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新城新区开发模式与运营方略浅谈关注绿维创景扫描官方微信二维码旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商新城新区开发模式与运营方略浅谈北京绿维创景规划设计院在新型城镇化背景下，很多地产商站在区域综合开发的角度，开始从单纯的土地和房产开发转向新城新区开发与运营，项目规模也越来越大。新城新区开发涉及范围极其广泛，包括土地一级开发、土地二级开发、基础设施配套建设、商业运营等等。本文将对其开发及运营模式进行梳理。一、新城新区的开发运营方略1、新城开发，谋定后动，策划为先将市场思维、运营思维前置，而不要等到新城新区建设之后再来想这个问题，否则到时候的挑战和要付出的成本会更高。另外，要结合新型城镇化、五位一体等国家战略进行新城新区的开发和运营。2、生态为基、产业为核、文化为魂实现产城的协同发展，实现新城新区的特色化、地域化营造，把城业并举、产城共生、因地制宜、市场导向、运营思维、多化联动、多方共赢这些理念有效地贯穿在新城新区的开发运营当中。3、规避过去缺乏对市场、产业和投资、运营、社会要素的考量规避过去缺乏战略智慧、前端策划的盲目的新城新区开发。避免产生更多的睡城卧城、产业空心化、功能配套发育不完善、运营不经济、不可持续的新城新区，要通过更科学的新城新区的开发运营策划，推动新城新区顶层设计的优化。二、新城新区中的土地一级开发商业模式所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也可由政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商从政府角度来说，在初期阶段，项目和土地价值并没有被市场充分认可，即使被预测未来会有很好的商业效益，想要融资也很难。所以，倚仗一些实力较强的企业进行信用融资，会更有利于新城的大规模开发。此外，在财政投入有限的情况下，政府选择与有实力的开发企业合作进行土地开发与基础设施建设，一方面可利用土地折价入股，以地集资，解决财力不足的问题，另一方面，也可以提升市场效率。从企业层面来说，与政府合作，明确各自权利义务，可以以较小的代价控制项目整体开发并推动区域振兴，且实力雄厚的企业也可以直接承接政府土地一级整理委托，并独自运作二级招商工作。所以，政企合作，土地与资金的结合，从而多层面加速区域的整体开发进程，是政府的必由之路。常见的土地一级开发商业模式、战略路径及各自特征如下表。三、新城新区的建设投资模式BT（BuildTransfer），即建设-移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式。系指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。旅游运营网是私人资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种特殊的投资方式，包括建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）三个过程。政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。TOD指利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划发展区用地进行征用，然后进行基础设施建设，土地在升值，最后出让熟地，平衡前期建设成本。SOD(Services-Oriented-Development)即服务导向开发。就是在要促进发展的地区，有意识地进行大型社会服务设施以及某些商业型设施的建设，改善某地区的环境，从而对期望集聚的要素产生巨大吸引力，带动这一地区的发展后，才将周围升值后的土地出让，用老城区和新城区的地价差平衡建设资金。TOT，Transfer-Operate-Transfer的缩写，即移交——经营——移交，是国际上较为流行的一种项目融资方式。通常是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权或经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在约定的期限内通过经营收回全部投资并得到合理的回报，双方合约期满之后，投资人再将该项目交还政府部门或原企业的一种融资方式。PPP，Public—Private—Partnership的缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。四、新城新区的开发模式（一）模式一：产业先导型新城新区开发模式我国早期出现的由工业园区、产业园区带动的新城新区发展就属于这一种模式。在发展过程中，这一模式虽然带动了当地的区域经济发展，但也出现了产城分离的现象，导致了一批鬼城、睡城。在新型城镇化规划下，如何实现“产城一体化发展“成为这一模式要解决的重点问题。跟绿维创景一直保持着良好合作关系的卓达集团，是国内较早打破城乡二元结构、进行新城新区建设的地产企业。他们的发展模式就是“三产联合、四位一体、产业造城”，以复合型多产业造城，全面立体升级原区域产业，整合高效利用区域资源、引入区域互补型产业、提升经济平台等级。具体来讲，通过一产的现代化、科技化、聚集化发展，实现一产的增收效益，将当地农民转化为新城区的常住人口；通过自身拥有的自主新型材料产业发展，实现旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商经济持续增长，导入永久性长如人口；依托自身在教育产业、休闲养生产业、文化旅游产业、综合服务产业等方面的开发优势，实现经济持续增长；推进文化产业、旅游产业、休闲产业、休闲养生产业、综合服务产业等第三产业，实现经济良性循环发展，带来流动性人口聚集。这种新城新区建设及产业引进培植模式可以为其他新城新区开发提供经验借鉴。（二）模式二：重大交通先导型新城新区开发模式尤其是最近几年高铁的飞速发展，成为了带动新城新区发展的一种趋势。交通职能、产业集聚、城市建设三维一体是这一模式的重点问题。另外，基于交通这一基础设施的国有属性，其带动的新区如何运营也是我们需要考虑的重点。在绿维创景参与的佛山市城市轨道交通2号线一期工程项目中，甲方交通集团按照“BOT+TOD+EPC”思路，采用“轨道+物业”的模式，通过将轨道建设的外部效益内部化，实现项目自身财务平衡和项目公司可持续发展。（三）模式三：区域一体化推动下的新城新区开发模式旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商区域一体化现在也在推动很多地方的新城新区建设。新城新区开发模式从空间层次上分为内部空间发展模式和外部空间发展模式两种。内部空间发展模式，以新城的核心区为基础，联动区域旅游，承接中心城区的功能，带动产业发展，包括积极发展区域的商贸、集散和物流功能，依托交通优势和区域结合部的地缘优势做文章。城市的外部空间跨越式发展地区，包括城市中心区外围的卫星城、科技园区、产业基地、大型居住社区乃至综合性新城新区，一般依托土地资源丰富和外部效应较好等优势，实现城市基础经济部类扩张。城市外部空间的开发与成长最能反映城市新型功能的培育与演化的方向，将成为新城新区发展研究的主体。（四）模式四：生态先导型新城新区开发模式新型城镇化国家战略下的生态先导型的新城新区开发，需要把握几个基本原则：旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商绿维创景，在贵州朱昌生态文明城镇规划项目中，提出了生态城市规划的五部曲模式：第一部曲——生态目标之曲：构建生态城镇指标体系，确定生态城市规划目标；第二部曲——生态构建之曲：尊重原有生态基底，通过生态修复、生态建设，重构新城新区生态新格局，落实生态指标，实现新城新区城市的生态低碳可持续发展；第三部曲——生态产业之曲：注入生态产业，建设活力新城新区；第四部曲——生态运营之曲：统筹；第五部曲——生态展示之曲：展示生态特色，做生态城市建设的领航人。（五）模式五：文旅先导型新城新区开发模式这种模式是在中国新型城镇化背景下，根据中国城市发展特点及未来趋势，提出的一种新型城市发展路径，即通过文化、旅游产业的发展拉动区域经济发展、提升区域形象、推进区域产业转型、提升区域生活品质。文化旅游对于新区发展来说既具有产业功能，也有特旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商色贡献，特别是对旅游型的城市来说，文旅新区发展还是有很大潜力的。旅游可以让城市的文化复活，文化可以提升城市的魅力，二者联姻完全有可能产生巨大的经济效益和社会效益。五、结语以上操作策略的实现，需要一个重大的前提，即建立项目的价值预期。由于二三线城市的市场潜力往往难以在短时间之内支撑实现较为宏大的开发目标，所以在市场支撑有限而开发时限短的约束条件下，行政手段的拉动对此类项目的开发至关重要。同时，为了实现新城新区各种功能的实现，必须首先采取有效措施加速人口的集聚，从而加速整个区域的成功开发。（有关新型城镇化，新城新区开发，新城新区策划，新城新区规划设计的更多研究，详见）