我为创卫献一策,老旧小区管理随谈

我为创卫献一策老旧小区管理随谈城市发展得好不好，不能只看高楼、广场这些“面子”，更要看老旧小区这种不起眼的“里子”。老旧小区管理是创卫的一个难点，乱堆乱放、违章搭建、种菜养鸡、五小行业、占道经营都不同程度的存在，整治难，易反弹。当前，创建国家卫生城市百日攻坚战已经打响，作为一名创卫一线参与者，谈一些自己浅显的想法，希望能抛砖引玉。一、老旧小区现状各地对老旧小区的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区，普遍存在以下问题。（一）基础设施老化破损比较严重，设计规划不合理。经过二三十年的使用，小区路面、墙面、地面、栏杆扶手、楼道门窗、照明等设施老化破损比较严重，一般没有楼道门、监控技防设施等较新基础设施。小区外墙面、线杆、线路私拉乱扯问题严重，消防设施不全。修补路面时，有时揭开一看，下水道基本全坏了，需要重做。规划、户型不尽合理。有一些小区的回迁房，房子特别小，只有五六十个平方，还没有配建储藏室，住户不得已把一些物品堆放到楼道、楼下，甚至是私建储藏室。还有些房屋还没有供暖，冬季有人储备一些煤、劈柴用来取暖，堆放在楼道里，这样的乱堆放，清理起来难度都比较大。去年，济南大明湖街道实施了按市场价回收蜂窝煤的行动,共回收40多吨，街道专门租用了一处废旧厂房存放蜂窝煤，这也是没有办法的办法。（二）管理主体混乱。老旧小区既有单位宿舍，也有商品房，回迁房，房管所公房等，再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化。早期房屋开发重建设、轻管理，导致建管脱节，天长日久，开发商不管了。随着很多企业破产、合并、重组，加之近年来单位开始推进职工住宅物业服务社会化和后勤服务体制改革，通过发放物业补贴，逐渐和单位宿舍脱钩，通过组建业委会，把宿舍管理推向市场化，单位也不管了。但是由于老旧小区业主成分复杂，参与积极性差，组织过程繁琐等原因，现在业委会成立的也不是很多，运行情况也不是太好，群众参与的积极性也不太高，现在还没担起老旧小区管理这个重担。所以，很多时候都是街道、社区管理，可以说投入了大量的精力、人力、财力。（三）居住群体复杂，弱势群体多。老旧小区居民有单位职工、退休人员、下岗职工、回迁户、外来购房户、租赁户等，老年人多、弱势群体多、外来人口多，一方面是部分人素质不高，个人利益至上，乱堆乱放、乱泼乱倒、私搭乱建、毁绿种菜时有发生。这部分人对于创卫清理自己的乱堆乱放、毁绿种菜、乱搭乱建、饲养家禽等行为，持抵触、不理解态度，甚至胡搅蛮缠、阻碍清理。另一方面是一些人尤其是老年人和弱势群体的生活习惯问题。很多人经济困难或是会过惯了，用不着又舍不得扔的旧东西,习惯于堆放到楼道或楼下,见到有别人扔的这些东西，还喜欢捡回来，久而久之，形成乱堆放。这在一个小区，形成鲜明对比，六排楼，前三排基本没有，后三排经常有，一打听，原来前三排是住的是年轻人，这破烂东西给都不会要，后三排是住的是老年人还有些困难群众，经常往回捡。有时这边清理出来刚堆成堆，就有大爷大妈过来捡，一眼看不见就捡走了，所以偶尔会看到似曾相识的沙发、旧床之类的，需要反复清理。（四）管理费用不足，收费难度大。首先是收费标准低，现在老旧小区一般是一户一年70-100元的卫生费，约合每月每平方米0.10元，这个标准也就是一个扫扫地、拉垃圾的钱，养不起保安、保洁、维修、绿化等服务，更谈不上封闭、监控、路灯等硬件投入，但就是这个标准，能收到70%算是比较好的，一些楼宇、小区多年不交卫生费，还有极个别人投机取巧，不交卫生费，堆积了垃圾就打电话举报。其次是收费困难，居住在老旧小区的居民，多数业主没有确立有偿购买物业服务的意识，其思维仍然停留在计划经济时期“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段，还有个别人故意不交费。深圳市社科院做过问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。我们的社区也做过类似的问卷调查，结果差不多。老旧小区住户对小区改造整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极。所以物业公司普遍不愿进驻老旧小区，即便是进驻了的也是惨淡经营，部分兄弟县市已经出现小区改造提升后物业进驻，收不起来物业费最后跑路的现象。二、解决问题的建议（一）大力实施老旧小区改造，提升硬件。我市实施了主城区老旧住宅小区综合整治三年行动计划，计划用三年的时间对88个老旧住宅小区实施综合改造，选定4个小区作试点，群众非常拥护也热切期盼，希望能尽快推广开来，尽可能多的改造老旧小区。关于资金问题，一是可以成立一个专门的小区维修基金会，负责资金的筹集、运营和调配。二是尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发。三是借鉴江苏南通“PPP”模式改造老小区道路照明的经验。四是创造融资平台，通过一定优惠政策，吸引有兴趣参与老旧住宅小区物业管理的企业出资。（二）明确主体，尽快建立业委会或小区自管会，让小区的事物有人管。阜桥街道从去年开始试点了老旧小区自管会建设，目前已建立35个自管会，有自管会成员180余名，他们在环境卫生、社会治理等方面都发挥了积极的作用，值得进一步深化和推广。（三）引入物业化管理，树立大物业理念。小区建设“三分建、七分管”，我们投入了巨大的资金进行老旧小区改造，如果管理不跟上，必定会反弹。把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，无疑是最好的选择。针对收费难的情况，可以采取灵活多样的方式，一是参照公交公司模式，成立公办的非营利性老旧小区物业公司，政府补贴资金。二是在老旧小区改造整治中，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为小区物业管理费用的补充资金。三是对承担老旧小区管理的物业公司或社区进行补贴，比如淄博市，2011年度老旧小区物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积0.30元。政府补贴标准为每月每平方米建筑面积0.20元，业主交费标准为每月每平方米建筑面积0.10元。徐州市的老旧小区物业服务费采取市、区财政补贴为主，居民负担为辅，分级负担的办法，每月由市、区两级按推行准物业管理的建筑面积各负担0.05元/m2/月的标准费用，小区居民按住房建筑面积负担0.05元/m2/月的标准承担费用。四是对老旧小区物业实行以“以奖代补”政策，设立长效管理奖励资金，即对每个小区安排一定数额资金，经考核达到创卫标准要求的，每年实行一次性奖励。大物业是指物业外包的范围不光是老旧小区的环境卫生，还包括店外经营、占道经营、乱停车、乱搭建、小广告、五小行业等，以弥补现有执法力量的不足，这种大包的方式，在深圳、南京、舟山都有试行，至于一些有争议的问题，可以通过加强管理来解决，公共服务外包是改革的重要方向，不应因噎废食。（四）更新观念，教育群众。通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人要承担维修养护责任。同时，加强正面典型宣传，表彰奖励百名优秀楼长，千名文明市民，把精神奖励和经济补偿相结合，建立一支长效化的创卫志愿者队伍。设立创卫曝光台，利用电视台、广播、网站、报纸、手机短信、广场LED等方式，对占道经营、乱堆乱放、乱吐乱丢、车窗抛物、随地小便等与创卫背道而驰的不卫生陋习，点名道姓予以曝光，让不文明者受震动、受教育、能改正。（李铁柱）