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天府新区项目汇报稿补充内容案例研究CASESTUDY区位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程。简介：2002年5月动工，2010年完工，总建面56万㎡，预计将创造27万个工作机会，每年120亿的收入。目标：世界数字媒体内容制作基地；世界第一个数字媒体技术研发中心；世界各高校间的合作；媒体研究和业务中心。功能：包含IT商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育。数字媒体城的主要设施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道。首尔数字媒体城IT商务商业居住研发酒店会展体验中心IT艺术公园媒体广场展示中心市政府的开发、推广以及首都的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源，成为其成功运营的最关键因素项目发起者：由韩国首尔市政府开发和推广。具体实施建设工程计划是由政府专门成立的数字媒体城处负责。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设政府的大力投资和支持产业园的产业（IT、数字）是城市乃至国家的主导产业拥有强大的产业技术人员，2001年韩国拥有4000万高级技术人员，且该行业的从业人员受到政府的支持优越的区位条件：位于首都，离机场10分钟首尔市政府文化竞争力总部投资推广部投资政策部投资工程部DMC规划部DMC管理部DMC组织架构总规形成招商土地供应和初期建设全部建设完成启动设施和入住企业所需设施建设开发进程成功因素首尔数字媒体城市政府的开发、推广以及首都的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源，成为其成功运营的最关键因素•区位：位于浦东新区张江高科技园内，距离浦东机场21公里，虹桥机场25公里。•规模：占地30万㎡•启动时间：2004年8月•运作模式：由上海张江集团联合上海文新报业共同组建的“上海张江文化科技创意产业发展有限公司”承担基地的开发建设和运作管理•园区产业定位：动漫画、网络游戏、高科技影视后期研发设计制作和产品工业造型设计等。•入驻企业：美国艺电、盛大网络、第九城市、网星游戏、CORE、矽幻科技、创新科技、盛大网络，第九城市公司以及SJS公司等164家企业，年产值超过40亿元，带动相关产值240亿元人民币。陆家嘴上海张江文化科技创意产业基地第一圈层第二圈层第三圈层园区在上海隶属于第三圈层创意产业区园区属于国家级文化创意基地整个基地以低密度产业聚集区为主，成为动漫、网游、影视后期制作及设计类创意产业滋生的土壤。二期基地：位于张江园区川杨河以南区域，规划面积20万平方米，主要用于企业孵化园区、研发办公场地及艺术类院校建设，是基地建设的重点区域，计划建设成为环境优美、设施一流、具有浓郁文化氛围的文化科技创意产业区域。07年底动工。一期基地：规划面积为10万㎡，为低密度产业集聚区，主要依托软件园现有的软件产业的技术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作。自从04年8月挂牌以来引进了以美国EA、法国威望迪集团、今日动画、韩国NCSOFT、兰雪数码等为代表的200多家企业，并与温哥华电影学院、韩国恩平文化交流集团达成了战略合作上海张江文化科技创意产业基地设计理念DESIGNCONCEPT挑选产业点引入产业链集聚高端人群构成生态关系文化创意产业集群实现战略：有效前瞻准确选点适当引领营造生态准确挑选产业点，引入产业链，并促进产业中心相互沟通，构成有效的生态关系，逐渐集聚高端人群，最终促成整个地块时尚文化创意产业、商业各个层次的均衡发展打造天府新区文化创意产业集群构思设计产品服务购物消费文化交易所产业共振交易合作制作发布融资孵化制作中心发布剧场文化金融广告、影视、媒体创意变简单的行业聚集为真正的产业链，实现集聚群内的产业共振文化创意行业创意文化创意产业产值文化创意产业链的互动关系：产业共振+协同效应关键概念KEYCONCEPT规划布局——打造出版文化“MALL”主体identity++++++++++++++++生活style空间space活动activity+以出版创意产业为核心，依托国内外大型出版企业的设计研发中心，集办公及配套的生活、商业设施为一体的综合性出版创意产业聚集区。规划布局将各功能进行有机组合，用大底盘形式整合空间布局，提升集群效应，强化产业链之间的有效连接；同时释放出更多的广场空间，用于展示与社会活动，增强产业园区的社会效用。功能构成——“三位一体”办公服务展销园区内的产业公司将享受集产业办公、管理服务、营销展示“三位一体”的发展空间。大型出版企业的设计总部研发中心数字出版孵化原创出版产品制作版权交易发行出版文化展示新理念、新产品体验馆批发、零售、会展中心管理、金融政策咨询教育培训公寓配套商业造型设计——未来的方向：于简约中有无穷韵味造型上提炼出版文化业的特征，从书架及书的形态入手，提取抽象元素，于简约中提现韵律，在韵律中展现文化韵味。印花玻璃的运用增强建筑的数字感与时代感造型上，两块地运用同样的建筑元素进行呼应，从而增强其统一感，颜色的运用符合周边环境，并能增强城市整体氛围的活力。创意办公产业平台文化生活展示空间文博馆咖啡酒吧书店多媒体展示+室外休闲广场综合信息平台研发多媒体数字出版策划创意设计中心孵化器管理办公文化街空间意向联销基地出版业购物及产业中心具体业态：1、突破原有做出版中心的概念，强调出版产业和出版文化本身的可体验感，把出版中心用购物中心的概念来重新包装运作，使之成为一个类似商场一样可以消费、休息、体验的公共空间。2、把新老出版行业同时安排在一个中心，促成其沟通和相互推进。分析：传统书店正在倒闭，但具有可体验感的书店却在兴起，比如台北的成品、广州的方所、香港的PAGEONE。可以创造性地借鉴商业地产的概念，楼上集中最主要的出版社的办公室，楼下是各个出版社共通的产品展示中心，打造全中国最齐全的购书胜地。如东京的秋叶原漫画大厦，是整个日本最齐全的漫画购买中心，成了许多人必去的旅游目的地。用购物中心的概念来重新打造布局，让整个空间具有新潮、愉悦的体验感和消费感。主要建筑设计参考案例：东京秋叶原漫画大厦、荷兰阿尔梅勒新城图书中心提案顾问意见：张小波（凤凰联动出版中心董事长）：出版社销售的不仅是文字，更是一种文化和一种质感，谁理解了这点，谁才把握住未来出版发展的关键。荷兰阿尔梅勒新城图书中心以购物广场模式设计的出版中心和图书馆位于市中心，整个形式十分现代和时尚感，陈列方式也很像购物中心。还有多种附属的体验项目。它不仅吸引很多读者，也让出版业、出版形式更繁荣，培养年轻人的文化消费习惯，是市民的骄傲。文化金融港金融是现代经济的核心，金融的集聚发展是发达城市的标志。文化金融港作为南磨房乃至整个北京市的金融商务综合体，谋定而先动，集聚各个大型国有银行、保险公司、各大商业银行、信托、基金等多家金融企业，凭借空间上的集聚和网络化的合作，使得各企业能够将各自所拥有的信息融会贯通，运用集群中相关企业已经获取的信息来弥补各自的不足，并在自身和集群企业间建立起低成本、高效率的沟通渠道。金融港金融集群式的发展模式还有利于风险防范措施和风险管理技术的迅速传播和改进。功能：从金融层面服务与整个地区开发与运营。一栋建筑组就布局文化金融的各个关键点，构成文化产业投融资及相关的小生态。文化金融港参考案例：武汉光谷金融港光谷金融港光谷金融港位于国家自主创新示范区——武汉东湖新技术开发区光谷大道77号，由武汉光谷金融港公司负责开发营运工作，项目由加拿大AAI国际建筑师事务所担纲整体规划。整个规划用地1600亩，规划建筑面积160万平方米，容积率1.66，将分成综合后台服务区、研发培训服务区和配套服务区等多个功能区域。文化金融港提案顾问意见：张亚汉（中国投资协会会长，国家发展改革委投资研究所原所长）国家鼓励支持文化创意产业与金融相结合，以金融促进文创企业发展；越来越多成功的产业园区案例表明，一站式金融服务体系是产业园区不可或缺的一部分初步规划：•首期筹建一栋32层金融大厦，建筑风格区别于普通的金融大厦，而是符合整个地区的文化时尚定位，具有艺术格调。•引进国有银行、保险公司、各大商业银行、信托、基金等多家金融企业入住金融大厦。设计型写字楼功能：目前传统的商务办公楼偏正统和严肃，很少有从立面、建筑设计、内部功能构造都充满创造力和时尚感的办公楼。在英国、美国等国家，办公楼业态本身在发生变革，一些带有设计质感的写字楼为众多品牌公司追捧。承接南岸正在布局的国际时尚文化产业，具有独特美感和质感的时尚文化产业，相应地也会需求独特的设计型写字楼。设计型写字楼（依水而立）参考案例：德国汉堡DOCKLAND办公楼DOCKLAND办公楼建在汉堡港北易北河和鱼市码头之间，2002年兴建，寓意于轮船对船长的敬意。总建筑面积为13544平方米，其中办公使用面积约为9000平方米。这个平行四边形形状的办公楼的出挑一头为40米，不仅使这个建筑别具一格，也创造了极佳的办公环境。在建筑物内办公的人可以透过幕墙玻璃去观光码头和河上的景象。此外这个建筑也对外人开放。人们可以沿着露天台阶拾级而上抵达建筑物顶部的平台去观赏码头风情，晚上，可以欣赏对面码头上以及河面上的灯影波光的绚丽美景。设计型写字楼提案顾问意见：盈石集团中国区副总裁许大金城市升级，会要求生活配套和工作配套设施也要升级换代。具有独特设计感和质感的写字楼，不仅是城市风景线，更能由此吸引有独特质感的公司和企业。初步规划：•设计不仅是特显在建筑结构，还体现在内部功能上。•引进国际最先进的办公室设计理念：公共休息区、混合办公区、空中错层花园等等。•最直接的要求是，无论内外，第一眼的感觉就有区别于传统办公楼的美学。金融规划FINANCIALPLANNINGGP:投资管理机构LP：政府或其他项目基金项目公司园区发展委员会园区利润园区PE/VC基金创新公司投资者部分PE/VC基金利润居民和社区一个园区基金一个国际交流的平台一个培训机制四个发展委员会•项目筛选委员会•资金管理委员会•技术支持委员会•创业服务委员会多种园区活动园区软环境：联合投资体运营模式：每年从园区收益中提取一定比例，回馈社区，实现企业与园区的共同发展。发起人GP有限合伙基金【】%项目公司优先级受益人信托计划【】%【】%①募集资金③设立合伙企业资金退出资金进入⑦分配合伙收益⑧分配信托利益次级（发起人）LP②设立公司④设立项目公司或增资⑤分红⑥收购特定资产收益权，获得特定资产收益（或有）⑦管理费+超额收益LP信托计划+投资基金的融资模式•四个发展委员会在审核、资金、技术以及服务四大方面为创业者提供创业一条龙服务。技术评估小组技术成熟的公司法律评估小组商业评估小组孵化加速器中的企业其他知识产权持有者知识产权注册签订引进协议制定商业模式发现合作伙伴后续跟踪管理中国企业合作伙伴成立新的合资实体成立新的独资实体发现知识产权评估知识产权知识产权软着陆建立合作关系IPBank工作流程：1234项目筛选委员会资金管理委员会技术支持委员会创业服务委员会•对项目进行评估、审核、筛选发现价值。•对通过项目筛选委员会的项目进行资金支持。•对通过项目筛选委员会的项目进行技术支持。•对通过项目筛选委员会的项目进行全方位的服务，如HR、管理、市场等。•为孵化企业提供一站式服务文创科技孵化服务法律财务注册专利咨询市场培训专业服务解决方案孵化服务的资源整合器：旨在为企业提供专业、增值、精深化的孵化、升级服务。孵化器准入孵化期一轮投资后续投资孵化器准入：•关键人员招聘•建立董事会•财务、商业咨询•建立商业计划后续投资：•引进更多投资者•开展战略合作•广泛宣传•其他支持孵化期：•紧密跟踪•业务开放•联络投资者•咨询技术专家•开拓市场•商业发展一轮投资：•法律、财务咨询•谈判支持•建立战略计划•渠道拓展项目搜寻年均超过400个项目储备领先的基金介绍体系与大学技术成果转化公司长期合作专利咨询公司及律师推介玛雅孵化器的专业投资者介绍最初筛选流程平均25家公司通过最初筛选严