某花园项目开发可行性分析报告

****花园项目开发可行性分析报告项目编号：*****估字[2006]008号项目名称：****花园总造价：64354751.09元楼面造价：1352.07元/M2土地面积：22127M2建筑面积：47597.1M2建筑密度：30%容积率：3绿化率：30%建设单位：****房地产开发有限责任公司项目负责人：**编制单位：****房地产开发有限责任公司编制负责人：**编制审核人：编制人：编制日期：2006-9-27目录一、项目概况………………………………………………………………………………………………………………11、项目名称2、开发地点3、项目性质4、项目规模5、投资方式6、项目建设单位7、项目使用功能设置8、项目的实施二、编制说明………………………………………………………………………………………………………………1三、**花园成本计算表……………………………………………………………………………………………………3四、**花园销售收入表……………………………………………………………………………………………………6五、**花园投资计划表……………………………………………………………………………………………………7六、**花园金筹措计划表………………………………………………………………………………………………10七、**花园土地拍卖多方案经济分析表…………………………………………………………………………………11八、**花园敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………14九、**花园概率分布情况表………………………………………………………………………………………………20十、**花园概率分析情况表………………………………………………………………………………………………21一、项目概况1、项目名称：**花园2、开发地点：华阳南沿线3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区4、项目规模：（1）占地面积：总占地面积22127平方米（折合33.19亩）（2）住宅总套数：621套（3）总建筑面积：47597.1平方米其中：单车库1197.1平方米商业铺面2000平方米住宅43200平方米公建1200平方米（4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米5、投资方式：自筹资金6、项目建设单位：****房地产开发有限责任公司7、项目使用功能设置（1）1、2、3号楼地层为商业铺面（2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房（3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房8、项目的实施项目于2006年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。二、编制说明1、部分项目造价为概算数据。2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。三、**花园成本计算表四、**花园销售收入表五、**花园投资计划表六、**花园资金筹措计划表七、**花园土地拍卖多方案经济分析表八、**花园敏感性分析表九、**花园概率分布情况表十、**花园概率分析情况表****花园成本计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、征地、拆迁补偿费0011983995251.7818.63%1-1-1征地费（拍卖价）亩33.1935000011616500244.0618.06%按实际发生1-1-1土地契税元、%1161650033484957.320.55%1-1-1土地登记公证费笔119000190000.40.03%2.二、斟察、设计和前期费003844158.0480.765.98%2-1-1地形图测绘费平方米221270.143097.780.070.01%按土地面积0.14元/平方米2-1-2总体规划设计费（定点费）平方米221272442540.930.07%土地面积2元/平方米2-2-1地质勘察费米120055660001.390.11%按钻深55元/米2-2-2建筑设计费平方米47597.18380776.880.6%按10元/平方米（建筑面积）2-3-2城市市政建设配套费（二级地段）平方米46397.1452087869.543.873.25%按45元/平方米（建筑面积）2-4-1规划管理费元、‰26437455379312.371.670.13%土建造价的3‰2-6-1放线费点60326195600.410.04%放线点326元/点2-11-1招标费元、‰26437455126437.460.560.05%按土建工程造价的1‰计算2-13-1监理费元、‰26437455252874.911.110.09%按土建工程造价的2‰计算2-14-1预结算审计费元、‰26437455379312.371.670.13%按土建工程造价的3‰计算2-15-1消防配套费平方米46397.13139191.32.920.22%按3元/平方米计算（非营业公共配套免）2-16-1施工合同鉴证费元、‰26437455126437.460.560.05%按土建工程造价的1‰计算2-17-1噪音费月501600800001.680.13%1600元/月.幢2-18-1建设项目环境影响评价收费元、‰26437455379312.371.670.13%按土建工程造价的3‰计算2-19-1避雷安装检测费支485526400.060.01%检测避雷针55元/支2-20-1防洪堤工程建设管理费平方米46397.1146397.10.970.08%按竣工面积3元/平方米计算2-21-1人防管理费平方米47597.110475971100.74%按建筑面积10元/平方米计算2-24-1工地管理费项105000500001.050.08%按5000元/项2-27-1建筑方案评审费平方米47597.10.29519.420.20.02%0.2元/平方米2-29-1白蚁预防费平方米47597.1295194.220.15%按3元/平方米(建筑面积)3.三、建筑安装工程费0027184303.5571.1342.25%3-1-1桩工程平方米46397.150231985548.743.61%按概算造价3-1-3土建工程平方米46397.150023198550487.3936.05%按概算造价3-2-1室内供水供电、线路安装工程平方米47597.1351665898.5352.59%按概算造价4.四、（小区）配套建设费005666500119.058.81%4-1-1道路工程平方米10000100100000021.011.56%按概算造价4-1-2室外排污排水工程米5003101550003.260.25%按概算造价4-2-1围墙工程项11000001000002.10.16%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项190000090000018.911.4%按概算造价4-4-1绿化工程平方米6600603960008.320.62%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏50350175000.370.03%按概算造价4-8-1供配电增容费（贴费）千瓦3000750225000047.273.5%按750元/千瓦4-13-1公共配套设施费（托儿所）平方米120060072000015.131.12%按概算造价4-13-4公共配套设施费（文化活动站）平方米60600360000.760.06%按概算造价4-13-7公共配套设施费（居委会）平方米60600360000.760.06%按概算造价4-13-11公共配套设施费（单车棚）平方米60700420000.880.07%按概算造价4-13-12公共配套设施费（垃圾中转站）平方米20700140000.290.03%按概算造价ZJF直接费0048678956.541022.7375.65%1.+2.+3.+4.共4项的和5.五、管理费001639736.6834.452.55%5-1-1建设管理费（1.65%）元、%48678956.541.65803202.7816.881.25%直接费的1.65%5-2-1销售管理费元、%836533901836533.917.581.3%6.六、税费006360700.31133.649.89%6-2-1营业税及附加（5.5%）元、%836533905.54600936.4596.667.15%按出售房屋总价款的5.5%6-2-2带征所得税元、%836533901.51254800.8526.361.95%6-2-3印花税元、‰83653390183653.391.760.13%销售额的1‰6-5-1建筑面积测量费平方米47597.11.780915.071.70.13%6-4-3房屋竣工总登记费元、‰760200001760201.60.12%按评估价的1‰6-5-1教育附加费元、%264374551264374.555.550.42%按土建造价的1%计算7.七、利息006214988.86130.579.66%7-1-1利息（按年利率均衡投入）元、%48678956.545.856214988.86130.579.66%按直接费，年利率5.85%计算8.八、不可预见费001460368.730.682.27%8-1-1不可预见费（按直接费计）元、%48678956.5431460368.730.682.27%JJF间接费0015675794.55329.3424.36%5.+6.+7.+8.共4项的和ZZJ总造价0064354751.091352.07100%00000%****花园销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(元)销售模式备注1住宅元/㎡1680432004320062162172576000按建筑面积2商铺元/㎡5000200020000010000000按建筑面积3单车库元/㎡9001197.11197.1001077390按建筑面积4公共建筑元/㎡012000000按建筑面积合计0000083653390****花园投资计划表(略)****花园资金筹措计划表(略)****花园多方案经济分析表序号方案名称地价(万元/亩)土地费(万元)项目成本(万元)土地费比例(%)销售收入(万元)利润(万元)投资利润率(%)备注1方案一20663.85833.3811.38%8365.342531.9643.40%2方案二25829.756034.0813.75%8365.342331.2638.63%3方案三30995.76234.7815.97%8365.342130.5634.17%4方案四351161.656435.4818.05%8365.341929.8629.99%5方案五401327.66636.1720.01%8365.341729.1726.06%6方案六451493.556836.8721.85%8365.341528.4722.36%7方案七501659.57037.5723.58%8365.341327.7718.87%8方案八551825.457238.2725.22%8365.341127.0715.57%9方案九601991.47438.9726.77%8365.34926.3712.45%10方案十652157.357639.6728.24%8365.34725.679.50%11方案十一702323.37840.3729.63%8365.34524.976.70%12方案十二752489.258041.0730.96%8365.34324.274.03%13方案十三802655.28241.7732.22%8365.34123.571.50%14方案十四852821.158442.4733.42%8365.34-77.13-0.91%15方案十五902987.18643.1734.56%8365.34-277.83-3.21%****花园敏感性