我国房地产融资论文

郑州成功财经学院毕业论文1/14郑州成功财经学院毕业论文题目：我国房地产项目融资问题研究入学年月姓名学号专业联系方式指导教师完成时间2015年03月30日郑州成功财经学院毕业论文2/14目录摘要……………………………………………………………………………3关键词…………………………………………………………………………3前言……………………………………………………………………………4一、我国房地产项目融资内容概括…………………………………………4（一）房地产金融概论……………………………………………………4（二）房地产金融基础知识………………………………………………5（三）住房抵押贷款的原理………………………………………………5（四）住房抵押贷款的种类………………………………………………6（五）住房公积金制度……………………………………………………6（六）房地产企业贷款……………………………………………………7（七）住房抵押贷款证券化原理…………………………………………7（八）住房抵押贷款证券化的种类………………………………………7二、对我国房地产项目融资的总结与认识…………………………………8（一）房产金融……………………………………………………………9（二）地产金融……………………………………………………………9三、国内对房地产项目融资文献综述………………………………………10（一）国外文献综述………………………………………………………10（二）国内文献综述………………………………………………………11总结与展望……………………………………………………………………12参考文献………………………………………………………………………13郑州成功财经学院毕业论文3/14摘要房地产融资问题无论对房地产业还是对国家金融业都非常重要，甚至关系到一国经济的发展和社会的稳定。在此背景下，本文考察国内房地产业的各种融资方式，分析现有融资体系存在的问题，对进一步完善和扩大房地产融资渠道提出一些建议。虽然国家出台许多刺激房地产市场发展利好信息，到2009年2月为止仍然无改观，房地产市场的低迷使得许多房地产商在资金方面更是雪上加霜。而房地产企业的倒闭，一方面影响银行贷款回收，早成巨大的金融风险；其次也将导致投资和购买其产品的投资者或消费者蒙受巨大的损失；再次，影响与该企业有业务往来的上下游关联的企业；最后，如果项目无以为继，将造成社会资源的浪费.因此通过分析我国房地产企业现行各种融资方式的优劣，借鉴国外运行效果较好的融资方式，分析中国房地产企业融资方式创新的可行程度及可能存在的问题或风险，结合中国现行政策和经济环境，提出可供我国房地产企业选择的新的融资方式，为解决我国房地产企业在当前内有宏观调控外有金融危机的不利环境中平衡发展，在理论上提供思路，希望能为我国的房地产企业点亮一盏明灯。ABSTRACTTheinsuranceindustryinourcountryisasunriseindustry,butitisalsoaspecialindustrywithhighrisk.Inordertoeffectivelypreventanddefusetheriskoftheinsuranceindustry,theinsuranceindustrytopromotethehealthyandorderlydevelopmentofsafety,wemuststrengthenthesupervisionofinsuranceTherefore,weshouldtakefulluseoftheadvancedexperienceoftheinternationalinsuranceindustrytoestablishandperfectthesupervisionsystemofChina'sinsuranceindustryandimprovethesupervisionlevelofChina'sinsuranceindustry.关键词房地产企业融资管理风险郑州成功财经学院毕业论文4/14前言我过房地产项目融资，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。一、我国房地产项目融资内容概括：（一）房地产金融概论：在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（1）房地产金融是有担保的信用（2）房地产金融以抵押权为基础（3）房地产金融一般要实行证券化（4）房地产金融具有较强的政治性（5）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（1）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（2）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（3）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（4）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。郑州成功财经学院毕业论文5/14之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。（二）房地产金融基础知识货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险的管理和控制主要有信贷风险的管理、流动性风险管理、利率风险管理、资本风险管理。房地产金融的风险主要有房地产信贷风险、流动性风险、利率风险、经济风险。（三）住房抵押贷款的原理房地产贷款总体上包括企业贷款和个人贷款两类，个人贷款则主要是指向个人的住房抵押贷款。住房抵押贷款是房地产贷款中最重要的形式，这一章主要学习了住房抵押贷款一级市场上的一些重要问题，包括住房抵押贷款的概念、程序、资信评估、保险以及贷款种类。住房抵押贷款原意是“呆滞的抵押物”，其含义是说抵押财产在贷款抵押期间是不能流动的。它的主要作用是住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产，也是质量最好的财产之一。住房抵押贷款对消费者、开发企业以及房地查产业都有十分重要的意义。住房抵押贷款主要由贷款机构、担保和保险机构、中介服务机构参与。住房抵押贷款主要经过贷款申请及受理、贷款审查与资信评估、协商贷款条件、签订贷款合同、贷后管理和不良资产处置等程序组成。它的自信评估方法有CAMPARI分析法、自信评估运作过程等方法。为了分散住房抵押贷款业务中的有关风险，通过财产保险、人寿保险等方式提供的一系列制度性安排叫房地产保险。它主要氛围财产损失保险、信用保险、保证保险、人寿和人身意外伤害保险。房地产保险是住房抵押贷款市场风险管理重要手段，它是以住房抵押贷款风险为标的而设置的，它的作用主要是提高了房地产金融机构的抗风险能力、促进了住房抵押贷款业务和保险业务的发展、提高了居民购房的支付能力、为抵押郑州成功财经学院毕业论文6/14二级市场的发展提供了坚实的基础。（四）住房抵押贷款的种类在这一章的学习中，了解了住房抵押贷款的主要种类，并详细分析了固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款的不同贷款品种。住房抵押贷款业务必须创新，因为金融机构防范风险需要创新，金融市场竞争需要创新，政府住房政策和金融监管的要求需要创新，住房市场发展要求需要创新。住房抵押贷款分类主要是按照利率是否变化、贷款期限长短、贷款金额大小、是否有政府优惠、贷款用途不同等方式进行分类。固定利率抵押贷款是历史最悠久的住房抵押贷款，也是最基本的贷款方式，各种丰富多彩的住宅抵押贷款工具都是在它的基础上发展起来的。它主要有等额还款抵押贷款、等本金还款抵押贷款分级还款抵押贷款。为了防范和化解风险，金融市场出现了可调利率的抵押贷款它产生的背景主要是由于防范通货膨胀的需要、防范短存长贷引起的利率风险、防范短存长贷的资金风险。在学习它的同时还了解了随价调整抵押贷款、可变利率抵押贷款、可变利率抵押贷款与固定利率抵押贷款的比较。（五）住房公积金制度公积金制度在一些国家被实践证明是一种成功的社会综合保障制度，我国的住房公积金是指在职职工及职工所在单位按照比例缴存的长期住房储金，它是保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有。职工住房公积金按月缴存，缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例；单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例，而职工在特定的提取和使用条件下，可以提取使用住房公积金。住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。经过借款申请、审批借款、办理借款手续，贷款使用及偿还等步骤，使用住房供给贷款。新加坡是最早建立公积金制度的国家。其中央公积金制度为解决居民住房问题提供了无可取代的支持，取得了举世公认的成就。郑州成功财经学院毕业论文7/14（六）房地产企业贷款房地产企业贷款是房地产贷款中相对于个人贷款的业务种类，在运作原理上与一般工商企业贷款没有本质区别。在这一章里，以商业银行一般企业贷款原理为基础，认识了房地产企业贷款基本原理，同时了解了房地产企业贷款业务中企业财务分析、企业资信评估两个重要环节，最后了解了国内房地产企业贷款项目评估的知识。房地产企业贷款主要遵循贷款企业信用分析“5C”原则、贷款协议、贷款保证措施等原则。它的发放与管理主要包括业务开拓、信用分析、贷款决策和实施、贷后检查、有问题贷款的处置几个步骤。通过了解这些步骤，学习了商业银行贷款程序的基本规定，同时学习了各个程序中房地产贷款的具体要求。银行信贷业务的基本目标就是在尽可能小的风险状况下取得尽可能大的收益，防范信贷风险是信贷业务的核心工作之一。资信评估最早产生美国，又称为信用评级，是指银行或社会中介机构，通过对企业信用记录、经营水平、财务状况、所处外部环境等因素进行分析，综合评价企业偿还债务的能力和可信程度。它是对企业偿还债务风险度的评价。财务分析的目的是将财务报表数据转换成对特定决策有用的信息，以减少决策不确定性。商业银行对贷款企业的财务分析主要包括财务比例分析，现金流量分析和财务预测。在财务分析的同时，也要对房地产企业贷款项目进行评估，主要包括项目评估应具备的条件、借款人评价、开发项目评价、偿债能力评估。（七）住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化是房地产金融的重要内容之一，在房地产金融市场发达的国家，证券化已成为房地产金融发展的必然趋势，它是房地产金融二级市场的核心，也是资本市场的重要组成部分。所谓证券化是指金融市场上不断出现创新的、可转让证券产品的趋势。从这个意义讲，资产证券化就是将资产收益权以证券的形式在资本市场上发行并流通的过程。根据这个定义，住房抵押贷款证券化应包括住房产权的证券化和住房债券即抵押贷款的证券化。它主要改善了银行贷款资产的流动性、促进了金融产品和金融行业的深化、降低了融资的资本、提高资本的利用率、改善了资产负债结构、扩大了银行的经营范围，提高