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第八章地价评估8.1路线价法•那么问题来了，繁华商业街附近的地价怎么算？一、路线价估价法概述路线价估价法的概念与原理路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上若干标准宗地的平均水平价格并附设于该特定街道上，此平均水平价格称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法来计算临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。•路线价法的基本公式•宗地总价=路线价*深度百分率*宗地面积+修正额•宗地总价=路线价*深度百分率*宗地面积*修正率路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法。在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，“标准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。路线价估价法的特点一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，并且需要花费较长的时间。而路线价估价法则是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的常用方法，特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或者需要在大范围内对大量土地进行的估价。路线价估价法的运用范围和条件路线价估价法适用于对城市土地的估价，尤其适用于商业街道两侧各宗土地的估价。运用路线价估价法的前提条件是城市规划必须完善，道路较为完整，各宗土地的排列较为整齐。同时，还需要有妥善合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表。路线价估价法的运用步骤1、划分路线价区段2、确定标准深度3、选取标准宗地4、确定路线价5、制作价格修正率表6、计算各幅土地的价格深度指数表在同一路线价区段内，尽管路线价相同，但各幅土地的具体价格也有区别，因为影响土地价格的形状面积、临街状况不可能完全相同。另外，对于城市土地来说，在影响土地价格的各个要素中，距离街道的远近程度也是一个主要因素。距离街道越远，土地价格越低。这种现象就被称为深度价格递减现象。深度指数表，又称为深度百分率表。它实质上是对各种深度百分率的系统反映，即详细地反映出临街深度对土地价格的影响程度。科学而合理的深度指数表，是运用路线价估价法估价土地的关键之一。深度指数表的制作深度指数表可以系统地反映深度对土地价格的影响，制作原则是深度价格递减比率。深度百分率分为单独深度百分率、平均深度百分率、累积深度百分率。•深度修正的各种方法介绍•1.“四三二一”法则•2.霍夫曼法则•3.苏慕斯法则•4.哈柏法则以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：40%﹥30%﹥20%﹥10%﹥9%﹥8%﹥7%﹥6%累计深度价格修正率为：40%﹤70%﹤90%﹤100%﹤109%﹤117%﹤124%﹤130%平均深度价格修正率为：40%﹥35%﹥30%﹥25%﹥21.8%﹥19.5%﹥17.7%﹥16.25%15路线价法的计算公式以d表示土地深度，以表示土地宽度，并以V表示宗地的价格，以u表示路线价，以dv表示深度指数，计算该宗地价格的计算公式有以下两种形式：1.当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：16例：下图中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价格。17【解】由于路线价是用土地单价表示的，所以在应用时采取平均深度价格修正率182.当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率式中:u为单位宽度的标准临街宗地的总价，如×××元/mdv为累计深度价格修正率19例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地(临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200元，根据表7—4中的深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价格。【解】由于路线价是单位宽度的标准临街宗地的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率20路线价法运用举例1.一面临街土地的计算例：现有临街宗地A、B、C、D、E共5宗土地，如下图所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺、宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、和30英尺。路线价为1000元／英尺。设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则计算各宗土地的价格。21【解】:A宗地价格＝1000×0.4×10＝4000（元）B宗地价格＝1000×0.7×10＝7000（元）C宗地价格＝1000×0.9×20＝18000（元）D宗地价格＝1000×1.0×20＝20000（元）E宗地价格＝1000×(1+0.09)×30＝32700（元）222.前后两面临街矩形土地价格的计算例：在下图中是一块前后两面临街、总深度为30m，宽度为40米的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2000元／㎡，后街路线价(土地单价)为1000元／㎡。试计算该土地的总价和单价。（假设标准深度为40米）23【解】该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下：前街影响深度＝2000/(1000+2000)×30＝20(米)后街影响深度＝30－20＝10(米)243.矩形街角地价格的计算例：下图中是一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为2000元／㎡，旁街路线价(土地单价)为1000元／㎡，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％，计算该宗土地的单价和总价。25【解】该宗土地的单价和总价分别计算如下：该宗土地的总价＝土地单价×土地面积＝2680×15.24×22.86＝93.37(万元)264.三角形土地价格的计算例：如下图所示，有直角三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，试求该宗三角形ABC土地的价格。27[解]在图7—5上作补充线AD，AE，CE及BF，则有：三角形ACD土地的总价＝1000×116％×63％×70×80÷2＝2046240(元)三角形ABD土地的总价＝1000×116％×63％×20×80÷2＝584÷640(元)三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形ABD土地的总价＝2046240—584640＝1461600(元)285.其他形状土地价格的计算计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。所以，一般只要掌握了一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本形状土地的价格计算，其他形状土地的价格计算问题便可迎刃而解。8.2城市基准地价与标定地价一、基准地价的概念与作用㈠基准地价的概念基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限的土地使用权平均价格。评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相同、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一区段的平均价格。㈡基准地价的作用1）企业投资预算的参考。基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用的经济效果；2）为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提供依据；3）加强国家宏观管理的手段，是政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据；4）进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。㈠基准地价评估的技术路线1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。㈡城市基准地价评估的步骤1、确定基准地价评估的区域范围2、明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等3、划分地价区段4、抽查评估标准宗地的价格5、计算区段地价6、确定基准地价7、提出基准地价应用的建议和技术基准地价修正法即基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估资料，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基准地价系数修正法的实质是比较法运用基准地价修正法估价应采取下列步骤进行：1）搜集有关基准地价的资料2）确定估价对象所处地段的基准地价3）进行交易日期修正。4）进行土地状况修正。5）求出估价对象宗地的价格。宗地地价=基准地价+修正值或宗地地价=基准地价*修正系数8.3高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊的意义无论是不同所有者对其所购买的房地产的产权登记或再次转让，还是国家对土地使用税的征管，或是房地产开发商对房地产价格的确定，都会碰到建筑地价的分摊问题。首先需要确定待分摊地价的内涵；其次要界定地价分摊时需要考虑的因素；最后则必须采用科学的分摊方法对所需要分摊的地价进行分摊。地价分摊时需要考虑的有关因素同一幢建筑物中，各层房屋建筑单位价格的确定，除成本外主要考虑楼层和朝向两项因素，因为不同的楼层和朝向，对各个单元房屋建筑使用功能的发挥影响极大。在地价分摊时需要考虑的主要因素为面积、楼层和朝向。建筑物地价分摊的作用通过建筑物地价分摊解决：（1）各部分占有的土地份额；（2）各部分享有的土地面积；（3）各部分享有的地价数额等。建筑物地价分摊的方法1．按建筑面积进行分摊计算公式为：某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积例：某栋楼房的土地总面积为1000m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及应分摊的土地面积。【解】该人占有的土地份额为：100÷2000＝5％该人应分摊的土地面积为：1000×5％＝50m2按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。2．按房地价值进行分摊为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体计算公式是：某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价总数/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值例：某栋楼房的房地总价值为3000万元，甲某人拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为600万元，乙某拥有其中的商业部分，此部分的房地产价值为900万元，试按房地产价值分摊方法计算两人占有的土地份额。【解】甲某占有的土地份额为：600÷3000＝20％乙某占有的土地份额为：900÷3000＝30％按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。3．按土地价值进行分摊按房地价值进行分摊的方法，但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价值进行分摊，具体计算公式如下：某部分占有的土地份额＝[该部分的房地价值－（房地总价值－土地总价值）/总建筑面积×该部分的建筑面积]/土地总价值某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值－该部分的建筑物价值例：某栋大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2500万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的