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旭景佳园经营分析报告（物业部）一、深圳珠江旭景佳园小区概况深圳珠江旭景佳园小区总占地面积5.2万平方米；总建筑面积1.4万平方米；绿化面积约达2.1万平方米；共有10栋28个单元1413户；配套小车862个；小区外街商铺97间。二、岗位编制及人工成本控制1、旭景佳园小区组织架构２、各部门下半年岗位定编（1）保安部岗位定编分析根据岗位定编图，每班需设保安员14人，车管员5人，监控员1人，领班1人，共21人；因二期临停收费，各中门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人；宿舍管理员2人（宿管员休息需保安员顶班）；三班合总，共设保安员48人，车管员15人，监控员3人，宿管员2人，共68人；主任2人、领班3人；以上各岗合计，保安部编制共73人。（2）清洁部岗位定编※小区共48条梯，其中多层16条梯，高层32条梯，共有500层楼；※共有大小车库10个，大小水池61个；领班1人，技工1人，清钟清洁1人；楼道清洁，设10人；外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7人；以上岗位合计，清洁部编制共20人。（3）绿化部岗位定编※小区绿化面积达5.7万平方米※小区湖水面积约有1.57万平方米※小区共有植物220多种，以热带植物为主领班1人，水车司机1人，捞湖1人；苗圃工1人；机动岗1人；修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人；养护岗位（含8座），共设11人；以上岗位合计，绿化部编制共21人。（4）客服部、工程部岗位定编x一、二期共1900户，现共入住1501户，入住率已达79%；在装修单元有142户，未装修单元有257户；二期大部分交楼才满一年，返修工作量大；根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配置8人，工程部需设置9人。（5）各部门人员构成比例图※人工成本分析由于二期临停收费需要，需增加保安员6名；由于客服部与财务部合并，优化配置，以上半年相比可减少2人；加上x管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加3.4%，约占管理费收入的65%。根据x小区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员编制较合理。二、人员流失控制※人员流失原因分析：根据基层岗位在过年后大量流动的特性，每年3、4月份人员流失最严重，按照往年数据对比，该两月人员流失比率正常；5、6月保安部流失量大，主要是受5月保安事件影响造成；6月份由于夏季到，天气炎热，绿化部户外工作辛苦，离职人多。※根据以上分析，对下半年及明年的工作布署上，提以下几点建议：1、各区域应加强团队建设，提高团队凝聚力，打造学习型团队，让员工有归属感；2、对基层员工的福利待遇，必须与周边同行同岗的待遇进行可行性对比，提高公司人力资源的市场竞争力；3、针对夏季户外的工作强度增加，适当给予个别基层岗位以补贴，平衡岗位员工需求，4、根据公司的发展要求，努力控制下半年人员流失率在%以下。三、管理费收缴率※数据分析1、上半年数据中，由于过节影响2月份财务提前划帐，2-3月份数据有所偏差。2、上半年管理费共收入2175,085.4元，累计往年拖欠管理费共计126,109.39，收缴率达96.01%3、拖欠管理费主要受以下几点投诉影响：（1）排水管返水造成住户家屡屡被浸，由于一直未能彻底解决，受浸住户拒交管理费；（2）由于家中被盗（往年），向物业公司索赔尚未达成协议的；（3）由于收楼时或入住后发现的楼宇返修问题未能及时解决或未能彻底解决的；（4）对物业公司车辆管理不满的；（5）投诉x酒楼排油烟机污染未能彻底解决的；（6）有部分炒楼业主，收楼后未装修未接管理费；※措施采取及达成目标1、排水管返水问题已得到集团的高度重视，目前x已着手改管，该问题解决后再与被浸住户商谈具体补偿事宜，预计在10月份全部处理完；2、二期在7月份已实施临停收费，车辆秩序明显规范，9月份将对一期实行严管，车辆规范管理将逐见成效；9-10月份将重点跟进欠费大户的协商工作，与业主做好沟通工作，清理往年拖欠的管理费。3、重点加强保安队伍内部建设及提高公共环境的清洁卫生工作，规范工作流程，努力提高服务质量，提高业主满意度。4、预订下半年工作目标为：管理费收缴率提高到98%以上。四、能耗控制x上半年支出项共计2,555,270.10元，累计上半年利润为-120621.14元。其中主要支出项有：主要支出项目累计达成率1、水、电费302318.9777.52%2、工资1088018.73106.67%3、应付福利费185673.12130.02%4、保安费用17568.1087.84%5、绿化费用53881.4689.80%6、清洁卫生费24690.18145.24%7、生活垃圾清运费21528.0086.11%8、水电组费用64080.08213.60%9、小区养护费4213.4130.10%10、灯具15162.92108.31%11、可视对讲、监控维护费15000.00300.00%12、发电机保养费0.000.00%13、电梯保养费126543.8495.87%14、余泥清运费24885.0099.54%15、办公费59192.29118.38%16、低值易耗品13673.20273.46%17、电话费17748.0793.41%1、水、电费1月2月3月4月5月6月46066.51元94134.47元-23461.03元75364.75元45861.92元64352.35元分析：1、3月份出现负值，主要是由于2月份过年期间供电局与我司的抄表时间差距较大造成的，6月份的增额主要是由于夏季天热空调用电增加的原因，基本上出入较平稳；2、xx共有东、西两大湖，大小水池61个，水景泵71台，水池漏、渗水严重，损耗大；3、由于湖水没有过滤系统，出现水质问题时唯有换水、洗湖待方法，损耗非常大；4、商铺广告灯、公共照明、水景灯由于线路混乱不规范，难以计量。２、员工工资（1）xx区（含xx）上半年人工成本费达1088,018.73元，加上员工福利支出（按工资的14%计提）共占总支出的49.85%；（2）由于二期临停收费需要，需增加保安员6名；由于客服部与财务部合并，优化配置，可减少2人；加上xx管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加3.4%，约占管理费收入的65%。3、绿化费用4、清洁费用5、工程费用（略）※分析1、工程部目前的内部管控不规范，存在物料领用随意，用料浪费等现象；2、小区水景多，水景水泵共有71台，地下车库抽水泵有75台，水泵一天工作达12小时以上，基本上都是满负荷运作，加上原配质量一般，到现在水泵的维修及更换成本较高；3、小区湖多，桥多，桥栏每年需维护翻新两次，由于人工技术达不上，产生的成本费用较高；4、二期大堂梯门由于设计美观影响，门把手过重，地弹簧损坏严重，更换频繁，费用高。5、配合二期临停收费，对地下车库车位、露天车位划线喷牌量大，产生费用。6、小区公共照明灯，包括高灯、射灯、水景灯，高达1200盏，由于小区美观需要，要求灯饰全部打开；加上楼层公共照明灯，超过3000盏灯，日常的维修更换费用高。7、6月份费用高主要是为保证用电安全，大批更换层楼电井房锁。8、对存在设备问题的，积极寻找解决办法，如设备改良、品牌更换等。组织人力对园区线路进行整改，从技术上逐渐解决存在问题。五、多项经营指标分析1、家政有偿服务（1）目前xx家政有偿服务收入较低，基本上各项目均未开展起来，上半年有偿收入只有14170.50元，其中因素有：1人员配备不足，没有足够人力开展；2宣传力度不够，服务标准未规范；3公司内部制度管控不严，对员工的激励制度不健全，造成家政服务外流。（2）下半年工作重点制定服务项目及收费标准向小区业主公示并宣传；结合公司实际建立内部管控制度，建立有市场竞争力的激励制度，合理配备人员开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务，在给业主提供优质服务的同时创收。2、小区经营推广xx上半年基本上以日常管理为主要工作，对小区的经营管理工作尚未正常开展，下半年将从以下几点工作做好小区创收：以服务业主，活跃社区文化氛围为主要目的，合理使用公共场地，开展多样化经营活动，如书展、各类业务咨询等；与商铺合作，开展各类让利促销或多种形式的便民活动，带动内、外街商业氛围，共赢互利；充分利用小区梯间宣传栏，以小区生活信息平台的方式传达各类商业信息，在丰富业主咨询的同时创收。