搜索
XXX项目建筑方案设计任务书一、项目背景1.1“XXX”是21世纪上海的新支点，承担整合上海西部空间的历史重任。将会推动上海西部增长极的形成，“XXX”将成为：上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端住宅中心。1.2“XXX”规模达：住宅功能核心区1.4平方公里；虹桥住宅区26.3平方公里；住宅功能拓展区60平方公里；住宅功能核心区的建设，将用两年左右的时间建成。二、项目概述2.1项目名称：XXX（暂定名）。2.2项目地点：TJ市区南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。2.3开发商：上海湘虹置业有限公司。2.4依据：上海市规划局建设用地规划设计要点及要求以及国家及地方相关政策及法规。三、周边环境3.1本项目地块位于TJ市区的南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。总面积4600亩。该地块北侧紧邻TJ市目前最大的成熟高档居住区——MJ居住区和国际会展中心，西北与WNW风景区相望，西邻TJ开发区，东侧是TW园区和JN开发区，区位环境十分优越。3.2交通：☆地块紧邻外环线，外环线是市区主要交通干线☆本地块距友谊路1.1公里。☆本地块距TJ市国际机场10公里。☆本地块距JB高速9公里。☆本地块距JT公路6公里。☆本地块距JG路2公里，地块西侧紧靠JG二线（规划高速路）。☆本地块距JG公路1.5公里。优越的交通优势为将XXX打造成为“连接市区经济与滨海经济的有力节点”提供了坚实的硬件支撑和客观依据。四、宗地情况4.1.地块现状4.2.周边道路:5.地块北侧外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带拟将高尔夫公园和部分高尔夫球场置于其中。6.地块沿JG二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。7.地块沿JG二线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带（拟将高尔夫球场置于其中）。8.地块南侧LS公路道路红线40米。9.地块东侧WS路道路红线30米。9.1.其他:10.地块内现有一所国际学校（专供周边外企外籍员工子女就读）。11.地块南侧拥有一块180亩水面（双港湖）。12.地块位于TJ市的上风口，空气质量优良。13.初步将规划中的SHOPPINGMALL一部分建在地块内（初定上占地200亩）与梨双公路的东侧的SHOPPINGMALL形成一个整体，总体SHOPPINGMALL的占地面积为600亩。（地块内SHOPPINGMALL的位置初定在国际学校的北侧）。五、总体经济技术指标5.1项目基础指标以上1427.52亩是扣除了城市绿化带、市政路和高压线的净用地面积。5.2建筑参数指标5.3物业比例六、首期经济技术指标6.1项目基础指标6.2建筑参数指标6.3物业比例6.4单套平均面积七、主要技术经济指标八、设计理念8.1以复合房地产原创性的产业理论，整合各种优质资源；以全新的地产开发模式，满足有效需求，激发潜在需要；以超常规的策划思维启动新的市场新热点；以高尔夫主题文化融入住宅社区，创造一种“高尚运动，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高尔夫社区，健康生态型高尚低密度居住区”的最新形象。8.2开发背景为：结合TJ市城市向南发展的战略方向，项目要建设成为城市边缘板块的标志性高尔夫主题的低密度大型高尚居住区，实现“国际时尚·生态高尔夫”的新生活理想，“以政府为依托，以质量为核心，以效益为目的，以城市运营为手段”，充分发挥和建立品牌效应，整合一切可以整合的资源。在硬件资源上，整合高尔夫主题文化公园、高尔夫球场等设施，整合周边学校资源；软件资源上整合政府和社会的宣、文、教、体、卫、商等资源；将国际性的高尚品味和当地特色文化相结合、创造浓郁的社区文化。主要包含：健康和运动文化；教育和学习文化；温馨和谐的交往文化；亲近自然的环保文化；配套齐全的商业文化。8.3构建“三高”质量体系：包括高生活质量，高服务质量，高产品质量，作为项目开发和持续发展的保证。8.4主要的整合对象有：体育（高尔夫）、商业、旅游及住宅度假。九、目标市场定位9.1为项目“世界原创别墅，高尔夫主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；注重生活质量，追求时尚生活，欲购买第二或者第三居所者；为项目的形象与开发商实力所吸引，第二次或者第三次购房以改善住房条件者；喜欢体育运动、重教育学习或者从事体育专业的高收入者；欲购买项目房产，以求保值、增值者。尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育运动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30-50岁之间，事业基本有成，喜爱运动，愿意改变生活环境、注重生活质量的白领阶层人士。9.2别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入个体经营者为主，联排别墅以三资、民营企业高级管理人员、高收入专业技术人员为目标消费群。9.3洋房的目标消费群以JN区中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、中收入专业技术人员为主体对象。十、项目产品定位本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的别墅品质的花园洋房。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征：☆冲击市场产品的差异化。☆高端坐庄产品的差异化。10.1独立别墅定位：☆坐庄产品：高尔夫主题精髓的差异化填补性奢侈型超低密度别墅。☆冲击市场型产品：具差异化优势的高尔夫景观经济型别墅。☆持续发展产品：高尔夫主题生活的全面差异化豪华型低密度别墅。10.2联排（双拼）别墅定位☆冲击市场型产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅☆持续发展产品：具全面差异化优势的高尔夫景观舒适型低密度别墅10.3洋房类产品定位☆类别墅品质的低密度洋房。十一、规划设计总则11.1项目除了在市场本身的差异性和个性化外，更重要的是高尔夫主题生活方式之内涵的演绎。11.2设计要求务实创新，突出中产高尔夫住宅、高尔夫景观、度假高尔夫及高尔夫生活的规划设计理念。11.3设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调与和谐，“以人为本”，从而满足人们对高质量生活、对标准生活方式的要求和渴望。11.4规划应考虑首期的物业管理，并综合周边各期开发情况，统一规划，使物业管理的成本降到最低。十二、规划设计细则12.1作为房地产与高尔夫产业复合产业，要最大限度的向人们展示运动气氛、居住环境、销售背景以及高尔夫系列配套。12.2强调“以人为本”，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调。12.3规划设计在各方面具有超前意识。考虑到坐庄产品奢侈的风格特点及常规产品的风格特点的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。12.4设计时要充分考虑配套与居住的结合，又要考虑方便业主的同时也得保证对外开放。12.5设计时应考虑物业对别墅区和洋房区的分区管理问题，别墅区的物业管理应给业主有尊贵舒适的感觉。12.6别墅区内除设别墅专用会所外，其它公建不得设在别墅区。12.7紧靠高尔夫球场的别墅应设面积较大的独立别墅。12.8规划应分成若干组团，每个组团应有景点、景区，景点主题应各具特色，围绕中心景区布置洋房或别墅，景观应各具特色。12.9设计时应考虑小区为全封闭管理，首期主出入口设在北面并与市政道路（外环线）连接，应尽量降低小区内物业管理的成本。12.10社区内应适当布置户外运动场所及运动器械，并考虑儿童的户外活动场所。12.11样板房区内设洋房和别墅的样板房，其层数控制在六层以内，栋数应满足今后分期开发时，每期均应有建设板房的位置。十三、项目分期开发要求13.1项目每个开发期用地面积在400亩左右，可分四到五期开发，开发分期的设置应按地块的价值来具体设定。13.2首期用地为400亩。在地块北端，具体顺序由西到东，靠近高尔夫球场和高尔夫主题公园的地块位置应考虑布置别墅产品（独立别墅、联排和双拼），洋房布置在地块价值相对较低的位置。13.3项目的发展前期（一二期）应是别墅类产品及洋房产品并存，中后期主要是别墅类产品。特别要考虑到项目的坐庄产品（主要是超豪华独立别墅）的位置选取和数量控制。十四、路网设计原则鉴于本项目规划要求，道路规划以人车分流为原则，道路系统分为区内与区外两个系统，并遵循以下原则：14.1区外系统（1）小区为全封闭管理，出入口可在首期的北面设一个（按政府批准之控规要求），主出入口设在外环线边。（2）社区服务中心、商业步行街，MALL也应靠近主出入口。（3）考虑到小区的会所、室外运动设施、商业步行街、MALL等对外开放，因此必须考虑这一部分道路系统的开放性。14.2区内道路系统：根据小区特色，可考虑设计为以下三个子系统。（1）小区内机动车道系统：人车分流，各组团分割又相互连接。（2）步行系统：各组团由机动车道连接，主要分布于组团内连接。（3）健身运动道系统：基本分布在组团内，但是各运动健身道又将各组团有机连接。14.3各类道路分布合理且应与景观呼应，达到组团内“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”。组团出入口的选择要顾及方便、安全及合理。14.4进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境气氛的干扰。14.5各期洋房区道路除考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。14.6社区内道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可以降低车速，减少区内道路的危险性。14.7车行道以枝状或者环行尽端道路伸入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。14.8小区主次干道应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。14.9区内道路应符合消防要求。☆确定主干次道路面的控制标高及道路坡向。并结合市政管网（给水、直饮水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修与美观的问题。☆市政管网各管线的阀井、砂井（或检修井）尽量不要设在路网内，如必须设在路网内时，应进行美观处理。☆道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规范要求。☆道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。☆路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。十五、配套进程小区配套要紧跟楼宇建设，首期交付使用时，会所、别墅小会所、幼儿园、商业步行街以及部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民能正常生活的基本要求。十六、环境设计原则16.1环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念、度假与住宅的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。16.2建议主要突出唯一性为大方向：突出高尔夫文化内涵，从高尔夫运动会的发源、历史、纪念事件、关键人物入手设计造景，达到真正借用好“高尔夫”巨大无形资产的目的，并营造独特的社区环境气氛。16.3设计手法上要现代、时尚，突出各部分亮点，避免过于复古的表现手法；公建环境要表现大气、生态，与公共建筑相适应，不要烦琐；居住区环境要多考虑居民使用与景观结合。16.4小区环境营造应遵循整体规划理念，追求大气，有开阔的效果；关于主题绿化的植物种类的选取和养护要遵循结合本地特性同时有创新，且要取得视觉的通透和感觉舒畅。16.5每一期可以分为若干个小组团，每个组团的景观都要有其概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑等来体现主题；组团连接要充分考虑健身步径的有机联系；临高尔夫系列景观（球场，主题公园）的别墅组团要考虑面对景观的开放性，别墅产品尤其应重视其景观的独享性。16.6别墅类产品要特别突出其庭院景观的独享性，应充分考虑到单体内外庭院景观的结合及庭院景观的参与性和使用性；别墅产品的庭院景观应充分考虑其奢侈性，如私家果岭，私家高尔夫练习场等创新性的奢侈庭院景观设施；洋房的首层花园应向庭院化方向设计。16.7整个环境设计要