搜索
第9章房产决策支持系统§9.1设计思想与方案美国著名管理学家西蒙说：管理的关键在于决策。决策是管理中最本质的工作。对于一个企业来说，资源总是有限的，如何通过决策过程，进行资源的合理利用和控制，是企业发展、效益提高的关键措施。为此，电力企业在建设信息系统的过程中，都应注重系统的决策支持功能。广义上，凡是能够辅助管理者决策的系统就称为决策支持系统。从这个意义上看，为管理者提供及时、准确、全面的信息以供查询、分析就是一种决策支持。基于常规数学模型的传统决策方法可以解决一部分结构化决策问题，而对于在实际中存在的半结构化和非结构化决策问题，则需采用人工智能的神经网、遗传算法、模拟退火法、知识挖掘、智能主体等方法和技术进行处理。在智能信息系统决策支持功能设计中，以智能管理思想为指导，综合运用系统工程、运筹学、控制论和人工智能的方法和技术，建立基于数据库、模型库、方法库、知识库多库协同的智能化决策支持系统，进行半结构化和非结构化决策方案的判断和优选。系统基本框图如下：（图9-01）（图9-01）通过数据规划和建立系统的数据处理功能，可以提高房地产局管理数据操作层的工作效率和工作质量，促进了房地产局管理体制的完善。在此基础上，智能信息系统提供多个层次的决策支持功能。§9.2房产决策支持系统的范围⑴管理并随时提供与决策问题有关的组织内部信息。如：各类审核要求、城市房屋状况等。⑵收集、管理并提供与决策问题有关的组织外部信息。如：房产政策法规、房产市场行情、同行动态与科技进展等。数据库模型库方法库知识库房产信息综合和分析方案制定方案评价与选择目标提出用户决策支持系统⑶收集、管理并提供各项决策方案执行情况的反馈信息。如：在建房产中项目合同执行进程、完成情况等。⑷能以一定的方式存储和管理与决策问题有关的各种数学模型。如：商品房定价模型，业务调度模型等。⑸能够存储并提供常用的数学方法及算法。如：回归分析方法、线性规划、最短路径算法等。⑹上述数据、模型与方法能容易地修改和添加。如：数据模式的变更、模型的连接或修改、各种方法的修改等。⑺能灵活地运用模型与方法对数据进行加工、汇总、分析、预测，得出所需的综合信息与预测信息。⑻具有方便的人机对话和图像输出功能，能满足随机的数据查询要求，回答如果……则……之类的问题。⑼提供良好的数据通信功能，以保证及时收集所需数据并将加工结果传送给使用者。⑽具有使用者能忍受的加工速度与响应时间，不影响使用者的情绪。房产决策支持系统拟分两步走：第一步建立信息公布体系。搜集有关房地产的信息，对部分信息进行定期公布，反映**市房地产市场的客观情况。第二步建立统计、分析、预警、诚信等系统。利用相关理论、方法，对搜集到的信息进行分析，供领导决策参考，此阶段需要与历史数据进行分析比较。决策支持功能主要由通过房产综合信息管理子系统实现。它为公司领导提供与房产相关的综合信息查询与统计，为正确决策提供真实、准备、及时的数据。决策支持系统功能如下。存量房、增量房综合信息的查询和统计城市房地产市场数据综合统计和分析预警预报指标数据分析商品房价格分析、定价决策支持项目开发工程情况：工程进度、质量、风险评估。企业信用评估决策支持系统由各专业子系统分别实现，采用多种智能化方法和技术辅助中层领导决策。在实现中，注重人机协调，进行人机合理分工，充分发挥计算机数据处理的优势和管理者的知识和经验，使系统具有更好的灵活性、适应性和可维护性。§9.3房地产预警预报系统为了全面、及时、准确地掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，建设部提出要会同有关部门建立房地产预警预报系统，通过全面、准确、及时采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，实现对房地产市场的预警和对房地产投资、消费的引导。因此建立房地产市场预警预报系统是势在必行、刻不容缓。9.3.1“房地产市场预警预报系统”背景我国住宅与房地产业在宏观政策的推动下，已连续多年保持快速发展，房地产在国民经济中的作用和地位越来越重要，对经济和社会各方面影响越来越大，继续保持房地产业健康发展，继续发挥住宅与房地产业在拉动经济增长，扩大内需，促进住房消费和投资方面的积极作用，仍将是今后国家宏观政策的基本目标之一。因此，建立房地产市场预警预报体系，对客观分析房地产运行轨迹，正确评价和判断房地产形势及发展趋势，引导市场理性投资和消费，具有越来越重要的现实意义去年以来，使得一些地方出现投资规模过大、土地供应过量、房价上涨过快以及结构不合理等问题，这引起社会各界的关注，国务院领导也十分关心。为了全面、及时、准确地掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，在与各有关部门充分协商的基础上，建设部提出要会同有关部门确定开始在全国范围内建设房地产预警预报系统，通过全面、准确、及时采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，实现对房地产市场的预警和对房地产投资、消费的引导。去年8月，经国务院原则同意、建设部等六部门联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，对建立房地产市场预警预报系统提出了要求。在今年1月召开的全国住宅与房地产工作座谈会上，要求各地要加快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时采集反映市场动态情况的数据，提高对市场的分析判断能力，为政府宏观调控决策提供依据，并引导企业理性投资，消费者理性消费。3月上旬，曾培炎副总理在杭州市召开的五省市经济形势调研会讲话中，对建立房地产市场预警预报体系提出了明确要求。之后，建设部加快了预警预报系统的推进速度，提出了在6月底在10个左右试点城市开始数据采集，年底前在35个试点城市全面启动的工作时间表。并选择、确定了杭州、上海、**等14个城市作为首批试点城市；先后在杭州、重庆、厦门召开了调研、协调会。与此同时，建设部还加快了预警预报指标体系的研究，委托上海社科院进行的房地产市场预警预报课题研究已进行了多次论证，进一步完善后即可进行数据模拟。上海、深圳市根据当地实际，探索性地提出了适合当地实际的预警指标体系。下一阶段建设部的工作安排将是加强各部门的协调配合、进一步扩大试点城市范围、加快预警预报指标体系研究、完善房地产市场分析方法和信息发布指标体系。9.3.2“房地产市场预警预报系统”应达到的目的1、通过对房地产市场信息准确、全面、及时的收集和发布，为政府、企业、消费者提供有价值的各类信息数据，供市场调研、分析决策参考，引导房地产市场理性投资和消费。1、利用房地产信息系统提供的各项房地产数据，实现动态监测和管理，及时反映问题、发现问题，便于实时采取针对性措施进行调控。9.3.3“房地产市场预警预报系统”应具有的特点1、规范性：所涉及的各项指标尽可能覆盖整个市场运行情况，便于比较分析；2、综合性：所设计的各项指标能正确反映市场风险程度，具有高度的概括性；3、灵敏度高：指标的变动能直接或即时反映房地产风险的发展变化；4、系统性：若干指标群组成完整的预警预报指标体系；5、可操作性：简捷使用，要有确切的数据来源，在时间上有连续性，内容上有可比性；6、时效性，可及时统计，与报告其时差小，以免决策失去较佳时机，必须有数据反映目前的全方位统计信息。9.3.4“房地产市场预警预报系统”组成房地产市场预警预报系统模型与方法库数据库专家知识库信息发布数据采集系统专家经验房地产市场预警预报系统整个房地产预警预报系统由数据库、模型与方法库和专家知识库这三库来支撑，每一库的组成和维护需要一个单独的子系统来完成，从而构成三个对应的子系统：（图9-02）房地产预警预报系统模型增加模型修改模型查询专家知识增加专家知识修改专家知识查询模型删除专家知识删除数据采集系统模型与方法库维系系统专家知识库维护系统接下图（图9-02）数据库提供房地产预警预报系统的底层基础数据，由数据采集系统来完成。数据采集系统收集、汇总、校验和整理开发企业、土地规划和产权交易三方面的数据，形成房地产预警系统的基础数据库，为分析预警系统提供数据准备。房地产预警预报系统需采集数据信息：（图9-03）数据采集系统开发企业土地规划产权交易企业信息项目信息月报信息土地管理规划建设管理统计数据新建商品房交易信息空置商品房信息存量房转让市场信息房屋租赁市场信息房屋现状信息房地产抵押市场信息（图9-03）房地产预警采用相应的预警模型，如基于房地产周期波动理论的房地产预警模型、基于系统动力学理论的房地产综合模拟预警模型和基于模糊神经网络理论的房地产预警模型等对数据采集系统采集的数据信息进行综合分析，得出房地产市场运行中的相关数据指标和影响房地产市场发展的相关数据指标。实现对房地产市场的预警和对房地产投资、消费的引导性作用。整个房地产预警预报系统通过计算机技术将各种预警模型集成，同时通过知识推理，学习房地产专业人士的经验，从而构成了实用的、较为完整的、智能化的房地产预警预报系统。9.3.5“房地产市场预警预报系统”分步实施策略【第一步】：先建立“**市房产综合信息管理系统”，因为数据平台是整个预警预报体系的基础性工作【第二步】：房地产基础数据的采集，该部分分为房屋增量信息、房屋存量信息以及相关信息；在积累数据、理论研究和实践的基础上，建立房地产市场预警预报指标体系。【第三步】：做好房地产数据发布系统和房地产市场的评价系统。9.3.6“房地产市场预警预报系统”需采集如下部门的相关数据■市土管局提供土地开发情况的数据：土地出让面积、土地开发面积、城市建设用地面积、存量土地面积、土地转让收入、土地价格指数等。■市计委提供项目立项情况的数据：经济适用房、商品住宅、办公楼、商业用房、其它相关指数等。■市建委提供有关商品房开发情况的数据：如房地产开发投资额、房地产投资自有资金、房屋施工面积、房屋新开工面积、下年度房屋拆迁计划户数等。■市规划局提供有关商品房开发情况的数据：如房屋竣工面积、规划可建面积等。■市房管局提供有关商品房开发情况的数据：如预售证发放面积等；还提供房地产开发经营情况的数据，如房地产经验情况的数据，如商品房现房成交金额、商品期房销售成交面积与金额、房地产价格指数、商品住房价格指数、二手房买卖成交面积与金额等。9.3.7“房地产市场预警预报系统”现存的困难1、我国对房地产预警预报指标体系这方面的理论研究较少；2、相关数据积累时间不够，**市房产信息系统还未建立；3、缺乏实践基础，各城市都在探索之中；4、没有国际经验可以借鉴。§9.4房地产企业诚信系统近日，江西省全面启动“中小企业诚信工程”，以引导全省中小企业增强信用意识、加强信用管理、改善信用环境、提高整体素质。据了解，由省级主要相关职能部门共同开展的中小企业诚信资质评定工作在全国尚属首次，该工程由江西省中小企业主管部门会同税务、质监、工商、司法、银行等部门共同开展，并在江西省中小企业协会设立“江西中小企业诚信工程评价中心”。通过对申报企业的基本信用、商业信用、质量信用、信贷信用、内部信誉等五个方面的十项指标进行系统考核评价，评出特级和一、二、三级等四个等级的诚信企业。凡被评为三级及以上诚信资质的企业，其信用信息进入社会公共查询系统，并在各项评优评先、政府采购竞标、银行信贷、工商年检及质量检测等方面享有优先权。基于全省情况，**市可在房产信息化系统的基础上，启动“房地产企业诚信系统”，前期我们可以先开发信用动态、开发企业、在线投诉等模块，让用户用鼠标一点就知道该房地产企业的诚信情况一目了然。其中1、信用动态主要宣传国家或地方领导关于房产作出的重要规定，企业最新出台的承诺，房产政策法规等。2、开发企业主要是用户根据各种查询条件查出房地产企业详细清况（所在区、主要负责情况、良好行为和不良行为记录情况、已完成和在建项目情况、资质年检情况等）。3、在线投诉指用户对房地产企业城信不满，企业不遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》和其他有关法律法规的规定等，对房地产企业进行网上投诉。用户登陆系统后，可以通过查询找出要投诉的企业，填写相关内容即可。4、另外系统还可以专门设立信息公告、曝光台、信用档