昱合部分项目评估报告

潍坊昱合畜禽有限公司委估资产项目评估报告书潍鸢评字［2010］第3-023号潍坊世纪鸢飞资产评估事务所二○一○年三月二十二日目录资产评估报告书声明------------------------------------1资产评估报告书摘要------------------------------------2资产评估报告书正文------------------------------------5序言一、委托方、被评估单位（或产权持有单位）及业务约定书约定的其他评估报告使用者----------------------------5二、评估目的----------------------------------------6三、评估对象和评估范围------------------------------6四、价值类型及其定义--------------------------------7五、评估基准日--------------------------------------7六、评估依据----------------------------------------7七、评估方法----------------------------------------9八、评估程序实施过程和情况--------------------------26九、评估假设----------------------------------------28十、评估结论----------------------------------------30十一、特别事项说明----------------------------------31十二、评估报告使用限制说明--------------------------32十三、评估报告日------------------------------------33十四、注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字----------------------------------------------33备查文件----------------------------------------------34潍坊昱合畜禽有限公司评估明细表一、资产评估结果汇总表二、固定资产——房屋建筑物评估明细表三、固定资产——设备评估明细表四、无形资产-土地使用权评估明细表评估说明（见另册）第二部分资产评估说明一、收益法评估技术说明二、评估结论及其分析潍坊昱合畜禽有限公司第1页潍坊世纪鸢飞资产评估事务所地址：潍坊市东风东街227号电话：[phone]注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及的资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的评估假设、限定条件、特别事项说明和使用限制说明及其对评估结论的影响。潍坊昱合畜禽有限公司第2页潍坊世纪鸢飞资产评估事务所地址：潍坊市东风东街227号电话：[phone]潍坊昱合畜禽有限公司评估报告书摘要潍鸢评（2010）3-023号重要提示：以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本次评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。一、评估目的：为潍坊昱合畜禽有限公司了解潍坊市大江企业集团有限公司的部分资产的市场价值提供价格参考依据。二、评估对象和评估范围：本次评估对象为潍坊昱合畜禽有限公司了解潍坊市大江企业集团有限公司的部分资产价值；评估范围为安丘市凌河镇和担山镇等8个种鸡场和5个种鸭场以及部分设备。三、价值类型：本次评估选择的价值类型为市场价值。四、评估基准日：2010年3月20日。五、评估方法：本次评估在对两种评估方法的适用性进行充分分析的基础上，采用收益法和成本法（资产基础法）进行了评估，并对两种方法得出的评估结论进行对比分析，确定最终的评估结论。六、评估结论：（一）成本法的评估结论：按成本法估算的所委估的资产价值为105218388元。（二）收益法的评估结论：按收益法估算的委估资产市场价值为人民币142579116元。（三）两种评估方法结果的差异原因及评估结论的最终确定:综合分析以上两种评估方法得出的评估结论，收益法的评估结论与成潍坊昱合畜禽有限公司第3页潍坊世纪鸢飞资产评估事务所地址：潍坊市东风东街227号电话：[phone]本法的评估结论差异为37360728元，收益法的计算结果较成本法计算结果高135.51%。我们认为：成本法（资产基础法）评估结论所反映的是按被评估单位委估的现有资产按评估基准日的价格标准为基础确定的委估资产价值,真实的反应的企业的投入情况；而收益法评估结论所反映的是以被评估企业预期收益折现为途径计算和确定的委估资产价值。造成两种评估结论差异的主要原因在于：成本法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入所耗费的社会必要劳动，体现的是评估时点各资产要素的静态价值；而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力(获利能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响,具有不确定性。同时对企业预期收益做出贡献的不仅仅有账面反映的各项有形资产和无形资产，还包括其他无形资产。在如此两种不同测算标准前提下产生的差异应属正常。本次评估目的为委托方了解委估资产的市场价值，从评估目的考虑，主要是了解所委估资产的投入情况，而收益法得出的预期回报由于受该行业的特殊性的制约,国内政策的影响,自然灾害等不可估计的原因，具有不确性；同时收益法评估时，依据同类型企业以前的数据，进行预测潍坊市大江企业集团有限公司委估资产未来的收益，而所委估资未来的经营是由潍坊昱合畜禽有限公司经营，经营主体已发生根本变化。因此，成本法更符合本次评估目的的要求，更能全面反映出委估资产的市场价值，我们最终确定以成本法的评估结论为本次评估的最终评估结论，即：委估资产的评估值为105218388元。潍坊昱合畜禽有限公司第4页潍坊世纪鸢飞资产评估事务所地址：潍坊市东风东街227号电话：[phone]七、本评估报告的有效使用期：本评估报告有效使用期为一年，自评估基准日2010年3月20日至2011年3月19日。八、特别事项说明：1、本次评估结果是反映评估对象在本次特定评估目的下,根据公开市场原则确定的现行公允价值，没有考虑可能已经存在的诉讼、抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生改变以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。如上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。2、本评估机构和注册资产评估师仅对评估对象的价值进行估算并发表专业意见。对评估对象的法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师的执业范围。注册资产评估师对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并作了相关的披露，但不表示注册资产评估师和评估机构承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任，本次评估报告根据委托方提供的材料以及评估人员现场勘估，作出价格评估，仅为委托方了解委估资产的市场价值提供参考。3、采用成本法对房产进行评估时，未考虑土地使用权剩余使用年限小于建筑物尚可使用年限对建筑物评估价值的影响。九、评估报告日：二○一○年三月二十二日。潍坊昱合畜禽有限公司第5页潍坊世纪鸢飞资产评估事务所地址：潍坊市东风东街227号电话：[phone]潍坊昱合畜禽有限公司资产评估报告书潍鸢评（2010）3-023号潍坊昱合畜禽有限公司：我们接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法和成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟了解位于安丘市安丘市凌河镇和担山镇等8个种鸡场和5个种鸭场以及部分设备资产价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者：（一）委托方为潍坊昱合畜禽有限公司企业名称：潍坊昱合畜禽有限公司潍坊昱合畜禽有限公司是我国首家在美国上市的禽业公司，股票代码：YUII.OB。公司成立于1996年，下设15个种鸡场，3个孵化厂，占地2000多亩。生物安全体系得天独厚，现常年存养父母代肉种鸡120万套，年孵化商品代雏鸡1.2亿只，是全国最大的父母代肉种鸡饲养和商品雏鸡生产基地之一。“昱合”牌商品雏鸡抗病力强，生长速度快，放心、好养，饲料转化率高，是国内众多农业产业化龙头企业的指定供应商，是广大农村养殖户的首选品牌。“昱合”商标已经被评为“山东著名商标”。（二）被评估单位为潍坊市大江企业集团有限公司潍坊昱合畜禽有限公司第6页潍坊世纪鸢飞资产评估事务所地址：潍坊市东风东街227号电话：[phone]企业名称：潍坊市大江企业集团有限公司地址：山东省·潍坊市·安丘市·凌河镇郑家河企业类型：有限责任公司法定代表人：郑学江（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告使用权归潍坊昱合畜禽有限公司所有，但仅供委托方潍坊昱合畜禽有限公司了解委估资产的市场价值而使用。二、评估目的：为潍坊昱合畜禽有限公司了解潍坊市大江企业集团有限公司的部分资产的市场价值提供价格参考依据。三、评估对象和评估范围：本次评估对象为潍坊昱合畜禽有限公司部分资产价值；评估范围为安丘市凌河镇和担山镇等8个种鸡场和5个种鸭场以及部分设备。主要资产的基本情况如下：（一）房屋建筑物类资产：委托评估的房屋建筑物类资产共计13项（8个种鸡场和5个种鸭场），分别位于安丘市凌河镇和担山镇等周围，建筑面积共计110880㎡（办公室为2730㎡和鸡舍为108150㎡）。（二）设备类资产：委托评估的设备类资产为13处，共6项，包括母鸡料线、公鸡料线、水线、横向风机、纵向风机、湿帘。（三）无形资产——土地使用权：共十三宗，分别位于安丘市凌河镇和担山镇等周围。上述宗地均未办理《国有土地使用证》，租赁合同剩余使用年限为36年。本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象潍坊昱合畜禽有限公司第7页潍坊世纪鸢飞资产评估事务所地址：潍坊市东风东街227号电话：[phone]和评估范围一致。四、价值类型及其定义本次评估选择的价值类型为市场价值。市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日：本项目资产评估基准日为2010年3月20日。六、评估依据：（一）行为依据资产评估业务约定书。（二）法律法规依据1、《中华人民共和国公司法》；2、《房地产估价规范》；3、《城镇土地估价规程》；4、《中华人民共和国物权法》；5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；6、《中华人民共和国土地管理法》；7、《企业会计制度》；8、《企业会计准则》；9、其他与本次评估有关的法规。（三）评估准则依据1、《资产评估准则――基本准则》；潍坊昱合畜禽有限公司第8页潍坊世纪鸢飞资产评估事务所地址：潍坊市东风东街227号电话：[phone]、《资产评估职业道德准则――基本准则》；3、《资产评估准则――评估程序》；4、《资产评估准则――评估报告》；5、《资产评估准则――无形资产》；6、《资产评估准则――机器设备》；7、《资产评估准则――不