昆山市巴城镇前进路北侧地块投资分析报告

昆山市巴城镇前进路北侧地块投资分析报告发布时间：2011-3-811:09:52（江苏土地市场网）一、昆山社会经济概况昆山，是一座充满灵气的江南水乡城市。东靠国际大都市上海，西依历史文化名城苏州。市域面积927平方公里，目前总人口160万，其中户籍人口76万，下辖1个国家级开发区、3个省级开发区和10个镇。这里是“百戏之祖”昆曲的发源地，盛产阳澄湖清水大闸蟹，千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山，是一座高度开放的新兴工商城市。全球55个国家和地区的投资者在这里兴办了超过5500个项目，注册外资超过230亿美元，实际利用外资超过140亿美元。注册民资超过500亿元。昆山以占全国万分之一的土地和万分之五的人口，集聚了占全国千分之十七的到帐外资，实现了占全国千分之二十四的进出口总额，创造了占全国千分之五的GDP，综合实力位居中国同类城市首位。昆山又是台商投资的密集区，利用台资总额占苏州的半壁江山、江苏的四分之一、全国的九分之一。台湾6大笔记本电脑厂商在昆山投资设厂，笔记本电脑年产量占全世界的40%，数码相机产量占全球的1/8。特别是以龙腾光电为重点的光电产业，已形成从液晶面板到软件开发再到整机的完整电子信息产业链，未来3～5年年产值将超过1000亿元，成为中国乃至国际上重要的电子信息生产基地之一。昆山是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百强县之首，近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。2010年地区生产总值突破2100亿元。按昆山户籍人口计算，人均GDP超过4万美元，高居全国所有城市之首。2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，昆山位列第一名。（昆山市政区图）二、房地产市场概况2010年昆山的房地产市场，像坐过山车一样经历了大起大落。一季度，延续了2009年的火爆势头，仅1月份就成交近5500套，成为2009年单月成交最高的月份。二季度因为4月份的新政，开始出现明显的分化，4月份成交了4500多套，5、6月份仅1600多套。三季度尽管有小幅反弹，但三个月的总成交了也只有7000余套。四季度的10、11月份的两个月的成交7100多套。总体而言，自4月份“新政”以来，成交量同比极度下滑，但是在价格方面没有表现出明显的波动。1、2月份的成交均价达6900元/平方米；3—11月份都突破7000元/平方米，特别是4、5月份以及8月份以来的几个月，基本上都维持在7600—7700元/平方米的水平。在一连串的组合政策下，昆山没有出现大范围明显降价的项目，价格比较平稳。步入2011年，昆山的房地产市场进入一个全新时期。2月的昆山楼市被限购令给逼急了，据昆山官方网站数据显示，昆山房产网统计，从春节后2月9日到到2月28日下午5时，短短19天昆山房产市场共实现成交1250套，平均日成交66.7套。虽然与节前1月相比，日平均仅少25套。但与往年相比，能有这样的成绩已算不俗。从近两个月成交统计数据来看，开发区销售情况一直处在高位。购房者对开发区的偏爱也越来越明显，这也是开发区继中心城区和城北片区之后成又一轮市场新宠。另外，受即将出台的苏州限购令影响，昆山乡镇房屋成交量倍增，整体成交不逊于城区。尽管呼声甚高，但苏州限购细则仍未落地。三、地块投资分析1、地块概况（查看公告：昆地（2011）挂字第2号）昆山市巴城镇前进路北侧地块位于巴城镇前进路北侧、苇城路东侧；总的出让面积为37332.9平米（合56亩）；规划土地用途为办公；容积率为不小于1.0不大于1.5；建筑密度≤50；绿化率≥35。2、地块配套情况该地块位于巴城镇前进路北侧、苇城路东侧，周边布有海佳名邸、金澄花园、共青小区等较为成熟的小区，有世纪华联超市、城中幼儿园、昆山市急救中心等配套设施，能基本满足周边居民的日常生活出行需要。3、地价分析基准地价系数修正法是指以待估宗地所在区域的基准地价为基础，以待估宗地所在区域各因素条件的平均状况与待估宗地的各因素条件进行对比分析，评估出各因素修正系数，进而算出待估宗地在估价基准日的土地价格。该地块位于昆山市商业用地五级地范围内，昆山市商业用地基准地价是指基准日为2002年1月1日，平均容积率为1.2，土地使用年期为商业用地40年的国有土地使用权平均地价，昆山市商业用地五级地基准地价为2050元/m2。该地块地价的基准日为2011年3月8日，容积率为1.0至1.5，商业用地40年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。但本次考虑到昆山市基准地价基准日为2002年1月1日，已不具有现势性，并且该地块所在区域房地产市场发展较快，商住用地地价水平有较大幅度的上涨，因此基准地价不能反映该地块所在区域的实际土地市场状况，故仅作参考。经本网站分析该块地价约为3750元/m2。4、投资可行性分析当昆山楼市艰难地走出2010年之后，形势的发展并没有出现任何值得乐观的迹象。无论是“国八条”还是央行加息，以及最近限购全国铺开的势头愈演愈烈，都让人们对于2011年的楼市发展持谨慎态度。昆山作为全国经济实力最为雄厚的县级市和长三角区域的房产价格洼地，自身的优势非常明显。但中国的房地产行业一向都是“政策市”，在调控不断从紧的背景下，2011年的昆山楼市又会沿着怎样的轨迹发展呢？政策方面：继续从紧已成定势2010年中国的楼市调控成为人们关注的热点，伴随着调控一起的是各方利益的纠缠和争议。无论怎样，温家宝总理并没有食言，刚刚进入2011年，中央就再次祭出“国八条”，让投资性购房再次受到直接打击。任何一个政策的出台，都难免会有一定的副作用，“国八条”的打击面也再次波及到改善性购房群体。随后的央行加息，则让所有贷款置业的购房者们都陷入深深的矛盾之中。这一系列的政策，充分显示了中央治理房地产市场的决心，向市场提前抛出了中央在今年的政策基调，这也会进一步加重楼市上半年的观望情绪。就昆山内部而言，房地产调控任务依然严峻，甚至是必须要进行的。房地产投资占到昆山全社会固定资产投资和服务业投资的比重都超过30%，尤其在花桥这样的新兴区域，房地产行业的支柱地位尤其明显。如果这种趋势继续发展，势必会影响到昆山社会经济的健康发展以及经济结构的优化，而这正是昆山一直在努力改变的方面。此外，昆山的房价上涨压力依然很大，部分乡镇区域在2010年的涨幅较为明显，部分个案已经接近或超过市区周边楼盘价格。昆山作为发展中的城市，过高的房价势必会消弱与同级别城市之间的竞争力。产品方面：同质化问题较突出由于产品设计和市场变化存在一定的滞后性，去年商业地产大红大紫，可是当时的昆山市场之上，商业地产推量并不明显，市场需求受到一定抑制。进入2011年之后，根据掌握的市场信息，商业地产有大开发的趋势，这在2010年末已经开始表现出来。昆山的城市发展离不开商业的发展，专业类商业项目也为昆山的社会经济升级提供了重要支撑。但在量不断积累的同时，昆山商业地产的同质化问题也越来越突出。缺少新兴业态、经营手段过于单一、产品定位模糊、项目功能重复建设等等，都是昆山商业类项目的通病。此外，大量的写字楼和酒店式公寓的开发建设，已经超出了昆山现阶段的消费需求。这就造成了后期收益少、出售困难等问题，而这一切最终买单只有购房者。如果说同质化对于商业地产而言，才只是初见端倪的话，住宅市场的同质化则更加明显。前年昆山市场之上一阵“英伦风”，去年又是一窝蜂的ART-DECO风格；别墅洋房去年受到市场追捧，今年别墅洋房的推量明显增加；大平层等高端产品大量出现，标榜豪宅的项目更是有泛滥的趋势。从2010年的市场表现来看，由于市场遭遇深入调控，投资性和改善性购房受到明显遏制，产品设计较为亲民的昆山楼盘在2010年受到市场追捧，低总价、高性价比的项目在2011年依然会受到市场的重视。区域方面：政府规划带来直接利好今年是昆山“十二五”的开局之年，在这五年里，昆山将在全国范围内率先实现现代化。此外，昆山的城市化建设也将进入“大城市”建设的阶段，城乡差距基本消除。伴随着这个过程，昆山的房地产市场必将在其中扮演重要角色。昆山区域市场来看，乡镇区域在2010年的表现可圈可点，整体呈升温趋势，2011年仍将继续延续这种势头。在乡镇区域中，张浦的定位为南昆山核心，受此利好影响，2010年张浦房产价格出现明显增长，均价已经维持在六千元左右。随着农房·英伦尊邸大规模放量，以及后续建滔集团等大型房企的进驻，张浦楼市在2011年的发展依然值得期待；陆家作为距离昆山市区较近的乡镇，社会经济基础雄厚，市场内部购买力较强。陆家现阶段推盘数量较少，市场需求得到一定抑制。由于供应偏紧，住宅价格面临一定上涨压力。2011年常发地产、启发置业、华强房产等房企会陆续新推或增推住宅房源，市场升温迹象明显。陆家楼市需要面对的是产品单一、商业地产发展较为滞后等问题；周市搭上昆山商贸城建设和北部副中心建设的双重契机，房地产市场发展值得关注。尤其是周市未来核心建设，随着合生创展的进入而逐渐升温。现阶段周市区域萧林路改造、文体中心等重点项目正在加速推进。后期随着黄金海岸、合生创展项目的入市，整个周市的房产品质将会得到一个新的提升。除乡镇区域之外，传统强势区域的花桥可能会在2011年焕发新机。花桥市场在2010年受到调控的直接冲击，市场一度陷入谷底。此外，新推量的不足也在一定程度上制约了外部需求的释放。进入2011年以后，随着虹桥映像、国基城邦、中宇项目、城开项目、都会新峰等项目的增推或是新开，花桥市场的供应将会明显增大。随着11号线花桥延伸段进入正式建设、各项生活配套的逐步完善，花桥楼市已经完成由以价取胜到以质取胜的转变，市场潜力将得到进一步的体现；开发区在经历了2010年的大红大紫之后，2011年的热度依然不减。随着昆山轨道1号线的公布，开发区城东板块再度成为热点；开发区城南板块，土地资源稀缺，在去年年底时又拍出天价地块。加之坐拥绝佳的交通配套优势，城南的高端物业在2011年的表现值得关注。购房者方面：买房没有最佳时机接二连三的调控，以及持续增强的加息预期，让大部分购房者重新进入观望状态。那么对于已经开始的2011年，在昆山买房合适吗？要是买什么时候出手最划算？等问题必将是购房者们心中的最大疑问。首先可以明确的是在昆山买房绝对值。这个“值”不是说能够通过房产赚得多少钱，这里说的是居住价值。昆山作为百强县之首，雄厚的政府财力保证了城市功能建设的稳步推进。作为长三角核心区域的昆山，不失现代的便捷，更难得的保存了小城的生活节奏，这是上海等大城市所羡慕的。那么什么时候买房在昆山最划算？没有最好的时机，从1998年昆山有房价记录以来，昆山的住宅价格平均保持每年16%的增长，就算是在房地产市场异常艰难的2008年和2010年也没有出现下跌。这就是新兴市场的生命力，也是一个发展中城市该有的状态。所以任何抱有昆山房价会下跌或者出现回调的希望，现在看来都不不切实际的。购房者尤其是首次置业者，一方面要抛去投机的心理，真实的了解自己的真实需求，挑选合适自己的产品，理性置业；另外一方面，保持清醒的头脑，切记不能盲目。今年的昆山楼市继续成为促销年的可能性较大，所以要排除各种优惠的纷纷扰扰，切切实实的算算自己得到了多少优惠。本次挂牌出让的商业办公地块面积适中，出让条件为净地，总体自然情况良好。开发商如能注重开发模式，提高设计水平，保证开发质量，此地块不失为投资热土。