慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划

慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划说明2006.91一、规划背景随着杭州湾跨海大桥的建设和慈溪市城市化进程的加快，城市建设面貌日新月异。《慈溪城市总体规划》提出的“北拓、东延”的战略构想，急切需要加强对东部区域的规划控制。东三环路已建成通车，北三环路已东沿伸至东三环路使万亩畈地块的开发条件日趋成熟。因此，为促进和带动其他产业的建设和发展，规划一个上档次的居住小区，从而从总体上提升整个东北区块的居住档次，树立良好的城市形象。二、现状分析2．1区位条件慈溪万亩畈地块位于慈溪市东北部，离市行政中心只有5分钟的车程。规划区南临北三环路向东延伸段（规划），北靠潮塘江，东至规划中的杭甬高速公路连接线，西抵东三环路。规划总面积为78.01公顷。2．2用地条件规划区地貌属杭州湾沉积平原，地势低平，标高在2.11m-3.28m之间。区内河网水系比较发达，以纵向河道为主，外围有市骨干河道(潮塘江)，该区块现状是慈溪市农业园区用地，土地以基本农田为主，需调整为建设留用地或待置换用地。用地北侧和东侧有两条110KV高压线通过。2．3周边条件该地块周围用地均为农田，东面是逍林镇农田，北边是慈溪市农业观光园区，西面是已编制规划的慈溪城东新区（是慈溪今后新的行政办公、商业金融中心），南侧是已编制规划的慈溪市东北区块（有中小学等配套设施）。2．4环境条件潮塘江从地块北侧通过，即将拓宽至80米，两侧50米的绿化控制带，其他三面又有三条大路通过，两侧各50米的绿化带使整个地块处于一个绿色包围圈当中。用地现状是农业园区用地，景观基础较好。2．5交通条件慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划说明2006.92该地块对外交通联系十分便捷，地块西侧有城市主干道东三环路通过，北三环路东沿也指日可待，使地块开发的交通条件已经具备。三、总平面规划3．1规划结构该地块的布局结构是：一心，二片区。一心，一心是被次环路围绕的小区中心绿地及周边的公共服务中心，二片，一片是规划A路以西的的多高层居住片区，二片是规划A路以东的多层复式居住片区。小学规划设置在小区中心绿地东南（D-04）地块，共18班，总用地面积17900平方米，容积率不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率为35%，建筑层数不大于4层。幼儿园设置在杨家路江以东（C-02）地块，共8班，总用地面积4100平方米，容积率不大于1.2，建筑密度不大于40%，绿地率为35%，建筑层数不大于3层。规划在中心绿地东北（D-02）设置一个会所，作为小区的公共服务中心和游乐场所，并对其进行精心设计成为该小区的标志性建筑，总用地面积13800平方米。在规划B路北侧（D-02）布置商业服务设施用地，经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用品、五金交电、文化体育和经营各种蔬菜、肉类的综合超市。总用地面积4800平方米。基本满足小区住户的需求。3．2用地分类与适建性本地块建设用地分类按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。用地一般细分至小类。针对本区实际情况，主要设有居住用地（R）、道路广场用地（S）、绿地（G）、水域和其他用地（E）五大类用地。建设用地适建范围表慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划说明2006.93注：√为可兼容、×为不兼容、О为有条件兼容，由城市规划管理部门根据条件和规划要求确定。3．3开发时序万亩畈地块的开发时序遵循以道路先行的原则，基础设施超前配套，居住、商贸同时启动的开发原则。小区以杨家江、直埭江为界分三期开发。第一期：建设地块内的主干道路和水电等基础设施，启动杨家江以西的地块多、高层居住组团的建设。第二期：完善小区道路系统以及基础设施配套，开发杨家江以东，直埭江以西多层组团地块并建设公共服务设施。第三期：建设完成直埭江以东的多层复式居住组团，全面完成小区道路系统和基础设施。用地类别建设项目居住用地公共设施用地市政公用设施用地绿地第一类（R1）第二类（R2）商贸办公（C1、C2）公共绿地防护绿地多层居住建筑×√××××高层居住建筑×√××××教育设施（幼托）√√××××商业服务设施О√√×××文化设施О√√×××体育设施√√×××О医疗卫生设施√√××××市政公用设施√√√√×О行政管理用地√√√О××日用品修理×√О×××农贸市场×√О××О慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划说明2006.94四、用地布局4．1居住用地规划居住用地结构：以自然河流为界分成三个组团，杨家路江以西的多高层组团，直埭江以西的多层组团，直埭江以东的多层复式组团。地块划分：居住用地根据用地类别、道路、河流走向、便于出让等因素进行综合划分，并根据居住小区与居住组团规模控制要求形成三个较完整的居住组团。居住小区、居住组团规模控制表类别小区组团户数（户）1100-2800700人口（人）4000-100003000用地（公顷）12-306规划按及《慈溪城市总体规划》配套设施布局要求以及本区实际情况确定居住小区配套公共服务设施的内容，用地规模按《城市居住区规划设计规范》确定。中学用地在其南侧地块已规划设置，该地块不考虑设置中学用地。五、道路交通规划5．1交通发展规划1）万亩畈地块作为未来东北新区的重要组成部分,高效顺畅的交通组织至关重要，特别是公共交通的建设应是未来现代化新区的主要发展方向。在新区中考虑公交线路,公交站点以及线路设计应服从市级公交系统规划。2）区内交通处理好人流和车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉与干扰。车行系统的组织应与用地布局紧密结合，发挥道路的最大使用潜力。随着城市经济的发展，小汽车的普及趋势成为必然，在作好疏导控制的同时，应充分考虑静态交通设施的建设。慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划说明2006.953）随着经济发展水平的提高,应在远期考虑将自行车系统与机动车道路系统分开,融入沿河的步行绿化系统,新区道路中将自行车道并入人行道,以便为新区机动车提供更多的空间。5．2道路系统规划1)规划杭甬高速公路连接线在小区东侧通过，是联系慈溪主城与杭州湾新区的主要交通通道也是慈溪对外交通的主要连接道路之一。红线宽度50米，两侧绿化控制50米。2)小区西侧和南侧分别是两条城市主干道东三环路和北三环路，道路红线宽度均是50米，绿化带控制均为两侧各50米。小区北侧是一条城市次干道滨江路（暂名），道路红线宽度为34米。3)整个居住小区的道路系统以道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车等的通行为设计原则，小区主干道灵活布置，主干道宽度为24米和18米，其中规划A路为24米，规划B路和主环路为18米，道路断面为一块板。次干道为次环路是一条曲线道路，以非机动车通行为主，使小区路网更加生动活泼，道路宽度为8米，道路断面为一块板。5．3交通设施规划1)为适应未来不断增加的机动车交通量的要求,规划中对交通设施的考虑主要是机动车停车位的安排。规划在杨家江以东主干路以南安排集中的社会停车场用地，各组团中心位置也适量安排机动车停车位,起到区域相对集中停车的作用。2)公交站点结合各个地块和绿地系统安排，具体公交规划应服从《慈溪城市总体规划》的要求安排具体的公交站点。六、绿地规划及空间环境设计6．1绿地规划1）防护绿地：杭甬高速公路连接线西侧的50米以上的绿化带、北三环路北侧50米的绿化带、东三环路东侧50米的绿化带以及潮塘江南侧50米的绿化带构成了整个小区的保护圈，杨家路江、直埭江、东西侧河流两侧各8米的绿化，进行岸线设计,配合绿化种植,营造出美好的步行活动空间，使小区的绿化系统更加完整。小区防护绿地总面积18.29公顷。2）公共绿地：规划强调绿地形态、功能的多样性，以及使用者的方便性，规划在集中的中心绿地内设计大水面。每个组团分别慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划说明2006.96设置一块公共绿地。6．2空间环境设计1)新区注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成;充分利用现状的河网水系,结合用地布局形成景观轴线;通过对建筑群按空间构图原理的有序布置,形成地域标志和个性场所。2)贯彻“以人为本”、“尊重自然”的指导思想,要求规划理念具有前瞻性和先进的建筑设计手段,运用新技术,采用先进的社区管理模式,创建具有二十一世纪时代特征的住宅小区。并把小区规划同开发建设相结合,提高土地利用率,按照“投资少,见效快”的原则,实行流动开发。3)建筑布局采用严谨的轴线对称与灵活的组团围合相结合的手法,开敞的公共空间与相对私密的居住空间相互渗透,区内住宅自西向东高低错落。小区新颖独特的空间布局是本次规划的一大特色。4)开敞优雅的绿化系统是小区规划的另一特色。在小区主轴线上规划了开敞的公共绿地,绿草如茵的草坪,清幽的流水喷泉,供居民休息的建筑小品,形成了优美宜人的绿化景观走廊,取得了赏心悦目的景观效果,围绕中心绿地的住户均能享受到这一绿化美景,在各住宅组群也规划有独立的公共绿地,设置未成年人活动场地，极大地丰富了小区内的绿化环境。5）无障碍设计:在新区的几个活动空间、公共场所和主要建筑物出入口等区域,有高差的地方均应设计方便步行或轮椅通行的坡道。结合步行空间设计带座椅的休息场所,以给老年人、残疾人和步行困难者提供方便。公共场所中的电话亭和公厕设计须考虑为残疾人和儿童设置专用的设备。七、河道规划地块内现有大小河道9条，本地块规划与南侧地块有机联系并保证本地块排洪和蓄水的要求，保留四条纵向河道，分别是西侧河流、杨家路江、直埭江、东侧河流，宽度分别是14米、24米、17米、22米。河流总面积为2.32公顷八、建设开发控制8．1开发强度慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划说明2006.971）土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制,不但可以保证良好的空间环境,还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的结构起到积极的作用。土地开发强度的控制通过容积率和建筑密度两项指标来控制。2）商业服务建筑:应根据不同的性质确定其开发强度。一般用于商业和服务业的建筑占地较小,使用强度较高,建议容积率控制在2.0以下,建筑密度控制在40-50%之间。3）文化活动建筑:由于是人流大量集聚活动的地方,建筑体量也较大,可以灵活组织室内外空间,建议容积率控制在2.0以下,建筑密度可控制在40%以内。4）住宅:规划中将住宅用地划分组团,公共服务设施均统一安排以适应市场和管理需要,规划住宅用地开发强度的控制指标相当于居住小区概念中的住宅净容积率和净密度。建议容积率控制在1.4-1.6之间,建筑密度控制在30%以内。小学容积率控制在1.4以内，建筑密度35%以内，幼儿园按容积率0.8-1.0,建筑密度按40%以内控制。8．2高度控制1）根据新区空间设计,结合功能布局和开发强度确定建筑的限制高度,高层地块控制高度30m以下，多层地块控制高度20m以下。2）公共服务设施的建筑限高在25米以下。8．3后退红线1）为保证新区的环境质量,规划对建筑进行道路红线控制,并综合考虑建筑应急通道以及日照和防火要求。2）规划滨江路南侧各后退6米以上，规划A路两侧各后退5米以上，规划B路和主环路两侧各后退4米以上，次环路两侧各后退3米以上。3）规划中道路红线的后退为满足整个新区环境、景观、日照以及消防要求的一般标准。8．4建筑形体与色彩建筑形体与色彩是各种建筑功能的外在表现方式,应通过总体的设计加以适度的引导和规定,使整体建筑空间健康有序,并通过特定的建筑空间给居民提供丰富多彩的活动场所。规划对片区内建筑的形体与色彩原则上作了如下规定:慈溪中心城区万亩畈地块--控制性详细规划说明2006.981).教学建筑体量较大,建筑起到对广场的围合作用。建筑造型以水平线条为主,开窗简洁,细部处理精致,建筑色彩上应强调统一协调,以素灰系列为主,细微的差异不应影响总体的一致。2).文化建筑在造型上要求形象突出、个性鲜明,不必强求协调关系,空间处理也可灵活多样,体量的大小完全根据需要。在色彩的使用上也可见仁见智,以突出个性和场所标志性为主要目的。3).住宅区居住建筑群以多层的住宅为主,建筑体量