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中房集团（成都）尺度地产营销有限公司中房尺度红字（2008）第号红枫岭竞品项目调研报告（调研时间：2008年5月5日—10日）一、区域环境描述区域竞品分布地图由上图标示，目前与我项目形成竞品的共有9个项目，该9个项目分别位于东一到三环间，密集处为SM广场，仅广场周围就有5个项目，其中还不乏万科、龙湖这样的品牌开发商。中房集团（成都）尺度地产营销有限公司中房尺度红字（2008）第号二、各项目基本情况项目名称目前批次推出时间面积区间（㎡）价格区间（元/㎡）目前推广手段施工进度财富又一城一期4月26日74—1305685起6700均道路灯箱广告，公交车站牌广告，导旗广告以及少量报广。土建12层万科金域南湾五期四批次待定78—171待定报广等土建30层龙湖三千里二期六批次07年12月13日80-1607500均报广等土建28层合能耀之城一期四批次5月18日46—705888起报广，公交车车身广告。土建14层高地二期三批次未定80—1206800—7500暂无土建25层首创爱这城三期3月1日69—875566起报广，公交车站牌广告。1期主体封顶宝泰家园一期二批次4月20日80—1504558起暂无土建5层天空城三批次（未分期）4月12日52—1164080—5980暂无三批次土建2层蓝光富丽东方三期四批次4月19日78—1064280起报广，户外广告，公交车站牌广告。1期主体封顶中房集团（成都）尺度地产营销有限公司中房尺度红字（2008）第号三、典型个例分析——财富又一城1.基本资料项目名称财富又一城开盘时间2008年4月26日项目地址成都市一环路北四段府青立交桥侧建筑类别高层电梯公寓总占地面积102亩总建筑面积36万平米总户数2180户停车位1950个均价6700元/㎡面积区间74—130㎡容积率5.0绿化率20%2.项目简介本项目由成都前锋上普实业有限责任公司开发；项目由26F—34F的8栋电梯公寓组成；主力户型为74-110㎡；3.典型户型图：户型一：三室两厅双卫建筑面积：91㎡实得面积：113㎡赠送面积约22㎡中房集团（成都）尺度地产营销有限公司中房尺度红字（2008）第号户型二：两室两厅单卫建筑面积：86㎡实得面积：112㎡赠送面积约26㎡物管公司为成都麦高物业经营管理公司，物管费为1.6元/平方米/月。4.项目价格价格5685元/㎡起，均价6700元/㎡。如按实得面积计算最底可达4980元/㎡。5.项目评价1.周围交通：项目位于一环路北四段，周围交通便利，45、502、42、7、49、36、15、113、412路公交都由此经过。2.配套设施：周边学校：电子科大、人北实验小学、成大附中、李家沱试验小学、成华区试验小学、华西中学、电子科大幼儿园、中房第二幼儿园。中房集团（成都）尺度地产营销有限公司中房尺度红字（2008）第号生活配套：512建材市场、城隍庙电子市场、苏宁电器、农贸市场、世纪华联、SM广场、国美电器、成都华联。周边银行：成都商业银行、民生银行、建设银行、工商银行、招商银行、中国邮政储蓄局。医疗设施：前锋医院、416医院、二医院、四川省建筑医院、六医院、医院:金沙医院、省医院、满地可医院、中医附院、西区医院、城西医院、成都妇幼保健院。6.规划设计：一环边36万平米的城市奢享住区，由8栋26F—34F的电梯公寓围合组成。内含30余亩中庭度假园林，且园林规划为北美风格。中心入口处的休闲广场以加拿大最为知名的皇家广场为蓝本。广场总体抬高三米，完全实现人车分流，商住分离。休闲广场将以枫叶大道作阶梯状的引入，与俄罗斯喷泉进行背景的配合，从而尽显广场的尊崇生活气度。社区入户设计了五星级酒店式大堂，单元入户设计了底层架空入户门厅，底层架空5.8米。户户带入户花园和双层挑高阳台，多数户型配制双露台。在配套设施方面设计无边界游泳池、儿童乐园等。四、竞品项目情况分析1.推广主题及宣传活动情况上周一周内，蓝光、首创爱这城、合能耀之城、龙湖三千里都在成都商报以及华西都市报上做了宣传。投放广告量最大的是蓝光，以品牌形式同时展示了其目前在售的5个项目。广告内容也以价格优惠为主，很是吸引阅读者。龙湖三千里则是做的形象广告，并预告了5月的生活体验活动，对项目销售方面却仅仅提及了价格。而高地、万科金域蓝湾以及宝泰家园、天空城等却没有广告宣传。中房集团（成都）尺度地产营销有限公司中房尺度红字（2008）第号2.优惠政策促销情况总缆9个竞品项目在上周一周的时间内，蓝光富丽东方打出了50套分享房，不分楼层、不分位置，价格均为4280元/㎡的价格广告。虽其推出的分享房楼层都较高，且位置也是离成渝立交最近的4、5号楼，但销售现场气氛浓厚，顾客在选不到满意的分享房后，也会将目光投向价格最高位置最好的8号楼。这种广告的效果不论下单数量如何，却能在一定程度上渲染现场氛围，促使意向客户下单。而其它一些没有价格优惠或保持开盘时优惠活动无变化的销售现场却十分冷清。如：爱这城、宝泰家园、天空城等。可见，在众多的促销方式中，直接给顾客价格优惠是最能得到市场支持的。3.阶段性推出产品的主要利点和诉求由9个竞品项目的统计数据发现，除合能耀之城外，其它各项目均将主力户型定在了80—100㎡范围内的套二套三型。房屋价格依据项目区位和品质的不同从4280元/㎡到8000多元/㎡不等。高居价格榜首的是建设路的金域南湾项目和龙湖三前里项目，高地项目依托其位置资源，价格也高高在上。在竞争激烈的今天，“偷面积”已成为各开发商吸引客户的产品亮点，在调研的9个竞品项目中，偷面积的就有财富又一城、万科金域南湾以及蓝光富丽东方。最大赠送面积达到30㎡。除外也有项目以大面积阳台增加产品卖点，毕竟阳台是计算半面积，阳台面积越大客户能免费得到的实惠就越大。4.竞品项目近期销售情况项目名称该期推出户数销售情况备注财富又一城768户一期住余30%信息来源于居周刊万科金域南湾待定五期四批次接受咨询信息来源于居周刊中房集团（成都）尺度地产营销有限公司中房尺度红字（2008）第号龙湖三千里二期共1800户二期六批次住余30%信息来源于居周刊合能耀之城前四个批次一共700多户一期四批次住余30%信息来源于居周刊高地100多户还未推出，上一批次住余20%信息来源于居周刊首创爱这城528户三期住余50%信息来源于居周刊宝泰家园314户一期一批次余40%一期二批次余50%信息来源现场销控表天空城324户三批次余50%信息来源现场销控表蓝光富丽东方390户`三期四批次住余20多套信息来源于居周刊