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广晟商贸广场（※粤海新天河城※）项目开发策划书编写：劳裕勋审核：涨渺编制单位：广西鸿福达房地产开发有限责任公司编写日期：二零零九年三月二十一日1目录第一章：项目的提议…………………………………………2一、原有居民的安置办法………………………………2二、土地款的补偿办法…………………………………2三、开发商的投资回报方法……………………………2第二章：项目场址现状………………………………………2第三章：项目的开发定位……………………………………3一、打造南宁新的商贸中心……………………………3二、营造明秀物流区的商务中心………………………3三、建造多类型、高品位的住宅区……………………4第四章：规划与设计方案说明………………………………4一、项目概况……………………………………………4二、设计指导原则………………………………………5三、规划理念……………………………………………5四、规划设计……………………………………………61、规划布局……………………………………………62、建筑设计……………………………………………62.1功能布局……………………………………………62.2商业布局……………………………………………72.3住宅设计……………………………………………72.4造型设计（1）………………………………………72.4造型设计（2）………………………………………83、环境设计……………………………………………84、交通流线设计………………………………………8五、主要经济技术指标…………………………………9第五章：项目的实施计划……………………………………10第六章：项目的可行性论证…………………………………10一、项目的建设条件……………………………………10二、宏观市场分析………………………………………11三、区域市场分析………………………………………12四、市场调查……………………………………………12五、经济分析……………………………………………14六、风险性分析…………………………………………14七、敏感性分析…………………………………………15八、社会效益分析………………………………………16第七章：结论…………………………………………………17附表1：技术经济指标表………………………………18附表2：建安工程造价计算表…………………………19附表3：销售收入估算表………………………………20附表4：成本计算表……………………………………21附表5：利润计算表……………………………………222第一章项目的提议为了改善崇左市驻邕办事处干部职工的居住条件，整治明秀路沿线的市容面貌，提高该区域的城市品位，方便该区域居地购物，满足该区域商务公司的办公需求。经崇左市政府与开发商多次洽商，提出改建该办事处旧大院，把原址改建成一座集商业贸易，商务办公和多类型、高档次住宅于一体的现代化（立体园艺景观园林）的新城区。一、原有居民的安置办法采用等面积旧房换新房就地安置办法解决该部分住户的安置问题，若需增加居住面积，以市场价补交增加部分的房款。二、土地款的补偿办法开发商以每亩100万元补交282.56亩的土地款，开发商等面积安置费用超过该土地款时另行协商另地补偿事宜。三、开发商的投资回报方法采用改造后增加出房率，销售剩余的房屋，销售收入作开发商的投资回报。第二章项目场址现状广晟商贸广场场址位于原崇左市驻邕办事处大院之上，明秀路和友爱路的交汇处，东邻明秀休闲广场，北接明秀公园，南临明秀路与少年文化宫隔路相望，周边的居住环境良好，各种市政配套设3施齐全。总占地面积283亩，目前的房舍为六七十年代的砖混房和80年代的大板房，老旧低矮部分已成危房，与南宁这个现代化的国际城区域性的城市很不协调，因此该大院根据广西壮族自治区人民政府文件桂政发【2009】16号《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》文件的规定、改建势在必行。第三章项目的开发定位一、打造南宁新的商贸中心本项目位于南宁市繁华中心，明秀路和友爱路两大城市主干道的交汇处，地理位置优越，周边的人口密集，在1000米的辐射范围内常住人口25~30万人。而商业网点稀疏，普遍规模较小，品种单一，该区域的居民购物，到最近的朝阳购物中心也有十多公里的车程，费工费时，十分不便。因此本项目“广晟商贸中心”可辐射周边，带动周边的商业网点共同发展形成南宁新的商业圈有着良好的商业和人源基础。二、营造明秀物流区的商务中心本项目的周边，目前虽设有像样的百货零售商场，却周边建材批发点密布，是广西中南部的建材批发中心，建筑机械，汽车配件等零批店也比较集中，明秀商业区实质已经成为广西乃至西南各省的货物集散地。随着南宁这个国际区域性的中心城市发育成熟，明秀物流中心更加繁荣昌顺。而该区域的物流地位虽十分重要，却很不协调，则没有与之相配套的办公写字区，往往物流公司的办公和4交易相隔甚远，来往十分不便，故建造一个与该物流中心相配套的商务中心可谓应时顺势。三、建造多类型、高品位的住宅区本项目和周边共同形成了南宁市一个重要的物流中心，本项目住宅区的建设实属是该物流中心的配套工程，销售应无多大的压力。但该中心的人源构成复杂，层次各不相同，为适应不同层次消费群体的需求，本住宅区应是一个大中小套型均有多元化的高品味商业住宅区。该住宅区潜在的消费群体虽比较复杂，却有一个共同的特点，不论大商巨贾，或是公司的职员机关干部，普遍素质较高，追求美好的居住环境，有一个温馨的家园来调节紧张的工作节奏，放松绑紧的神经，是他们共同的心愿，因此本项目的住宅区必须精心设计，为消费者营造一个和谐共生的居住环境，营造一个温馨的家园，是本项目的开发理念。第四章规划与设计方案说明一、项目概况广晟商贸广场位于南宁市明秀路与友爱路交汇处，东面为明秀广场，南面为南宁市少年文化宫，西面为友爱路，对面有三本大酒店等。地理区位优越，交通便利，商业价值高，居住环境好。其总规划用地面积为188372.22平米。5二、设计指导原则尊重城市空间，尊重城市生活方式，最大化利用土地资源和景观资源，创造出一个与城市公共开放空间和谐共生的建筑组群，成为城市经济生活、社会生活的载体。三、规划理念1城市设计本案以城市设计为主导，从城市的角度看待建筑的规划布局和功能组成，整个商业广场尽量后退城市道路红线，以减少对城市道路的压迫感，并且商业广场中心规划40米宽的商业步行街，在道路转弯处和商业中心区各规划一个3万平米以上的大型广场，规划成一个配套完整的特大型商业中心区。5层为整层架空的大型空中花园，花园内配有游泳池、羽毛球场等体育设施，与商业区分开，供住户休憩、运动和娱乐，使人感觉到家园的温馨。同时规划将“闹中取静”的概念引入建筑群体，将商业与住宅共空间有机结合，使两者成为互动的交往空间，既能满足小区的商业需求，又良好的解决了生活区过于喧闹的问题，多形态城市公共空间。2可适应性设计整个住宅小区综合考虑多种功能使用的可能，通过框剪、钢砼结构体系满足功能变换的需求。商业区主楼为68层的地标性建筑，主要为商务办公用，旁边两栋副楼为38层的高层商务楼。商业街道6和商业广场较宽敞。通过高档次的规划和设计，打造南宁市的另一个商业中心区域。住宅区为38层的高层住宅楼，高层住宅户型既可满足家居使用，也可通过轻质隔断形成不同的居住空间模式，同时也可以将小户型合并满足市场对大户型的需求。必要时，住宅可变换为SOHO模式供家庭办公或商务办公使用。3景观最大化设计本案以明秀路和友爱路的城市主杆道配以环境优美的明秀广场为景观组织的脉络和主线，并通过硬质室外广场、架空层绿化、空中花园、景观阳台等、将自然景观和人工景观及该地段升华而成的城市商业文化景观构筑成多层次的立体结构，有山有水，人在其中，乐在其中。四、规划设计1规划布局设计以该地段地型、地貌、文脉为出发点，首先考虑城市公共空间的使用需求和采光通风的使用要求，将整个商业、住宅小区以68层的主楼为中心，以扇形模式向外辐射的结构布局，群楼及城市道路围合形成城市花园，这样不仅满足多功能使用的需求，同时旁边为休闲的少年文化宫和休闲广场，成为城市又增添了一道靓丽的景观节点。2建筑设计2.1功能布局小区主要满足商业、居住使用，其中将商业区与居住区严格分7开，既能满足小区的商业需求，又良好的解决了生活区过于喧闹的问题，多形态城市公共空间。2.2商业布局商业是本案开发的一个主要环节，其中一栋地下3层地上68层高的商务综合楼将成为南宁市的地标建筑，以此为领头羊配以38层高的商贸城和步行街建筑群，使该地区原来就良好的商业地带集中在一个商业中心，提商地区的商业档次。步行街建筑群也为38层高，4层以下为商场，5层为空中花园，6层以上为住宅。商业区与居住区的分开避免了对住户环境的干扰，将商业部分和住宅部分有机的结合在一起。2.3住宅设计步行街6层以上为住宅小区，整个小区住宅由9栋38层的塔楼组成，单元平面以中户型为主流户型，户内功能布局合理，厅房方正美观，每户均有较好的景观和景象，通风采光良好，经济实用。同时，户型可合并或改造成商务使用。在5层的位置设置了空中花园和无障碍通道。2.4造型设计（1）设计以该地段地型、地貌、文脉为出发点，首先考虑城市公共空间的使用需求和采光通风的使用要求，将整个商业、住宅小区以68层的主楼为中心，以扇形模式向外辐射的结构布局，群楼及城市道路围合形成城市花园，这样不仅满足多功能使用的需求，同时旁边为休闲的少年文化宫和休闲广场，成为城市又增添了一道靓丽的景观节点。82.4造型设计（2）建筑群体采用简洁明快的现代风格，体现出时尚、典雅的整体格调。采用铝板、点式玻璃幕、工字钢、石材、木隔栅等材质塑造出高技术与高情感的温馨居家气氛和火红的商业环境。建筑组群强调轴线关系，从临街浓厚的商业街，到商业城内宽阔的商业广场，节奏分明，指向清晰，气度不凡骑楼空间、虚实对比强烈的建筑边缘空间等共同构筑出宏伟的建筑气势，体现出商家经营的实力。住宅立面处理精细，飘窗落地，凸窗辅以遮阳百页，使其显现出一种别致的韵律，塔楼屋顶采用飘逸的构架处理，整栋建筑一气呵成，有很强视觉震撼力，表征出区域建筑地标的尊贵身份。建筑的空中花园和局部掏空处理又为其增添几许浪漫气息，成为城市的亮点和望点。3环境设计利用优越的地理位置及建筑功能布局需求，规划出公共开放的广场商业，自然界定出广场空间和城市道路的界限，同时通过建筑布局的形成该区域的中心广场，与附近的文化和休闲广场借景互动。广场空间以硬质铺地辅以绿化为主，再点缀些广场灯等，共同形成集景观、休闲为一体的综合绿化广场。在住宅中，通过入户花园、景观阳台、屋顶绿化等形成多层次的景观体系，着力打造出完美的亲近自然的居住空间的同时，也兼顾了商业购物的景观。4交通流线设计由于地块面积大和地理位置优越，功能分区明确，设计把住宅部分和商业部分的人群分流，使得商业、居住互不干扰。商业人流9有与城市步行融为一体，贯穿整条商业街。住宅人流由建筑后围开口处直接进入五层空中花园，货流也通过临路运往各个商业楼层。住户人流也可通过地下车库组织，住户停车通过电梯进入住宅楼层。地下车库供小汽车、摩托车和自行车等共用，全部车辆不得停放在商业广场内，以免影响交通及广场的高档次形象，保证高档次的商业场所。建筑后围道路同时作为消防车道，与城市道路形成消防环路，塔楼消防扑救面满足消防要求。五、主要经济技术指标1、总建筑面积：1742520平米a.地上建筑面积：123546.77平米其中：住宅面积：666930平米商业面积：262480平米商务楼面积：542950b.地下建筑面积：290160平米2、绿化面积：120000平米3、建筑密度：34.8%4、容积率9.35、绿地率：63.7%6、总住户：7000户7、停车：7000辆10第五章项目的实施计划本项目建设规模大，建设周期长，资金投入多，为了减轻资金压力采用分期开发，逐步投入，逐步回收，滚动开发的方式开发。则首先拆迁后住宅区原有的旧房，马上建设8—12#住宅楼，10—12#楼安置该区中原住户，总户数2370房，8—9#作外销，回收的资金再投