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房产税、赠与税与遗产税组员：王莎朱福目录•一、房产税•二、赠与税•三、遗产税2（一）房产税一、房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。二、房产税的特点1.房产税属于财产税中的个别财产税2.征税范围限于城镇的经营性房屋3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法三、征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。（一）房产税三、纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。产权出典一般是指房屋产权出典，是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。所谓的产权出典指产权所有人将房屋，生产资料等的产权，在一定期限内典当给其他人使用，而取得资金的一种融资业务。（一）房产税四、房产税税率（一）从价计税：1.2%（二）从租计税：12%（对个人居住用房出租仍用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收）。五、应纳税金应纳税金=房产原值X（1-规定的扣除比例）X1.2%应纳税金=租金收入X12%所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。（一）房产税六、税收优惠1、国家机关、人民团体、军队自用的房产2、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产4、个人拥有的非营业用的房产5、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税6、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税7、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。8.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋在修其间免征房产税。（一）房产税七、缴纳方式和时间按年计算，分期缴纳。纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税人新建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税义务发生时间：1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。（一）房产税八、我国发展状况•1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。而现行的房产税是第二步利改税以后开征的。•2011年，上海、重庆作为中国首两个城市试点，正式开始征收房产税。•2014年上半年，广州、杭州、深圳等城市的房产税试点方案正式成型。•2014年对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；•家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；•家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；•取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；•所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外；•家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。（一）房产税上海重庆政策宗旨为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源为调节收入分配，引导个人合理住房消费征收对象1.本市居民第2套新购2.非本市居民新购（不溯及存量）1.既有独栋2.高档（超过新购均价2倍）3.非本市居民第2套新购（包括增量及存量）应税价格依据28426元-201126896元-201227740元-2013（每平方米市场交易价格的本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍）9941元-201112152元-201212779元-2013（建筑面积交易单价的上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍）税率：差别税率交易价格*70%*0.6%低于上年度均价2倍的，按0.4%3倍以下：0.5%；3倍（含3倍）至4倍：1%；4倍（含4倍）以上：1.2%。非本市居民第2套新购0.5%（一）房产税上海重庆免税面积存增合并计算，人均60；非本市不免（各类人才政策除外）独栋180；新购100（均按家庭计）；非本市不免计税依据目前：交易价格；成熟后：评估价格目前：交易价格；成熟后：评估价格收入用途用于保障性住房建设等方面用于公共租赁房的建设和维护纳税期限每年年底每年10月1日-31日（一）房产税九、国外征收情况•对土地和房屋统一征收不动产税：美国、加拿大、日本等•对土地和房屋分别征收土地税和房屋税：澳大利亚、丹麦、法国等•根据用途分为居住用途不动产税和商业用途不动产税：英国等（计税依据：房地产评估价值）•中央政府制定税率：如英国、瑞典、澳大利亚、智利、印度尼西亚、泰国、突尼斯等。•中央政府限定税率幅度，地方政府制定各自税率：如法国、丹麦、日本、荷兰、瑞士、匈牙利、哥伦比亚、菲律宾等。•地方政府自定税率如美国、澳大利亚、加拿大、阿根廷、肯尼亚等。美国：税率确定遵循“以支定收”原则。地方政府先做出下一年度财政预算，按照所需财政收入再反算财产税税率。（一）房产税香港如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。台湾按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。新加坡由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。（一）房产税日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。美国不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。韩国财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。（一）房产税瑞典不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fairmarketvalue)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。德国不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。法国不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fairmarketvalue)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。（二）赠与税一、定义赠与税是以赠送的财产为课税对象，向赠与人或受赠人课征的税。是世界上许多国家实行的一种财产税。征收赠与税，目的是防止财产所有人生前利用赠与的方式以逃避死后应纳的遗产税。通常多与遗产税同时实行。赠与税筹集资金的作用比较有限，美国1985年的赠与税收入为56亿美元，约占全部税收收入的0.7%，在1990年的联邦预算中，两项税收为93亿美元，仅为财政收入总额的0.9%.再比如德国，1997年、1998年、1999年收入分别占总税收收入的0.51%、0.58%、0.67%。在多数发达国家，收入占总税收收入的1%左右。假如中国开征初期的比例能占到0.5%，那么的一年征收额大约有50亿人民币。50亿当然具有提高财政收入的意义，但征收不会成为增加国家财政收入的重要手段，开征更加积极的意义将体现在缩小社会贫富差距，使社会经济生活达到相对平衡。（二）赠与税二、外国赠与税的课征1、纳税义务人：在美国，赠与人为纳税义务人，按财产赠与人一定时期内赠与财产的总价额课税，这种征税方式称为总赠与税制。（日本实行的是分赠与税制，也称受赠与人税制，即按照接受赠与人一定时期内受赠财产的价额征收赠与税，纳税人为受赠与人）2、课税对象：赠与税的课税对象又称为课税物件，即通过赠与而取得的财产。现实中各国都通过规定免征赠与税的名目来划定赠与税的征收范围。在美国，主要有以下几类：（1）捐赠给慈善机构的财产；（2）捐赠给政治团体的财产；（3）捐赠给学校的财产；（4）夫妻之间的相互赠与；（5）夫妻双方如果一方亡故，留下的供另一方生活所用的财产；（6）夫妻离婚后，用于给与对方教育和医疗之用的赠与。（二）赠与税3、征税税率美国赠与税实行的是累进税制，10000美元以下免税，10000美元以上的，税额为一定基数加上超出额与税率的乘积，税率幅度因赠与额不同而在18%--60%之间波动，但财产转移额在21，040，000之上者，直接缴纳转移额的55%做税，而无需加基数。依照美国2002年对赠与税做出的最新修订，每位美国公民在一年中对某一个人赠与10000美元（1932—1976年是3000美元）以上的，都应缴纳赠与税，但每位美国公民在其一生中有700，000的免税赠与与遗产遗留额度，即在此范围内的财产转移无需付税。在日本，首先从课税价格中扣除基础扣除（目前为60万日元）和配偶扣除。配偶扣除是婚姻存续20年以上者从配偶处接受居住用不动产或取得该不动产的金钱赠与时所承认的扣除（承认2000万日元以内的扣除）。对扣除上述之后的余额适用税率表（税率在10%至70%之间，超过2亿日元的，适用70%的税率），（二）赠与税世界各国赠与税立法实践的6种模式1.开征遗产税的同时开征赠与税。这种模式为多数国家采用。如美国、日本、韩国等。2.遗产税和赠与税同时课征，但对被继承人生前赠与的财产除按年或按次课征赠与税外，还需在被继承人死亡时，对其生前赠与的财产总额与遗产合并一起征收遗产税，原来已缴纳的赠与税给予扣减。意大利、新西兰等少数国家采用此种模式。3.仅开征遗产税，但对被继承人死亡前若干年内赠与的财产追征遗产税。如：英国对被继承人死亡前7年内赠与的财产课征遗产税；新加坡对被继承人死亡前5年内赠与他人的财产课征遗产税。4.只开征遗产税，对生前赠与不征税。如伊朗，只对因继承或受遗赠而获得的所有财产征收遗产税。5.只征收赠与税，不征收遗产税。如：加纳，只对平常赠与征收赠与税，对遗嘱中遗留财产和无遗嘱的财产继承均不课税。6.对遗产和平时赠与都不征税。根据库珀·赖布兰特国际会计公司收集的97个国家(地区)1988年的税收资料，世界上还有32个国家和地区未开征遗产税和赠与税。中国目前深圳可能开征遗产税，我国暂时不收取遗产税和赠与税。（三）遗产税一、遗产税是政府对遗产的征税，一般认为，遗产税有助于舒缓贫富悬殊。遗产税是以被继承人去世后所遗留的财产为征税对象，向遗产的继承人和受赠人征收的税，是世界上许多国家和地区征收的一种税收。近