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1——东客站市场情况2【物业】【商业】【写字楼】【公寓】项目名称在售体量去化周期均价（元/㎡）月均走量去化率销售模式花生唐3.6万方11个月14209210163%返租销售香江CBD37.6万方37个月7830636866%返租销售新南中心9.2万方4个月45677131532%返租销售润驰国际广场2.4万方10个月1746455544%返租销售7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%9.50%10.00%77.588.599.510第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年租金受益（万元）租金受益率润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表01000020000300004000050000花生唐香江CBD新南中心润驰国际广场备注：花生唐2013年5月新推一批，香江CBD2012年5月底新开盘一批，成交价不到7000元/㎡，导致6月成交量巨大。集中商业部分项目月均销量走势图（㎡/月）3独栋：区域内独栋商业一楼均价约4.5-6万/㎡，为底商的1.2倍，属高价值物业。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】项目名称独栋楼层独栋均价（万元/㎡）底商楼层底商均价（元/㎡）独栋、底商价格比招商雍华府1F4.51F3.71.2:12F2.8摩玛新城1F61F51.2:12F43F34F22F22:15F2协信中心-1F21F4~52:11F92F4~52F31.5:13F3.5荣盛香榭兰庭未售15——2332.541.8备注：荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出，无销售数据。4底商：以1-3层为主，一楼均价在4~6万元/㎡，3层以上商铺去化难度较大。价格、销售情况【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】项目名称价格（万元）去化率摩玛新城1F:5.037%2F:2.00%3F:1.50%4F:1.20%5F:1.00%荣盛·香榭兰庭1F:6.00%2F:4.00%3F:2.80%4F:1.90%阳光米娅1001F:4.564%隆鑫九熙1F:3.9100%蓝光锦绣城1F:5.890%2F:2.5100%3F:1.8100%COCO金沙1F:5~645%2F:2~331%备注：荣盛香榭兰庭底商尚未推出，无销售数据。观城明信鹭湾沙河湾信和御龙山朗诗绿色街区塔子山壹号隆鑫九熙优品道上东区阳光100米娅中心龙之梦首创国际城摩玛新城蓝光锦绣城万科金库海上海荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭绿地新里柏仕公馆50.010.020.030.040.050.02013年1月-2014年10月成都主城区写字楼每月新增面积（万㎡）新增面积销售面积整体写字楼市场供需（2013.1-2014.10）：今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，1-10月，主城区写字楼新增供应66.8万㎡，销售131.8万㎡，供小于求。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】6174.0172.8170.2202.2224.0223.4213.5247.9233.3240.0239.5229.5237.6233.0214.8206.2190.8185.9161.0154.3150.3143.60.050.0100.0150.0200.0250.0300.02013年1月-2014年10月成都主城区写字楼市场存量（万㎡）市场存量整体写字楼市场存量（2013.1-2014.10）：今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量143.6万方，以市场平均消化速度11.5万㎡/月计算，存量消化需12个月。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】702000400060008000100001200014000160002013年1月-2014年10月成都主城区写字楼销售价销售价格【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】整体写字楼市场销售价格（2013.1-2014.10）：主城区写字楼销售价格保持平稳，在10000-12000元/㎡。8成都市五方位写字楼市场供销比（2013.01--2014.10）：城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供应量，供小于求，写字楼存在一定的市场空白点。方位城中城东城南城西城北新增供应（㎡）279186847101718790171515308265销售（㎡）3810951032311607644180091267717供销比0.730.821.070.951.15【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】9【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】城东写字楼市场存量（截止2013.10）：城东写字楼市场目前存量约6.04万㎡，约占主城区写字楼总存量143.6万㎡的4.1%，相较于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。6.0102.18.110.419.80.020.040.060.080.0100.0120.0城东城南城西城北城中成都市各方位写字楼市场存量对比（㎡）10【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】1186110776109941151811912145631065010891115881113891121123910881108851133010358113811208002000400060008000100001200014000160002013年1月-2014年10月成都主城区写字楼销售价销售价格城东写字楼市场销售价格（2013.1-2014.10）：主城区写字楼销售价格变化幅度不大，基本维持在9000-11000元/㎡。11城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，高端写字楼物业存在空白点。写字楼档次总供应量（万㎡）销售面积（万㎡）存量（万㎡）销售均价（元/㎡）月均走量超甲级——————————甲级——————————类甲级万科钻石广场4.53.90.6123001885万科汇智中心5.61.54.186001261华润广场6.56.00.5130002916协信中心4.02.02.3103271580乙级隆鑫九熙（soho）8.47.70.771503500【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】12【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】专题：区域高端写字楼需求研判13区域属性：规划中的城东CBD区域，以创意文化产业为主导产业，非城市核心CBD区域。目前成都主要的CBD分布在市中心、人民南路、东大街、天府新城四大板块市中心CBD：金融、贸易和咨询业为主导的传统的区域性商务中心区人南路CBD：科技商务区东大街CBD：西部金融中心、华尔街天府新城CBD：成都金融中心、后台服务中心【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】本案14【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】区域属性：住宅以刚需产品为主，区域整体价格相比其它区域弱观城明信鹭湾沙河湾信和御龙山朗诗绿色街区塔子山壹号隆鑫九熙优品道上东区阳光100米娅中心成都新城绿地新里柏仕公馆首创国际城摩玛新城蓝光锦绣城万科金库海上海荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭城东CBD东大街CBD南延线CBD15【物业组合】区域发展目前处于初期，物业需求以经济实用型居多【商业】【写字楼】【公寓】区域发展阶段物业需求城中心CBD成熟期国际甲级写字楼、顶级豪宅和公寓、五星和超五星酒店、高档购物中心南延线CBD快速发展期甲级写字楼、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星级酒店、大行商业项目东大街CBD快速发展期甲级写字楼、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星级酒店、大行商业项目城东CBD起步期中低档写字楼、中高档住宅、低星级酒店、社区商业新商务中心的发展过程16【物业组合】商务氛围暂未形成，物业需求以中端商务为主，超甲、甲级写字楼需求有限城东CBD规划意境图拟入住项目占地面积建筑面积项目业态鑫福锦东智谷167亩58万㎡星级酒店、住宅、写字楼、会展中心世茂·海峡城647亩211万㎡五星级酒店、甲级写字楼、高端商业、大型体验中心、影剧院、soho办公孵化区花样年·花港90亩35万㎡集高端精装公寓、商业、SOHO三位一体的高品质生活、自由工作、时尚休闲全精装复合型社区剑恒国际广场38亩——甲级写字楼、艺术酒店及精品商业于一体的高层综合体佳州国际中心——40万㎡包括一条打造文化体验旅游的古典商街；一座构建空中艺术走廊的空中街区；极具现代感的两大标志建筑；购物、娱乐、办公、居住的四大功能组团荷福·米其林国际商业中心23亩8.8万㎡大型商业、国际精品产权式酒店、高端品牌博览、米其林美食广场呈祥东方广场24亩10万㎡经济写字楼、套房酒店、餐饮区域内拟入驻项目，集中打造高端商务物业，而区域内高端商务客群有限，超甲、甲级写字楼需求优先，未来商务市场竞争大。【商业】【写字楼】【公寓】17区域中高端写字楼需求有限，不建议打造超甲、甲级【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】市场区域规划整体市场中写字楼存量过大，市场趋于饱和，需求有限；城东市场中写字楼供应不大，类甲级和乙级写字楼存量较小，低价走量。区域现阶段物业需求以中高档住宅、中低档商务为主，超甲、甲级写字楼需求很小；区域内商务氛围还需3-5年，才能形成。竞品城东CBD规划中，未来将集中打造大量高端商务物业，本项目地块规模局限，打造高端商务物业无市场优势。184.55.66.548.43.91.5627.7123008600130001032771500500010000150000246810万科钻石广场万科汇智中心华润广场协信中心隆鑫九熙城东写字楼供应、销售、价格对比新增面积销售面积销售均价万㎡元/㎡城东区域内，类甲级写字楼中万科钻石广场和华润广场高价走量，乙级写字楼中隆鑫九熙低价走量。写字楼档次总供应量（万㎡）销售面积（万㎡）存量（万㎡）销售均价（元/㎡）月均走量类甲级万科钻石广场4.53.90.6123001885万科汇智中心5.61.54.186001261华润广场6.56.00.5130002916协信中心4.02.02.3103271580乙级隆鑫九熙（soho）8.47.70.771503500城东片区写字楼以中低档的类甲和乙级为主，价格9000~13000元/㎡，月均走量一1000~2000㎡为主。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】19项目协信中心华润广场万科钻石广场万科汇智中心隆鑫九熙级别甲级类甲类甲类甲乙级写字楼体量40000㎡65000㎡45000㎡56000㎡8.4㎡配套物业希尔顿+主题商业街+住宅商业+写字楼商业+LOFT+写字楼商业+写字楼商业+写字楼+住宅总层数23F26F31F29F28F标准层面积1800㎡1500㎡1500㎡1965㎡1200㎡平面布局核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式面积划分135-220㎡100-500㎡76-270㎡50-1965㎡40-100㎡外立面LOW—E玻璃LOW—E玻璃LOW—E玻璃LOW-E玻璃石材+面砖电梯品牌日立迅达日立————电梯服务面积比5000:13800:15111:16200:15600:1电梯载重1600kg1800Kg1350kg1350Kg1200kg电梯速度2.5m/s3m/s（低区）4m/s（高区）2.5m/s（低区）4m/s（高区）2.5m/s（低区）4m/s（高区）1.75m/s空调配置中央空调+新风系统中央空调+新风系统VRV中央空调VRV中央空调中央空调标准层层高4m3.8m3.8m3.7m3.3m大堂面积约500㎡约500㎡约500㎡约350㎡约300㎡大堂层高10.8m15m10m10m9m附加配置酒店VIP通道,资料储藏室,商务服务中心——资料储藏室、商务服务中心总裁卫生间——土地价格3500元/㎡3060元/㎡3060元/㎡3155.17元/㎡——成交均价10300元/㎡13000元/㎡12300元/㎡8600元/㎡7150元/㎡【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】区域中高端写字楼项目产品对比：以类甲品质为主。20【物业组合】项目名称项目地址写字楼体量（万㎡）销售均价（元/㎡）月均去化（㎡/月）客群分类协信中心成华区二环内府青路板块4.010327158080%自用客户（城北荷花池周边个体商户），20%投资客户。华润广场锦江区二环路东湖板块6.