枫丹白露小区物业管理方案

紫苑、枫丹白露小区前期物业管理方案第一章、投标函致：枫丹白露小区（）：根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“枫丹白露小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺：一、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。二、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。三、投标文件的内容真实可靠。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。四、同意提供招标人所要求的其他资料。五、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。六、公司基本情况：南充市茂林物业管理有限公司成立于2003年4月21日，资质二级，现管理的项目有：嘉陵区“嘉州玫瑰花园”面积14.97718万平方米；市政新区“马电花园”面积13.82219万平方米；顺庆区“凌凯春天”面积12.4971万平方米；嘉陵区“海山半岛”面积11.7277万平方米。七、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址：邮编：637000电话：[phone]传真：[phone]法定代表人（签字或盖章）：投标人全称：（投标单位公章）年月日第二章、枫丹白露小区物业概况枫丹白露小区住宅部分建筑面积约为25万㎡，占地面积8.2万平方米，其中高层16万㎡，洋房4万㎡，车位1543个（地上387个，地下1156个，共4栋252套单元房；公共部分面积约为㎡，绿化面积约为㎡，小区实行人车分流。一、枫丹白露小区物业管理服务方案根据枫丹白露小区的实际情况，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。（一）、环境管理维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。（二）、卫生绿化管理小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好枫丹白露小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，具体方案如下：1、每栋住宅楼配置两只垃圾桶2、保洁人员严格按区域划分，负责小区的环境卫生：（1）公共卫生：A、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；B、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；C、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。（2）室内卫生：A、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净B、定期清扫、保洁；3、绿化环境：A、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害；B、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住环境；4、装潢垃圾：制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾，影响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。5、张贴警示牌，倡导文明新风。(三）、小区的安全保卫小区定位、文化层次及素质较高，故安全保卫工作除消防安全外，我们将以“人防为主，技防为辅”，人防于技防相结合的方式，具体做到以下几点：1、整体排查，清除消防安全隐患；我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。2、实行封闭式管理，24小时保安值班巡逻，保障住户安全；我们将对进出的外来人员、车辆实行严格的盘查、登记制度，禁止无关人员及广告、推销人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。3、报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序、预案，保证突发事件的及时解决。（四）、设施的维修管理小区的公共设施，极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧，我们将做到以下几点：1、对于公共设施进行全面检查；在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，保证楼道、门禁、公共照明等正常运转。2、配备专业水电工，制定合理价格，设立保修电话，保证及时维修服务。我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电等特约维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在小区管理处设立一部便民热线，在住户提出维修要求时，及时有效的完成维修工作。维修管理的目标达到：（1）、24小时受理报修，一般情况下5--10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。（五）、小区文化建设为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标，由于枫丹白露小区住户文化素质较高，根据小区实际做到以下几点：1、建立老年活动室住户中有不少是老年人，应该为老年人创造一个能和外界沟通交流的好环境，这样既给老年人带来了欢乐，也让其子女少了一份担心。2、用小区文化资源组织文艺社团小区住户文化素质较高，物业公司将业主委员会共同邀请具有一定文艺功底的业主，成立文艺社团，在空闲时间组织诸如舞蹈，书法，歌咏活动，相互学习，相互交流，增进邻里了解，全面提高小区精神风貌。（六）、其他物业项目的管理此外，还有其他的一些物业项目的管理，如自行车、摩托车、小车的停放管理，宽带网接入、水电费的收取等，我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商，从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。（七）、总费用构成明细1、综合管理费[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]（1）、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容：A、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；B、对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；C、受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；D、协助组建业主委员会并配合其运作；E、建立规章制度与服务标准；F、与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；G、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；H、员工统一着装，持证上岗；I、进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。管理服务标准：A、每三个月向委托方报告一次计划实施情况；B、每年一次；C、白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；D、按有关部门及政策、法规要求执行；E、制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；F、内容合法，手续完备；G、有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；H、分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；I、每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。收费标准：0.087元/月/平米测算依据：管理处经理1名5500元/月，各部门主管4名3000元/月/人，出纳兼文员1名1500元/月,计工资费用为19000元，福利2660元，月总费用21660元。备注：按规定标准提取管理人员的福利19000元*14%=2660元（2）、装修管理服务费服务内容A、维护公共安全和公众利益；B、将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；C、业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案；D、每日巡查装修施工情况；E、对装修中的违规行为及时劝阻。服务标准A、按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；B、在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；C24小时内审结方案并签署审查意见交业主；D、在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；E、经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。收费标准：0.018元/月/平米测算依据：管理员2名、2000元/月/人计，工资为4000元，福利560元，月总费用4560元2、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注](1)、人员管理费收费标准：0.025元/月/平米测算依据：以维修技师1名2500元/月，维修管理员2名1500元/月/人计，月工资费用为5500元，福利费770元，月总费用6270元。(2)、供配电系统维护费服务内容包括：A、保持配电房清洁卫生；B、检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；C、委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；D、对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；E、保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；F、检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；G、检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：H、潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；I、检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；J、填写运行记录，建档备查。服务标准包括：A、每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；B、每日检查一次；C、每年测试、试验1次；D、每年进行2次；E、限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；F、每年检测1次；G、每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；H、持续保持配电房内主要电器设备干燥；I、每月检测1次；J、每日填写运行记录并归档备查。收费标准：0.132元/月/平米测算依据：供电系统年检费15000元，维保费18000元，每年总费用33000元。备注：专指小区内专用供配设备(3)、道路系统维护费服务内容A、车行道路路况检查与维护；B、道板路面与人行通道检查与维护；C、交通标志的检查与维护。服务标准A、路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；B、路面无明显坑洼、破损、道板缺失；C、交通标志与交通设施齐全、完好。收费标准：0.06元/月/平米测算依据：道路系统每年维护费15000元。包括损坏面积不超过1平方的材料费（4）、给水系统维护费服务内容A、检查与维护水池(箱)及部件；B、饮用水水质检验；C、水泵维护与检查；D、给水管网维护。服务标准A、每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；B、饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；C、保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；D、每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。收费标准：0.18元/月/平米测算依据：每年水箱清洗、检测费15000元，水管防冻、油漆费30000元，每年总费用45000元。备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。（5）、排水系统维护费服务内容A、雨水管网检查与维护；B、污水管网检查与维护。服务标准A、楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期