搜索
ProprietaryandConfidential复星地产基金融资管理设想2012年8月二、复星地产板块融资现状分析目录1一、复星地产板块发展战略解析三、实现地产板块基金募集解决路径四、总结及下阶段工作计划一、复星地产板块发展战略解析全球一流的投资集团复星集团全球一流的地产投资集团复星地产控股1、定位清晰——全球一流的地产投资集团（多产品线、全产业链）2、实现逻辑-复星集团持续对接长期、低成本、全球化的优质资本复星集团持续寻找低风险、高回报、可持续的投资机会融资能力建设形成结果有效退出持续对接偏好地产的长期、低成本、多类别、全球化资本主题化地产产品线孵化能力地产企业家对接合作能力项目开发关键节点控制能力项目成本控制能力商业资产整合管理能力全球地产企业并购能力以现金流为基础的产品规划能力持续引进培养地产专业管理人才能力......形成管控体系清晰、全产业链、多产品线的地产集团整体或分拆通过上市、股权出让、项目出让、reits等退出2、实现逻辑-复星地产2015与2020年的定量挑战目标62012管理下资产管理下基金管理下营收938归属复星净利润15110218复星地产挑战口径（亿元）20131483326193252014214054240135201528807771032992020展望5200150022502003、发展规模3、发展规模在未来发展中，无论是管理资产规模还是利润规模都将占复星集团“万亿资产、三百亿利润”的半壁江山还有八年零四个月，时间紧，任务重必须高起点布局，创造性工作，全面提高投融管退的能力融投管退4、结合四个维度做进一步思考4－1结合四个维度投产品定位清晰地域布局清晰决策管理明确4－2结合四个维度管地产板块决策事项（新37条）两翼人才的建设4－3结合四个维度退下阶段研究重点4－4结合四个维度融本次解决重点二、复星地产板块融资现状分析1、目前融资结构分布不够合理信贷融资基金资本市场融资小计125.26亿82.9亿18.84亿227亿55.18％36.52％8.3％100％36.52％2、基金业绩分散于不同主体，不满足险资投资要求（1）各产品线分属于三个不同投资主体（2）注册资本低（3）组织架构分散基金业绩无法合并计算不能满足保险等大型机构LP的投资需求2－1保险资金对股权投资基金的要求根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》：保险资金投资股权投资基金，发起设立并管理该基金投资机构的资本要求，调整为注册资本或者认缴资本不低于1亿元人民币。管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验。拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名。2－2地产板块目前已发基金列表基金名称基金GP募集基金承诺额（亿元）成立时间基金期限集团出资额（亿元）已到位资金（亿元）已投资资金（亿元）已投资项目管理费比例％carry预计金额（万元）天元1号复地股权10％，5500万元5.52011年4月3+10.555.54.61成都鸿汇项目13040类基金复地股权20％，4200万元2.12011年3月N/A0.422.12.1浦江镇漕浦一号地块1.5N/A复地景业智盈10％5513万元5.512009年11月3+1+10.555.511.09成都、长沙、南京1.52204复地景创智盈1％167万元1.672011年11月3+10.171.671.6长沙湘春路项目1.7500复星一家（一期）智盈1％334万元3.322011年5月30.333.323.17南京紫金山项目1.25995复星一家（二期）智盈1％2011年12月3重庆1.25N/A景盈智盈1％81万0.812010年3月40.060.810.39爱法滨江、明佳集团（委托贷款）1N/A富邦城二期共赢1％625万6.52012年6月30.066.52复地共赢价值基金（一期）0.52012年6月基金发展部复启基金4.992012年6月复地小计30.96739星浩一期GP1％3600万362011年2月5+1103636哈尔滨、大连、南通2星浩二期GP1％1600万162012年5月5+12.82星浩小计52总计82.967392－3目前地产板块组织架构基金规模30亿基金规模52亿3、多点对接高端LP，募集无序各产品线分别派员对接高端LP不利于各类优质LP投资人持续投资复星基金不利于提升复星基金品牌在市场上知名度1324、激励机制有待尽快完善尚未有统一的基金激励机制不利于调动各团队的积极性5、多条产品线有基金募集需求需要协调有序发行，避免募集冲突IIIIIIIV星豫资本计划年底前5亿、明年15亿星浩资本计划明年55亿星颐资本计划今年5.5亿、明年1亿星泓资本计划明年15亿即将发行基金V浙商建业和养生地产计划编写中三、实现地产板块基金募集解决路径1.1组织机构改善，合并计算业绩（现有组织架构）复星地产控股集团复星复地利源BFC星颐星泓策源星浩浙商建业星豫星堡1.2组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构;初步设想,获批推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）1.3组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构初步设想;获批推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）复星地产控股集团复星地产GP地产代建地产商管持有物业星浩利源销售代理星颐GP4…子基金1子基金2子基金3子基金4…母基金项目1项目2项目3项目4…关于地控板块组织架构改造的说明本次组织架构改造，仅为融资所需原则上，不改变原有管控方式整合的优点：使整个地产板块能够合并计算业绩，有利于更好地对接大型机构投资者截至2012年6月末地产板块净资产规模246.7亿，整合后一方面可以成为一个新的、规模较大的融资主体，另一方面将来也可为各产品线融资提供担保有利于提升复星地产行业内排名，有助于品牌建设有利于为复星地产将来整体上市做准备2、建立协调机制——融资预审《融资预审》的内容包括但不限于基金融资、保险融资、信托融资、保理融资、委托贷款、并购贷款、经营性物业贷款、债券融资等融资事项，不包括一般项目开发贷、产品线日常向银行借入的流动资金贷款、证券市场融资以及以参与管理为目的的合资合作活动。融资预审会主要涉及的内容：1、上会的要件和格式是否完整及准确使用；2、融资结构、期限是否合理；3、成本是否最优、担保方式是否合理；4、融资机构是否符合战略定位；5、基金融资事项中的GP的出资比例、资金投向、预期收益、管理费率、基金规模、期限、交易结构、风控措施、退出方案等是否合理；6、保险融资事项中的项目情况、信用增信方式、融资利率、规模、期限、退出方案等；7、信托融资事项中的信托规模、资金投向、预期收益、期限、还款及分配方式、信托费用、风控措施、信托结构等是否合理。建立融资预审小组，成员包括：复星集团领导、地产控股领导、地产控股财务资金部、法务部、基金部、各产品线相关业务负责人。大于1亿以上大于3000万-1亿1000-3000万B类：大中型企业或高净值群体C类：小型企业或个人散户LPA类：大型机构LP主要目标LP约180家近1000家约50000家我们的目标开发LP——A+B类A、B类LP3、建立地产基金机构投资者融资专员制度地产基金融资专员——专门负责对接倾向于投资地产的LP的人员PE基金融资专员——专门负责对接倾向于投资PE基金的LP的人员4.1整合现有基金团队目前各产品线人员情况如下：产品线名称人员数成熟团队星浩资本29人共赢14人智盈27人孵化产品线团队产业地产-商旅文-浙商建业-星颐-4.2整合现有基金团队——将分散的专业人员集中此处分两步走2012年2015年2020年现状起步阶段：各产品线基金负责人按《地控融资预审方案》，通过预审委员会的形式对每个上报的基金产品进行审核，提出合理化意见或建议。成熟阶段：各产品线基金团队整合为一个大规模的金融服务部，对每个上报的基金产品进行审核，统一规划，设计，推出。5.1制定基金发行激励机制（初步设想内容）对渠道资金来源奖励结构计算公式说明福布斯策源地产台州商会湖州商会浙江商会提成奖金承诺出资额1亿实际到帐额*1.5%复星体系内有客户资源企业；PE基金是1%，考虑到地产基金比PE基金募集困难，比例上调50%。（诺亚地产基金费率约6%，诺亚PE基金募集费率3.5%-4%）1亿=承诺出资额2亿实际到帐额*2%2亿=承诺出资额4亿实际到帐额*2.5%承诺出资额=4亿实际到帐额*3%德邦证券提成奖金+运营费（年）提成奖金：实际到帐额的1%运营费：基金管理费的0.6%/年运营费在每年基金管理费收取时支付激励对象资金来源激励比例说明融资团队-第三方机构0.15%经集团审批同意的第三方融资方案-复星已经投资企业0.2%已经投资企业，对复星的认同度高，难度系数低-复星合作伙伴0.3%公司主要领导介绍的客户及和复星有合作关系，熟悉复星的企业或个人，难度系数适中-融资团队自募0.6%融资团队自有资源，难度系数大，目前诺亚等融资公司基本为0.5-0.8%左右融资团队外的其他人员介绍0.6%星浩已经通过审批的方案：内部员工仅提供信息，0.3%给提供信息的员工；内部员工深度推进，0.5%给信息员工；对员工5.2制定基金发行激励机制（初步设想内容）合理分布各产品线发行基金时间第一步第三步整合基金品种地产基金产品“超市”稳步落地第二步6、基金产品策略初步基金超市概念例如：利源例如：复地、星浩的商办项目例如：外滩金融中心针对各类LP定向选择产品：例如：复地、星浩的住宅项目7、明确集团、地控、各产品线在基金发行中的权责协调对接高端LP资源，地控将分派专人团队对接集团集团资金部对通过融资预审的地产基金总体协调，确保整个基金有序筹集集团法务部、会计部、税务部对地产基金法务、会计、税务予以指导和支持地产决策委员会按决策权限对基金方案等进行最终决策7－1集团7、集团、地产控股、产品线在基金发行中的定位7-2地产控股在集团同意协调下，安排地产基金专员对接大型机构投资人负责协助产品线公司基金募集的产品设计梳理地产板块股权结构，理顺股权关系合理计算基金业绩，并配合将相关业绩统计如集团资产管理报表对标凯雷、嘉德，不断研究地产基金管理模式组织融资预审7、集团、地产控股、产品线在基金发行中的定位7-3各产品线实际进行基金路演、募集按照产品线发展战略做好项目开拓和开发及商业管理工作做好投资者关系维护在集团和地产控股支持下，做好初步基金产品设计四、总结及下阶段工作计划1、总结-本次决策事项汇总序号内容说明1对地产板块组织构架改造同意后制订详细方案再上会2融资预审实施细则同意后九月实施3建立大型机构地产基金专员制度同意后排列人员名单序列4建立融资激励制度同意后抓紧细化5明确集团、地控、产品线基金融资定位同意后实施2、工作任务时间轴感谢聆听！