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房地产抵押估价报告估价项目名称：位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）住宅房地产抵押价值估价委托方：吴旦旦估价方：海南中明智房地产评估有限公司估价人员：张开诚戴红光估价日期：2011年11月30日至2011年12月3日报告编号：海南中明智房估字[2011]第62号海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425目录一、致委托方函…………………………………………………………1二、估价师声明…………………………………………………………2三、估价的假设和限制条件……………………………………………3四、估价结果报告………………………………………………………5（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）估价定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价作业日期（十二）估价报告应用的有效期（十三）估价人员五、估价技术报告………………………………………………………12（一）个别因素分析（二）区域因素分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）变现能力分析（八）估价结果确定六、附件…………………………………………………………………27海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425第1页一、致委托方函海南中明智房估字[2011]第62号吴旦旦：接受您的委托，本公司对位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）住宅房地产在估价时点进行了估价，为确定该房地产抵押贷款额度提供市场价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，通过严密、准确的测算，确定估价对象位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）住宅房地产在估价时点2011年11月30日现状条件下的房地产公开市场总价值494,694.00元，大写金额为人民币肆拾玖万肆仟陆佰玖拾肆元整，折合平均单位价格5,293.11元/m2，委估房地产未设定抵押权，抵押价值为494,694.00元。估价的详细结果，测算过程及有关说明详见《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。此致法定代表人：海南中明智房地产评估有限公司二○一一年十二月三日海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425第2页二、估价师声明我们郑重声明：1、在本估价报告中，我们陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但它受到本估价报告中所说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有利害关系或偏见。4、我们按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》建住房[2006]8号通知及所附《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照，并向有关部门调查、咨询获取所需资料。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告仅供本次估价目的使用，不作他用。8、委估范围与估价目的的实现不相匹配时与估价方责任无关，且资料提供方对其提供资料的真实性、完整性和合法性负责。9、本估价报告依据法律法规的有关规定发生法律效力，本报告是咨询性意见，并非强制性法律文书，也非产权界定文件。撰写本报告的注册房地产估价师签名：二○一一年十二月三日海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425第3页三、估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。委托方及相关当事方对估价对象法律权属的资料真实性、合法性和完整性负责。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。5、假设估价对象继续建设并达到最高最佳和连续使用的状态。6、报告中所采用的法规、规定和各级政府颁布的文件在报告有效期内没有改变。7、根据委托方提供的海口市房权证海房字第HK017377号《房屋所有权证》上列示的建筑面积为准，建筑面积为93.46平方米。二、估价的限制条件1、本估价报告估价结果是估价对象房地产在估价时点的抵押价值。2、本次估价的估价对象为位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）。3、如果在报告应用有效期内房地产交易价格出现较大的涨落现象，估价结果应作出相应调整或者进行再评估。4、本次估价未收集到估价对象应分摊的《国有土地使用证》，因此对于土地的基本情况本报告没有进行详细描述，在确定房地产收益年限时，以房屋剩余使用年限为估价对象房地产收益年限，如与实际不符，应对报告进行调整。请报告使用者关注此事项。海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425第4页5、本报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经估价机构允许，本估价报告不得向委托方、估价报告审查以及使用部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。三、其他1、鉴于本次估价的目的，提请报告使用者关注以下几点：（1）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。定期或在房地产市场价格变化较快时应对房地产抵押价值进行再评估。（2）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:在抵押期间应关注国际政治、经济等外部环境及国家信贷、货币、财政等宏观调控因素变化对房地产信贷可能产生的风险，并及时采取相应的防范措施。估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。（3）报告使用人应合理使用评估价值，估价结论不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证。（4）估价对象在短期内快速变现时，受处置时间、买方心理等因素的影响快速变现价值一般会低于其公开市场价值，因此报告使用人应关注短期内快速变现可能会对房地产价值产生不利影响。海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425第5页四、估价结果报告（一）委托方：吴旦旦性别：女民族：汉住址：江西省南昌市东湖区二七北路98号A座集户身份证编号：362525198104280065（二）估价方：海南中明智房地产评估有限公司估价机构全称：海南中明智房地产评估有限公司法定代表人：张开诚地址：海口市龙昆北路华银大厦10层估价资格等级：贰级资质证书编号：(2010)琼建审房估证字第2013号资质证书有效期：2013年9月5日企业法人营业执照注册号：460000000166131电话：（0898）6672329966714425（传真）（三）估价对象1、估价对象基本状况（1）名称：估价对象为位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房。（2）坐落：估价对象所在小区位于海口市南航路（南沙路）39号，东临龙昆南路，南临海德路，西临南沙路；周边500米范围内有海口市人民医院龙昆南门诊部和耀江花园、昌茂澳洲园、现代花园等高档住宅小区；区域内基础设施配套海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425第6页较完善，人口聚集度较高，交通便捷度较高，地理位置较好。（3）面积：根据委托方提供的海口市房权证海房字第HK017377号《房屋所有权证》，建筑面积为93.46㎡。（4）用途：根据委托方提的《房屋所有权证》，证载估价对象设计用途为住宅。（5）权属：根据委托方提供的海口市房权证海房字第HK017377号《房屋所有权证》，该证载明房屋所有权人为殷建军，结构为钢混，设计用途为住宅，建筑面积93.46㎡，产别为私产。（6）建筑结构：根据评估人员现场勘察，估价对象房产的结构为钢混。2、估价对象构成（1）估价对象的范围：估价对象为位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房。（2）估价对象使用方式：估价对象为住宅房，可以单独使用。3、估价对象实物状况（1）土地实物状况据评估人员现场勘察，宗地地上已建有多幢钢混结构建筑，土地开发程度为：六通一平（即红线外通路、通电、供水、通讯、通气、排水，红线内土地平整），宗地红线内土地已平整，地形基本规则。（2）建筑物实物状况根据估价人员的实地查勘，估价对象房产结构为钢混，楼梯房，整栋高9层，第1层为架空层，估价对象位于第9层，南北朝向。估价对象的户型为三房一厅一厨一卫一阳台；建成时间为2000年；估价对象外墙为白色方形瓷砖。其内装修为：大门：双层防盗门；厅：地面为60cm×60cm抛光耐磨瓷砖，10cm踢脚线，内墙为白色涂料到顶，海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425第7页天棚为白色涂料，铝合金玻璃窗，铁艺防盗网；房间：地面为60cm×60cm抛光耐磨瓷砖，10cm踢脚线，内墙为白色涂料到顶，天棚为白色涂料，木夹板门，铝合金玻璃窗，铁艺防盗网；厨房：地面为30cm×30cm防滑耐磨瓷砖，内墙贴20cm×30cm白色瓷砖到顶，天棚为铝扣板吊顶，大理石台面厨柜，木框玻璃门，铝合金玻璃窗，铁艺防盗网；卫生间：地面为30cm×30cm防滑瓷砖，内墙贴20cm×30cm瓷砖到顶，天棚为铝扣板吊顶，陶瓷台面洗手台，蹲式马桶，铝合金玻璃窗；阳台：地面为30cm×30cm防滑瓷砖砖，内墙贴白色瓷砖到顶，天棚为白色涂料，铁艺防盗网；设施设备：上下水管线、照明管线已安装，使用正常。经估价人员分析，所处地段为南航路（南沙路），所处区域内金融邮电、医疗卫生、商业饮食服务、区域内供水、供电、排雨水、排污水、电讯等基础设施建设配套完善，生活配套设施完善，交通便捷度较高，地理位置较好。估价对象作为住宅，其所在区域内规划配套齐全，其设计用途及现状用途符合区域现实需求。估价对象所处小区由多幢建筑组成，规模较大，规划布局较好，地面绿化率较好，小区内有泳池、会所和简易运动器材等设备设施，其居住户型主要为中大户型，居住人口以常住人员为主，估价对象小区设有多处门卫岗，安保程度较好，物业管理较好。（四）估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点：二○一一年十一月三十日海南中明智房地产评估有限公司房地产估价报告书地址：海口市龙昆北路华银大厦十层TEL：（0898）6672329966714425第8页（六）价值定义：在满足全部假设和限制条件下估价对象在估价时点现有状况下的房地产公开市场价值。该价值包含物及物的权利价格，其中物的基本内容是在估价时点估价对象地上定着物的权利及定着物不可分割的附属设施，权利的基本内容是委估对象土地使用权，地上定着物及附属设施所有权，上述估价对象价格可综合称为委估物房地价格或委估物价格。估算估价对象房地产抵押价值：在前述估算得到估价对象房地产的假定未设定优先受偿权利下的市场价值后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，求取估价对象房地产在现状条件下的抵押价值。（七）估价依