成都市住宅项目考察报告.

成都市项目考察报告前期组2010年8月28日-30日考察项目2010年8月28日•龙湖·小院靑城•海航·香颂湖国际社区•合景泰富·誉峰2010年8月29日•龙湖·长桥郡•蔚蓝·卡地亚龙湖·小院靑城龙湖·小院靑城项目占地315亩建筑面积10.7万平米容积率0.5建筑类别：独栋、独院、叠院装修状况：简装（天地墙、洗手间精装）项目特色：宜居生态地产,旅游度假方向一期总规划７０１套，一批次63套全部售罄。目前二批次预定中（主推独院别墅、叠院别墅）。建筑密度22%绿化率45%。主力面积：98-202平方米一栋一价：120-300万，一次性付款优惠4%，按揭1%项目位于都江堰市青城山镇重点关注：示范区一期独立别墅叠院别墅四拼类独栋别墅原始竹林区示范区动线细沙石路面，景观与道路的弧线结合，更具观感挡土道，下雨时可以良好的保护道路两边植物，维护道路清洁格挡道路两边泥土。悠长小道，慢慢延伸售房部隐约于此停车后，我们走进小院青城的示范区。龙湖·小院靑城——示范区从景观示范区进入售房部衔接地带两边花丛护道地面色彩配合周边环境采用花式拼接，为进入售房部做铺垫龙湖·小院靑城——示范区龙湖·小院靑城——示范区售房部四周环水，流水速度很缓慢，但能听见缓缓的流水声。售房部多用落地门窗透过阳光的竹光，透绿透绿的临近售房部东南亚度假风情龙湖·小院靑城——示范区我们从售房部出来，走进竹林，湿露很重，走进原始环境。项目保留的原始竹林示范区物业温馨提示：小心滑倒龙湖世纪的宣传喷绘休闲区域，可休息可观景主人停留时，儿童也有乐园弯曲的木栈道，让你一动可观一景。龙湖·小院靑城——示范区从竹林走出来，经过一个狭窄的小道后，面前豁然开朗。。。。竹林小道后的豁然开朗有一种柳暗花明的感觉物业的温馨提示。通过小道并没有让你直接看到建筑本身。建筑两边紧凑的小道让你既感受建筑的轮廓也让你亲近自然、绿色龙湖·小院靑城——示范区小院青城展现在世人面前。。。。项目上用实干度假风格的木质结构下用质感涂料。对面花园的露台，更加亲近自然与花园空间。木门色泽光亮，富有质感。建筑与绿色植物的有机结合。龙湖·小院靑城——示范区龙湖·小院靑城——示范区启示小院青城的示范区的收放做的比较到位，示范区结合原生态景观资源修建售房部，通过一步一景，发挥示范区的重要作用。1、被动化设计，尊重原始风貌。2、深入客户的内心，示范区动线多处以景动人。3、在照顾大人的同时，也要考虑小孩的玩耍空间。龙湖·小院靑城——户型产品赠送面积部分地下室、架空层负一层109.85平方米一层使用面积123.88平方米室内使用面积69.72平方米花园面积：54.16平方米室内赠送面积18.49平方米二层使用面积68.49平方米赠送面积部分室外花园使用面积合计：302.22赠送面积达到202平方米一、二层卧室全面赠送。开间：10.8米进深：12.9米装修标准：天地墙简装首层使用面积29.06平方米其中赠送面积：12.28平方米二层使用95.64平方米其中赠送面积约50平方米赠送面积部分入户花园方式报规龙湖·小院靑城——产品户型使用面积合计：124.7平方米赠送面积达到202平方米装修标准：天地墙简装进深：11.7米开间：8.3米龙湖·小院靑城——外立面龙湖·小院靑城——样板间龙湖·小院靑城——产品特点小院青城从产品外立面到产品本身都体现出了精细化的设计风格。东南亚产品风格特点突出，赠送面积大，亲近自然距离更多。1、度假型产品需求更多的自然元素2、不管是一层还是二层都应该更多的增加亲近自然地空间，如露台。3、切忌样板间物品过于堆砌。4、室外的花园体验区应添加更多的绿色植物。东南亚度假风情社区。龙湖首个精装度假别墅区。产品销售面积不大，但赠送使用面积大。室内最高赠送达120平方米。距离青城山旅游景区仅3公里路程。距离青城山高尔夫、2个5星级酒店交通十分方便。龙湖物业管理。龙湖地产品牌。业主私享的4000平方米30年的原生态竹林。舒适性别墅的品质，经济型别墅的价格。龙湖·小院靑城——项目卖点梳理海航·香颂湖国际社区海航·香颂湖国际社区示范区动线占地面积:1333340平方米建筑面积:800000平方米容积率：0.65物业：联排、双拼、独立一期主力产品：107-180平方米一期售价：200-600万付款方式：1、半年内分三次支付。2、银行按揭。开发商:四川鸿景实业有限公司项目地址：都江堰市翠月湖镇投资商:成都远鸿房地产开发有限公司物业顾问公司:第一太平戴维斯景观设计单位:德国慕迪伊蕾娜·布克哈特景观设计公司重点关注：示范区及产品卖点300长的景观大道自然湖面一期产品样板联排、双拼、独栋会所效果图售楼处部分SPA、餐厅部分别墅立面启动区别墅采用托斯卡纳风格的外立面设计，这种建筑风格在青城山区域是独树一帜的，但在整个成都已经泛滥成灾。海航·香颂湖国际社区——示范区经过约300米长景观大道，到达售房部及景观示范区。。300米长景观大道大尺度售房体验区，可观湖景。售房部通往湖面亲水平台宽阔的湖景资源亲水休息平台海航·香颂湖国际社区——示范区坐着观光车来到第一栋联排样板间区。。。。。高档项目的围挡档次很低示范区域道路缺乏植物层次之美产品窗户特点不突出，没有体现地中海风情。入户的植物搭配缺乏档次海航·香颂湖国际社区——外立面屋面砖用色较浅，色彩饱和度不高文化石与涂料的运用搭配不对称，头重脚轻缺少窗台绿化。藤蔓植物没有在露台架中得到体现。缺乏对露台的包装。海航·香颂湖国际社区——花园300平方米花园海航·香颂湖国际社区——样板在样板间内打造双胞胎温馨房间，更能让客户体会出对生活的憧憬，从而引起共鸣。海航·香颂湖国际社区——户型L4一层产权面积：75.06平方米使用面积：166.69平方米开间7.5米进深12.9米L型联排别墅2房2厅3卫1车位使用面积291.79平方米产权面积约：130平方米二层产权面积：54.99平方米层高6.9米使用面积：69.93平方米开间7.5米进深12.9米三层（全赠送）面积：55.17平方米业主自行搭建退台3.6米使用面积：55.17平方米开间7.5米进深9.9米海航·香颂湖国际社区——户型D1负层赠送面积：72.21平方米开间7.4米进深16.5米首层产权面积：101.16平方米使用面积：172.92平方米开间11.16米进深22.5米二层产权面积：68.19平方米使用面积：99.66平方米开间12.69米进深17.7米三层（全赠送）面积：49.05平方米业主自行搭建使用面积：53.557平方米开间12.3米进深9.9米D1型独立别墅3房4厅4卫1车位使用面积393.84平方米产权面积约：169.35平方米海航·香颂湖——产品启示海航·香颂湖从产品外立面处理相对比较粗糙。本项目亮点主要集中在，社区规模大、产品类型纯粹、赠送面积大、自然资源优秀。1、优秀的原生态环境：30000平方米原生湖。2、一期产品产权面积规划紧凑，二层楼顶挑空6.9米，可隔断做三层。3、联排与独立别墅花园赠送面积巨大，最高达到410平方米僧送，私家花园可享温泉。4、临河部分的联排及独立别墅花园与河景资源的结合得到客户的大部分认同。5、示范区植物与建筑本身的搭配不足。合景泰富·誉峰合景泰富·誉峰开发商：合景泰富地产控股有限公司用地面积：280亩（住宅184亩，商业96亩）容积率：住宅2.95，商业6.0总建筑面积：92万㎡（其中55万㎡住宅，37万㎡商业）户型面积：180-380㎡户型平面：2梯2户、3梯2户、2梯1户住宅均价：40000元/㎡产品特点：大平层精装豪宅园林设计：benslydesignstudio（宾士纳）建筑设计：rocco建筑设计事务所室内设计：梁志天室内设计事务所客户来源：80%为香港、台湾、国外华侨,并且家庭大多已经拥有2套别墅。重点关注：精装二期商业一期商业一期住宅二期住宅W酒店W酒店以设计大胆、时尚、前卫著称，被视为时尚精神符号，全球共有25家，成都为大陆地区的第三家，另外两家分别在广州和上海。成都W酒店面积共计4万方由酒店主题及酒店式服务公寓两部分组成，楼高30层及41层，包括250余间客房、酒吧、餐厅、室内恒温泳池、天幕泳池、SPA及健身中心等。总投资16亿合景泰富·誉峰——规划、配套圣·瑞吉斯档次：白金5星全球酒店数量：20家中华区数量：2家新家坡瑞吉斯：员工500人，套间300间，各楼层都将配备管家。备有3辆宾利车供客人使用竞争对手：卡尔登、FourSeasons、柏悦主要客人：绝对私人的高水准服务，针对顶级高端商务人士圣瑞吉斯高端百货旗舰店面积7万方左右，国际高端百货零售，打造天府新城核心区最高端、时尚、现代化得购物中心。超甲级写字楼超甲级写字楼两栋超甲级5A写字楼。港式现代立面风格，时尚国际挺拔；五星级酒店标准的超豪华单元大堂和电梯轿厢，大量采用石材、水晶灯，面积约300平米，极具震撼效果；合景泰富·誉峰——园林、大堂园林设计单位：国际著名景观设计公司Bensley（宾士纳）空间上富于变化，错落有致层次感强烈，植被茂密丰富水景与景观泳池穿插超过30吨紫铜、黄铜、青铜铸造的原创雕塑200多件为成都誉峰量身打造的雕塑园林打造费用高达600万欧元，冠绝成都几十棵名贵加纳利海枣树，每株价格5万以上合景泰富·誉峰——户型C8.4米宽阔横厅设计配置独立设备房保姆房，单独入户，主佣分区可入坐宽观景阳台双入户子母门，配迎客酒吧台衣帽间卫生间一体化空间相对狭窄门厅酒柜设计玄关更为符合豪宅档次多一功能房设计，功能结构更完善180平方米合景泰富·誉峰——户型F约40平方米，私家泳池开间8米豪华客厅设计入户豪华双门豪华双电梯2T1H设计保姆套房设计60平方米主卧套房设计娱乐、休闲、会客区域360平方米1、将别墅的设计元素充分运用到高端电梯豪宅的设计中，实现电梯生活别墅化的第一引导；2、充分利用的平层优势，扩大电梯产品的景观设计亮点；3、形成了自成体系的功能分区及动线设计原则户型分析结论：合景泰富·誉峰——户型合景泰富·誉峰——解读精装标准五星级酒店入户大堂，9米挑高，大量类水晶装饰。原装日立电梯：电梯间地面、顶面的黑金花与闪电金大理石无缝拼接，配施华洛世奇的水晶吊灯。合景泰富·誉峰——解读精装以誉峰作为交楼标准的180平米C户型样板为例：产权面积：180平米装修报价：6000元/平米实际评估：4000元/平米装修装修费用：70万产权面积：360平米装修报价：18000元/平米实际评估：12000元/平米装修装修费用：430万合景泰富·誉峰——解读精装以誉峰作为交楼标准的360平米F户型样板为例：天花灯槽黑色镜钢酒水柜黑色圣罗兰酒吧台调整前交楼标准地面米黄石材拼花圣罗兰石材波打，调整后交楼标准地面闪电金石材拼花合景泰富·誉峰——解读精装局部天花吊顶皮砂玻璃电视墙窗帘非交楼标准地面米黄石材电视非交楼标准吧台客厅胡桃木复合地板普通墙纸局部吊顶仿金属烤漆开关面板交房后将改为触摸式无品牌定制柜门合景泰富·誉峰——解读精装GOLDENCORAL云石HBS楼宇对讲系统书房主卧局部天花吊顶户内门2400mm实木门调整前：白色乳胶漆调整后：普通墙纸米黄石材地面石材踢脚线全地面铺设博士地暖HBS楼宇对讲系统合景泰富·誉峰——解读精装走廊合景泰富·誉峰——解读精装无品牌烤漆面板西门子冰箱（非交标）林內、摩恩洗涤盆微波炉（非交标）西门子灶具飞利浦液晶电视西门子油烟机无品牌定制橱柜弗兰卡龙头西门子洗衣机（非交标）厨房书房合景泰富·誉峰——解读精装玻璃淋浴间TOTO洗面盆仿石玻化砖仿石玻化磚TOTO淋浴花洒夜砂灰金镜无品牌定制镜面柜TOTO洁具公共洗手间热带雨林啡石无品牌定制银镜柜TOTO洗面盆TOTO洁具米黃石材仿石玻化砖玻璃淋浴间客人套房洗手间合景泰富·誉峰——解读精装圣罗兰石材杜拉维特洗手池定制镜面柜科勒浴缸杜拉维特洁具闪电金石材满吊顶整体玻璃淋浴间TOTO淋浴花洒主人套房洗手间合景泰富·誉峰—