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****物业项目质保期内维修管理办法第一章建设单位主导的维修第一条为明确工程建设项目的质保维修职责，消除项目质保过程中的推诿现象，为提升业户满意度，提高物业服务品质，树立****良好形象制定本办法。第二条本办法所称工程建设项目，包括土木工程、建筑工程、设备安装工程、装修工程及线路管道、园林景观、道路桥梁、水系湖泊等。第三条本办法适用****范围内开发建设的项目、物业公司已履行承接查验或因管理需要实际纳入物业管理的项目。第四条工程项目质保期序号保修项目保修期限1基础和主体结构设计的合理年限2墙体开裂（指框架结构填充墙）2年3屋面防水、外墙面、卫生间地面、地下室的防水工程，有防水要求的5年4墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起砂2年5门窗起翘、五金件损坏2年6电气管线、给排水管道堵塞、渗漏2年7电梯等机电设备执行合同约定8消防、安防及弱电设备设施执行合同约定9二次供水系统执行合同约定10供冷、热系统设备2个采暖期或供冷期11卫生洁具、电器插座、开关六个月12贴墙面砖、干挂石材空鼓、脱落2年13景观绿化工程及其它执行合同约定以上质保期限依据《建筑法》（1998年3月1日起施行）、《建设工程质量管理条例》（国务院颁发，2000年1月30日起施行）、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部颁发，2000年6月30日起施行）以及《**市住宅质量保证书》第五条管理范围1、物业公司已履行承接查验的项目以及因管理需要实际纳入物业管理的项目，在保修期内发现或发生的设备设施缺陷，房屋质量瑕疵。2、当国家规范、销售合同、拆迁（安置）协议的标准不一致时，按高标准执行。3、当国家规范、销售合同、拆迁（安置）协议的标准低于施工合同、材料设备合同约定时，对使用人、物业公司按国家规范、销售合同执行，对施工单位和材料设备供应商按合同约定执行。4、若甲供材料或设备不能满足维修标准的，由开发建设单位组织实施维修并承担相应费用。第六条质保期与质保金1、房屋类质保期执行《**市住宅质量保证书》规定，从交付之日起计算质保期。交付期指《交房通知书》约定交房时间，对于施工单位质保期已到，业主质保期未到期的，如果产生的相关质保费用，由建设单位支付。2、房屋类因业主个人原因导致的未按建设单位发出的《交房通知书》约定时间收房，其维保起计时间均以《业主交房通知书》上载明的时间为准。3、公共设施设备类：物业公司履行承接查验，以供货施工单位、开发建设单位、物业公司三方签署的交付时间起，截止时间为施工合同约定终止时间。4、质保期内建设单位或责成施工单位无偿为业主（使用人）提供维修整改服务。5、质保期结束后，须有物业公司评估签署意见后建设单位方可返还质保金。第七条以下情形视为质保期内1、有证据证明在保修期内发现问题，拖延不改而超过期限的；2、在保修期内多次维修未果，在保修期截止日仍未完成的；3、严重的施工质量问题没有及时发现（掩埋的管道、线缆等挖开后无充分证据证明为它方所为的）；4、未达到系统验收条件或未曾移交的项目。第八条维修管理细则1、建设单位（工程管理中心）为质保维修主体责任单位，物业公司可受建设单位委托，协助质保维修工作。2、维修流程――物业公司根据业主报事或内部检查报事，通知维修负责人；――维修人员到物业公司维修组签领《维修工作联系单》；――维修人员制定维修方案、组织维修；――维修完成，维修人员到物业公司维修组申请验收；――物业公司验收合格，维修结束；――物业公司完成《报事记录》、《维修跟踪记录表》等。3、维修时间和期限由物业公司、责任单位、工程管理中心依据实际情况约定并在《维修工作联系单》签署。4、物业公司在承接查验时，开发建设单位（工程管理中心）书面提供合同方签章的各类设施设备维修负责人花名册。5、维修人员进出小区必须佩戴有效出入证并遵守物业管理公司的相关管理规定。6、维修施工涉及住户家具需搬动，应报告地产公司后，并作好相应的保护措施。保修维修施工完，应恢复其原样。承包人在质保期维修施工中给业户财产造成损失或产生连带费用的，若住户要求赔偿，由责任单位全部承担。7、维修施工中须进行现场保护并做好标识，施工期间及完工后及时清运施工垃圾，并经物业公司验收检查，方能撤场。8、质保期维修施工使用的水、电、气所产生的费用，应由责任单位自行安表计量或按使用的机具进行费用估算，物业公司有权评估是否收取。第二章物业公司招募第三方的维修第九条在保修期内发现或发生的设备设施缺陷，房屋质量瑕疵等，经物业公司通知，责任单位出现以下任何一种情形的，物业公司可以招募第三方维修：1、各种原因推脱、扯皮，通知两次以上不做的；2、没有按通知时间和约定情形完成的；3、已维修两次以上但未达到原施工合同要求或约定标准的。第十条没有验收的项目或不是物业公司责任范围内的，在遭遇突发事件，危机生命财产安全的需要紧急处理的（比如：电梯坑积水，车库积水，水管爆裂，恶劣天气带来的危险）物业公司可以现行组织抢修。发生前款情形抢修费用由责任单位据实承担。第十一条物业公司主导维修主流程――物业公司归类汇总问题发送工作联系函――工程管理中心转发联系单并督导责任方限期完成――未按期完成，工程管理中心授权物业公司招募第三方集中施工――集团公司成本部审核工程造价，并按实际工程费用的20%向物业公司支付管理费――集团分管领导审核――集团公司财务部将工程款打入物业公司账户内――集团公司财务部在各单位结算款（质保金）中扣出该款项第十二条“未完成”、“不作为”证据包含以下：原始验房单、整改单、工作联系函、会议纪要、业户书面诉求、现场照片、电话录音、物业书面说明、能证明已送达的信函、电子信息、相关批示等；其它可证明其应做未做、应完未完的证据。第十三条符合本办法“第九条”，招募第三方维修所发生的一切费用不需要经过责任单位认可，物业公司提报本办法“第十二条”证据链供查证。第十三条物业公司职责1、登记问题→查验问题→分析问题→安抚业户→发送文字资料→跟踪复查→汇总未完成问题→现场拍照→发送工作联系函等→形成证据链2、发送《项目维修需求工作流程单》。3、起草合同。4、招募第三方→督导施工→验收→反馈。第十四条工程管理中心职责1、签收工作联系函→转发联系函→接受物业公司反馈→核查、认定整改内容→同意物业公司实施。2、按物业上报的整改内容梳理、分类各分包方责任，确定责任单位并签署。3、在两个工作日内审核签署《项目维修需求工作流程单》。第十五条成本部职责1、在三个工作日内审核《项目维修需求工作流程单》及各项施工价格并签署意见。2、在决算款（质保金）中扣出责任单位的整改费用进行备书。第十六条分管领导及集团总经理职责审核以上流程，签署意见。第十七条集团财务部职责1、按合同要求支付第三方施工队款项予物业公司。2、按流程扣出责任单位款项。第十八条已经发生损失的补偿在本办法范围内，已发生的损失无法维修或由业户自行维修、自身克服等解决的，业户提出赔偿和补偿的，所造成的费用由责任单位承担。具体办法另行《业户损失补偿（赔付）实施办法》。第十九条以下情形不适应本办法：1、质保期外的维修不适用本办法。2、在质保期内，因物业公司的管理责任造成的整改和维修不适用本办法。3、在质保期内，因业户的责任造成的整改和维修不适用本办法。4、因设计缺陷导致的整改和维修不适应本办法。第二十条本管理办法自颁布之日起执行。第二十一条记录表单略。