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单项选择题1.下列不属于房地产区位因素的是（B）。A交通B用途C环境D楼层2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（D）万元。A96B192C240D4803、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）元/m2。A3000B3277C3295D35994、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（C）。A0.36B1.22C2.78D3.255、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（C）。A在房地产市场比较成熟且为正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价6、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（C）元/m2。A3300B3324C3335D35737、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（D）万元。A93.75B115C293.75D3158、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（C）下的结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点D同一估价原则、同一估价目的9、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的比准价格为（C）元/m2。A2160B2175C2181D220510、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现在调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（D）元/m2。A2700.8B2800.1C2800.8D2817.711、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。A0.95B0.99C1.01D1.05多项选择题1、下列属于土地使用管制的事项有（ACE）。A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C在某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通告道路E某宗土地只能用于商业房地产开发2.市场法中实物状况比较和调整的内容包括（B、D、E）。A环境B地形地势C外部配套设施D内部基础设施完备程度E装饰装修3.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（AB）。A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点4、影响房地产价格的经济因素主要有（ACD）。A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B社会发展状况和城市化C财政收支及金融状况、利率D物价、汇率、居民收入E人口数量、行政隶属变更案例与分析（一）某市旧城改选需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1、你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？（1）根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人（拆迁人或被拆迁人）抽签决定拆迁估价机构。（2）确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。（3）估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。某市旧城改选需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：2、你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。（2）如当地拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。（3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。（4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？不能直接将其选作可比实例。（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；（2）商场与临街商铺的规模不相当；（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清；（7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。1、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（B）。A甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。2、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（A）。A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。3、若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（D）。A抵押价值B处分抵押物时的市场价值C抵押价值-处分抵押物的费用及税费D处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（D）。A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。5、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（D）。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。6、以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（B）。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定简答一、甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？1．该加油站目的估价对象范围具体应包括：(l）加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权(2）加油站的设施设备以及工器具等动产。(3）加油站的特色装饰装修。(4）加油站的特许经营权。2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？（l）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。(2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。(3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。(4）加油站近3年的经营状况及财务报表。二、某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间转让；实例C是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1．四个交易实例是否可以选作可比实例？2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？1、四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。2.(1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。（或调整至完整权利状态下的价格）(2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格；(3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格（或测算合并后的增值收益）(4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。三、2014年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆