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第一章总论第一节地产价格评估概述1房地产——城市（或城镇）的房产和地产的总称。指土地、建筑物及固着于土地建筑物上不可分离的部分。2不动产是指土地及其定着物。包括2个方面：①土地与定着物及其各种权利；②建筑物及其各种权利。3土地——指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地的广义概念是指陆地及其空间的全部环境因素，即地球表面的一个特定区域。4地产——简言之，土地的财产权利，指经过开发并能给所有者和经营着、使用者带来相应的经济效益的土地。5地价评估——是以土地及其建筑物（房地的不可分性）不动产为评估对象，求取不动产的真实、客观、合理的价格。6地产、房地产、不动产之间的区别：①不动产与房地产、地产是有一定区别的，地产和房地产均属不动产，但它们又不是不动产的全部。②只有当土地作为产权和资产在商品经济活动中体现其全部价值时，土地才被认为地产，或者说转化为地产。③地产和房地产是有区别的，地产是指土地的产权和资产，而房地产则是指土地和与其相连的、并在空间上紧密结合为一体的地产和房产的结合体，即房地产是房和地的产权和资产的总称。④不动产范围最广，地产最小，房地产居中7地产特征：㈠地产的自然属性1）资源的稀缺性。2）位置的固定性。3）开发利用的永久性㈡地产的经济属性1）具有价值和使用价值2）地产是社会的一笔巨大资产3）地产的法律属性4）地产的商品属性8地产分类：①从形态上：有形地产和无形地产②根据土地能否为其权利人带来预期收益：收益地产和无收益地产③根据土地的利用情况：农用地、商业用地、住宅用地、工业用地9有形地产即表现为地产的自然状态，如地表、地下埋藏物、地上附着物等都属于有形地产。10无形地产主要表现为地产上的各种权利。11有收益地产即该地产能为其权利人带来持续的收益，如商业、服务业和工业等用地即属于有收益地产。12无收益地产是直接或间接服务于社会生产和人民生活但不为其权利人带来经济收益的地产，如道路、绿地等用地，都属于无收益地产。13地产价格评估的目的和作用：①为土地使用制度改革提供基础资料②地产估价是调控地产市场实施地价管理的基础③地产估价是地产市场管理的基础性工作④地产估价是交易双方正常交易的基础⑤地产估价是合理征收土地税的基础⑥地产估价是国家进行土地资产核算的重要手段14土地分等定级的实质是依据土地使用价值优劣，评定出土地级别。第二节地产价格评估的影响因素1地产价格的形成由地产所能提供的地租的资本化所决定的。2影响低价的因素：一般因素、区域因素、个别因素。3一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。决定具体地块地价的基础。包括：行政因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素、经济因素。4区域因素指土地所在地区的特性而影响地价的因素。包括区域在城市中的位置、繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件等。5个别因素指对具体地块或宗地的土地价格的影响因素，指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。包括：①面积、②形状、③深度、④临街条件、⑤地质、地势、地形⑥形状⑦坡度⑧宗地基础设施条件⑨城市规划限制⑩土地使用年限第三节地产价格评估的原则与程序1地产价格评估的原则：替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、报酬递增或递减原则、供需原则、变动原则、竞争和超额利润原则、多种方法相比较原则2地价评估的程序：①确定地产估价的基本事项②编制估价工作计划③实地确认估价对象④资料的收集和整理⑤资料的检验及价格形成因素分析⑥地产估价方法的选择⑦初算地价调整和估价额的确定第四节土地价格分析1土地价格的特征：①土地价格不是土地价值的货币表现，其价格高低不是由生产成本决定。②土地价格主要由土地需求决定③土地价格是关于土地权益的价格④土地价格呈明显上升趋势⑤土地价格通常不具备形成市场价格的场所⑥土地价格具有明显的地区性和区域性⑦土地价格有较强的计划性2土地价格的分类：1.按土地权属分类：①所有权价格②使用权价格③租赁权价格④抵押权价格2.按土地形成方式：①交易价格②评估价格3.按土地使用权出让方式：①招标价格②拍卖价格③挂牌价格4.按土地价格评估的技术角度：①总地价②单位地价③楼面地价3单位地价——单位面积土地的地价。反映地价水平高低。关系：土地单位地价＝土地总地价/土地面积4楼面地价——又叫单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。关系：楼面地价＝土地总地价/建筑面积＝土地单位地价/容积率第二章第一节地租低价理论1地租：是土地所有者凭借土地所有权从土地者那里索取的一份使用土地的报偿。2马克思地租理论：地租是土地所有者凭借其土地所有权，对直接生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上得以实现的形式。3平均利润：投入不同生产部门的同量资本所获取的等量利润。或不同生产部门的等量资本得到相同的利润4超额利润：超过平均利润的那部分利润。5地租产生的根本原因：土地所有权的存在和垄断。6土地使用权作价出资：是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后，作为资本出资或入股，用于合资、合作、联营等，并按出资数额行使相应权利，履行相应义务的行为。7地租的分类：级差地租、绝对地租、垄断地租。8绝对地租：在土地所有权与土地使用权分离的情况下，土地所有者收取的最低限度的地租。产生的原因：产品价格高于生产价格的差额形成。土地所有权的垄断。9级差地租：利用较优土地所获得的超额利润.这种地租与土地的等级相联系,称级差地租.产生的原因：①土地肥沃程度的差别（农地）②土地位置与环境差别（城地）③在同样土地上连续投入的不同和劳动生产率的差别10其分类：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ11级差地租1：是在位置和土地质量（肥沃度）不同条件下，所取得的超额利润转化的地租。12级差地租Ⅰ的形成完全是由于土地质量差异形成的，所以级差地租Ⅰ从理论上讲，应归土地所有者，级差地租Ⅰ多少，对土地评估价格影响大。13级差地租11：主要是由于对土地的投入不同造成劳动生产率的差别所引起的差别收益转化而来的地租。14级差地租Ⅱ形成，完全是由于经营者增加投入、提高劳动生产率而形成的。在社会主义国家，为了推动企业发展，提高土地利用效率，国家不应收取级差地租Ⅱ，只收取级差地租Ⅰ就行了，其他应运用税收杠杆去调节。•15级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ关系：共同点：超额利润不同点：①级差地租Ⅰ——条件不同，投资相同②级差地租Ⅱ——投资不同，条件相同16垄断地租：土地位置特别优越而产生的。产生原因：土地所有垄断价格、特殊土地条件。垄断价格：由购买者的购买欲、支付能力决定的。17建筑地段地租具有其自身的特征：①建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。②建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。③土地的所有者具有“完全的被动性，只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地段的地租。④建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。18地租地价理论在地产估价中的作用：1.绝对地租是土地价格存在的根源2.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素3.垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因第二节区位理论1区位：不仅包括地球上某一事物对其他事物在空间方位和距离上的关系，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映2区位理论在地产估价中的作用：①区位是决定土地利用价值的重要因素。②区位是衡量地租、地价的主要标尺。3农业区位论,创始人：德国经济学家冯·杜能，《孤立国》.4工业区位理论,创始人：德国经济学家阿尔申尔德·韦伯5区位理论在地产估价中的作用:区位是决定土地利用价值的重要因素。区位是衡量地租、地价的主要标尺。第三章城镇土地分等1土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。2土地分等定级以土地质量状况为具体工作对象3土地分等定级的目的:①全面掌握城镇土地质量及利用状况②科学管理和合理利用城镇土地③提高土地使用效率④为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施提供基础⑤为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学依据4城镇土地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法等5城镇土地分等对象和定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法6城镇土地等和级的初步划分采用数轴法、总分频率曲线法等进行，城镇土地级划分还可采用总分剖面图法进行7土地分等定级因素因子权重确定:（1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和为1。（2）因素所涉及的因子权重值在0～1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1。（3）权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可以用特尔菲测定法结合因素成对比较和层次分析法其他两种方法来确定。8土地分等定级因素因子权重确定方法:特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法第四章城镇土地定级1城镇土地定级：根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。2城镇土地定级分为：综合定级和分类定级3城镇土地定级程序：①定级因素选择及权重确定②定级资料的收集与调查③定级资料的整理量化④城镇土地定级单元与级别划分⑤土地级别的验证与确定⑥城镇土地定级成果整理4土地定级单元——评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部土地和区位条件基本一致的地块。5定级单元划分原则：1）单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致2）整体起作用的区域，商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。3）除交通作用外，兼有商业等多种用途的道路，不能作为单元之间的分界4）单元面积一般确定在5～25公顷之间5）划分的单元应能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性。6单元划分方法：主要有主导因素判定法、主要因素分值叠置法、网格法（固定网格法、动态网格法）、均质地域法7土地级别的划分：采用总分数轴确定法、总分频率曲线统计判断法、总分剖面图法、多元统计的聚类—判断法第五章收益还原法1.收益还原法:是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。2.房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算。3.房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。4.房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。5.房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算方法为房屋年折旧额与已使用年限的乘积。6.土地还原利率：是指用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。7收益还原法的理论依据：收益还原法的理论依据是地产的预期收益原理。采用收益还原法计算房地产价格的原理与银行存款是一样的，占有某块土地时，现在能为我们提供纯收益，在将来能够继续取得纯收益，我们将房地产的年纯收益看作是银行存款的利息，按照一定的利率，折算出房地产现在价值总额。8收益还原法的特点：1）具有很强的理论基础-地租理论和生产要素分配理论。2）以收益为途径评估土地的价格。3）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原利率的准确程度。9收益还原法的应用范围：适用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园、寺庙、教堂等公益用地的估价则大多不适用。同时，国内一些因政策性亏损造成企业收益亏负，对于这类企业地产的价格评估应慎重考虑。10.土地收益可以分为实际收益和客观收益:第六章市场比较法1市场比较法—又叫比较法，是寻求与估价对象相似的已成交地块，就其影响地块的条件，如交易情况、期日、区域及个别因素等与对象地块加以比较而估算评价地块的一种方法。2