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房地产估价基本术语标准1总则1.0.1为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。1.0.2本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。1.0.3使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。2通用术语2.0.1房地产估价realestateappraisal;propertyvaluation房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。2.0.2房地产估价机构realestateappraisalcompany依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。2.0.3房地产估价师realestateappraisal;propertyvaluer通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。2.0.4注册房地产估价师incensedrealestateappraisal;certifiedpropertyvaluer经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。2.0.5估价委托人client委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。2.0.6估价当事人partiesinvolvedinappraisal与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人2.0.7估价利害关系人interestedparties估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。2.0.8估价项目appraisalprojectappraisalassignment估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。2.0.9估价目的appraisalpurpose;purposeofvaluation估价委托人对估价报告的预期用途。2.0.10估价对象subjectproperty所估价的房地产等财产或相关权益。2.0.11价值时点dateofvalue所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。2.0.12价值类型typeofvalue所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。2.0.13估价原则appraisalprinciples;valuationprinciples估价活动所以距的法则或标准。2.0.14估价程序appraisalprocess;valuationprocess完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。2.0.15估价依据appraisalsupportdocumentation;valuationevidence作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。2.0.16估价假设appraisalassumptions针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。2.0.17估价方法appraisalapproaches;valuationmethods测算估价对象或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。2.0.18估价基础数据basicdateforappraisal估价测算所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。2.0.19估价参数appraisalparameters用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。2.0.20估价结果finalvalueopinion通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。2.0.21估价报告appraisalreport;valuationreport房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所作的关于估价情况和结果的正是陈述。2.0.22批量估价massappraisal基于统一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。2.0.23个案估价sing-proertyappraisal相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值或价格进行评估。2.0.24类似房地产similarproperty;conparbaleproerty与对象房地产的区位、用途、权力性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。2.0.25估价信用档案appraiserscreditrecords房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。3价格和价值3.0.1成交价格transactionprice,actualsaleprice在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。3.0.2正常价格normalprice不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交易情况修正后的价格。3.0.3市场价格averagemarketprice某种房地产在市场上的平均交易价格。3.0.4评估价值appraisalvalue通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。3.0.5市场价值marketvalue估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。3.0.6投资价值investmentvalue估价对象对某个特定单位或个人的价值。3.0.7现状价值valueinuse估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。3.0.8快速变现价值liquidationvalue估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。3.0.9残余价值residualvalue估价对象在非继续利用情况下的价值。3.0.10抵押价值mortgagevalue;mortgagelendingvalue估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。3.0.11抵押净值netmortgagevalue抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。3.0.12法定优先受偿款liens假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括以抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。3.0.13计税价值assessedvalue;taxablevalue为征税目的而评估的价值。3.0.14保险价值insurablevalue为保险目的而评估的价值。3.0.15完全产权价值valueoffeesimpleinterest房屋所有权和已出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。3.0.16无租约限制价值valueofpropertyasifnolersaexistedinterest房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为为出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。3.0.17出租人权益价值valueofleasedfeeinterest出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租金期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。3.0.18承租人权益价值valueofleaseholdinterest承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。3.0.19房地价值buildingandlandvalue建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。3.0.20建筑物价值buildingvalue建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。3.0.21土地价值landvalue土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。3.0.22楼面地价landpaiceperunitofbuild-upare一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。3.0.23比较价值salescomparisonapproachindication采用比较法测算出的估价对象价值或价格。3.0.24收益价值incomcapitalizationapproachindication采用收益法测算出的估价对象价值或价格。3.0.25成本价值costapproachindication采用成本法测算出的估价对象价值或价格。3.0.26开发价值hypotheticaldevelopmentmethodindication采用假设开发法测算出的估价对象价值或价格。4、估价原则4.0.1独立、客观、公正原则principleofindependence,objectivityandimpartiality要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。4.0.2合法原则principleoflegality要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。4.0.3价值时点原则principleofdateofvalue要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4.0.4替代原则principleofsubstitution要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。4.0.5最高最佳利用原则principleofhighestandbestuse要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。4.0.6最高最佳利用highestandbestuse房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等4.0.7谨慎原则principleofcautious要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。5估价程序5.0.1估价委托书appraisalassignment估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文件。5.0.2估价委托合同appraisalcontract房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议。5.0.3估价基本事项basicappraisalissues估价目的、价值时点、估价对象和价值类型的统称。5.0.4估价作业方案appraisalworkplan为完成特定估价项目而指定的用于知道未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。5.0.5估价技术路线appraisaltechnicalroute评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和知道整个估价过程的技术思路5.0.6实地查勘on-siteinspection注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，观察、询问、检查、核对、记录估价对象或状况的活动。5.0.7实地勘察记录on-siteinspectionnotes;on-siteinspectionrecords记载实地查看的对象、内容、结果、人员和时间等内容的材料。5.0.8估价报告内部审核internalappraisalreview房地产估价机构按房地产估价相关要求和内部审核制度，对自己的已撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告的内容和形式等的审查核定。5.0.9估价资料归档appraisaldatefiling收集、整理在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类并保存。5.0.10估价档案appraisalarchives房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获得和形成的具有保存价值的文字、图标、声像等形式的资料。6估价方法6.1比较法6.1.1比较法salescomparisonapproach;comparativemethod选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根