉礁如意园117.42,62025,0701,464103,430香炉礁丽景春天117.42,62025,0701,2841037,00金家街青林美地70.07,02020,670804102,620金家街圣滔/万福居78.67,02020,6701,080105,000金家街鹏辉新世纪68.27,02020,6701,920105,580金家街椒金山庄101.67,02020,670780104,000泉水骏腾名苑78.611,32016,3702,040104,100泉水富士庄园94.411,32016,370552104,900泉水泉水友好园100.411,32016,370720103,500泉水景富铭苑105.211,32016,370780104,600泉水恒安花园117.411,32016,3701,524012,580开发区古耕500098.627,690201,068016,800保税区金北花园119.830,7002,6101,956014,000保税区海湾别墅91.830,7002,6103,468014,000保税区尚都家园98.430,7002,6102,208013,3803.2资产价值法模型的标定与验证这里采用线性的资产价值法模型，其结构如式(7)所示，根据表2的数据标定的模型结果如表3所示。1122nn1n+12n+2...PXXXhXhXαβββ=++++++(7)常量17,443.635,679.33.070.810.65620为了验证模型的实用性，首先对20个样本值进行验证，图3显示了模型的计算值和实际值的差别，可以看到除振富商城、青林美地、圣滔/万福居、鹏辉新世纪、泉水友好园外，其他住宅区的预测值和实际值之间拟合的比较好。差异最大的振富商城是位于CBD的商铺。其次，利用模型计算了两个随机选取的不在样本中的另外两个住宅小区的房价。这两小区一个是位于主城区的锦泉源小区，另一个是位于开发区的丽湾新城小区，具体的特征变量为：锦泉源(42,11320,16370,960,1,0)；丽湾新城(61,26940,6370,200,0,1)。结果分别得到两个小区的估计价格为4287元/平方米和3490元/平方米。实际数据表明这两个小区的销售价格分别为4000元/平方米和3500元/平方米，因此可以说预测精度是非常理想。20002500300035004000450050005500600065007000振富商城绿港湾金海花园远东小区景润小区二期如意园丽景春天青林美地圣滔.万福居鹏辉新世纪椒金山庄骏腾名苑富士庄园泉水友好园景富铭苑恒安花园古耕5000金北花园海湾别墅尚都家园元/平方米预测值实际值图3各样本住宅区房价的预测值与实际值的比较4.旅顺北路快轨四号线沿线住宅价值的增长预测这里采用上述模型对规划中的快轨四号线的沿线住宅价格进行预测，图4显示了快轨四号线的大致走向，经实地考察我们选择了9个可以开发的地区，表4为显示了利用模型计算的9个地区受快轨四号线的影响单位面积住宅的增值状况。个可依靠轨道线路实施住宅开发的地块的面积，按大连市容积率的常规指标1.1计算，得到将要开发的住宅面积和由于快轨交通建设诱发的收益，如表5。可以看出轨道交通的开发会给其沿线的土地带来巨大的附加值。但是由于轨道交通对沿线土地价格影响的滞后性，这个开发利益不会在短时间内显现出来。因此，如果开发者合理安排土地开发的顺序和种类，开发商品的销售，就可能获得更大的利益。根据各地块的不同特点，应该有针对性地开发这些土地：辛寨子应该借助临近空港的优势建立临空港TOD组团，开发低价优质住宅以及部分商业/业务设施；营城子应建设成一个常住人口为20万人的新城，新城应具备居住、就业、休闲购物等复合功能，近邻快轨车站开发建设商业/业务设施，形成地区性的购物和娱乐中心；水师营地区，应该沿水师营-旅顺老城区开发高密度住宅，将车站放在行政区和商业区的中间，建设步行者/自行车友好的空间环境，创造出气氛活跃的现代城市氛围。地点交通基础设施距大连的时间（h）距旅顺的时间（h）到最近站点距离（m）大连旅顺预测值现状差机场1000.0580.517100104,9664,300666辛寨子900.1530.432200105,1244,300824砬子山600.1680.418100105,1124,1001,012由家村600.1980.387100105,40