房地产估价理论与方法-第7章-收益法应用

第七章收益法及其运用55报酬率的求取44净收益的测算33收益期和持有期的估计22报酬资本化法的公式66直接资本化法77投资组合技术和剩余技术88收益法总结11收益法概述一、收益法的含义（熟悉）收益法分为——直接资本化法报酬资本化法•收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。•收益法求得的价格称为收益价格。第一节收益法概述二、收益法的理论依据（熟悉）决定房地产当前价值的——不是过去的因素而是未来的因素某笔资金×利率=房地产净收益房地产价格×利率=房地产净收益房地产价格=利率房地产净收益预期原理收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低;②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低;③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。第一节收益法概述三、收益法适用的对象（掌握）有收益的房地产有潜在收益的房地产四、收益法估价需要具备的条件（掌握）房地产的收益和风险都能够较准确地量化五、收益法估价的操作步骤（熟悉）运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤：估计收益期或持有期预测未来净收益或期间收益和期末转售收益确定报酬率计算收益价值运用直接资本化法估价一般分为3个步骤：预测未来第一年的收益确定资本化率或收益乘数计算收益价值第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法的最一般的公式（熟悉）nijijiYaV11101234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an)1).......(1(1......)1(112121211nnYYYaYYaYaVn1inn221iir1a......r1ar1ar1aV通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限Y——报酬率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式对上述公式作补充说明如下：1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析；2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例；4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；5、公式中ai，y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。6、在介绍报酬资本化法的各种公式时，是假设净收益、报酬率和收益期均为已知。二、净收益每年不变的公式（熟悉）A1=A2=A3=……=An=An32Y1A......Y1AY1AY1AVnYYAV111n=∞YAV——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a（三）净收益每年不变的公式的作用：净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用期限或不同收益期限(以下简称不同期限房地产)价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高低；③用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整。公式用途：①直接用于测算价格；例7-1、例7-2、例7-3②不同期限房地产价格的换算；例7-4、例7-5③比较不同年限价格的高低；例7-6④用于比较法中因期限不同进行的价格调整。例7-7不同年限价格的换算nnKY111假设：NNKR111则有：如果：nnnKYAVAn=AN=ANNNKRAV则有：NnNnYKRKVV如果：R=Y则有：NnNnKKVV第二节报酬资本化法公式例7-4已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为2500元/㎡，报酬率为10%，试求其30年收益权利的价格。平方米元/98.2409%8111%101112500403040304030KKVV例7-5已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为3000元/㎡，对应的还原利率为10%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为8%下的价格。平方米元/00.3893%10111%8%8111%1030003050305050303050KYKRVVA房地产无限年价格:B房地产无限年价格:平方米元/81.2114%61112000505050KKVV平方米元/47.2179%61111800305030KKVV★AB比较不同年限价格的高低例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K市状×K房状×K容×K年×……可比实例估价对象年修KKK例：某宗工业用地使用权剩余年限为45年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为10％，求该宗工业用地的价格。平方米元/73.1193%10111%1011112005045504550KKVV三、净收益按一定数额递增的公式（熟悉）n32r1b1na......r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112——有限年（不要求记忆）2rbraV——无限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b参照教材例7-8四、净收益按一定数额递减的公式（了解）公式的假设前提：净收益未来第1年为A，以后按数额b逐年递减；报酬率不等于零为Y；收益期限为有限年n且n≤A/b+1YYYnnnYbbYAV11*112五（六）、净收益按一定比率递增（减）的公式（掌握）nnYgAYgAYgArAV11......111111322nYggYAV111——有限年公式n=∞gYAV——无限年公式0123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1ai=a(1+g)i-1□当有效毛收入和运营费用都发生变化时：公式的假设前提：有效毛收入I按比率gI逐年递增，运营费用E按比率gE逐年递增；gI或gE不等于报酬率Y；收益期限为有限年n；并且满足：I(1+gi)n-1-E(1+gE)n-1≥0YggYggEYEIYIVnEnI111111■上述情况下，当收益期为无限年时：ggEIYEYIV例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。nYggYAV111万元76.112%91%211%2%9865七、净收益在前后两段变化规律不同的公式（熟悉）（一）收益期限为有限年的公式公式的假设前提：净收益在未来的前t年有变化，分别为A1、A2、等，在t年以后无变化为A；报酬率不等于零，为Y；收益期限为有限年nYYYYAtnttiiiAV111111（二）收益期限为无限年的公式公式的假设前提：净收益在未来的前t年有变化，分别为A1、A2、等，在t年以后无变化为A；报酬率不等于零为Y；收益期限为无限年YYYAttiiiAV111八、预知未来若干年后的价格的公式（掌握）Vta1a2a3……at0123……tttttVVY1......Y1A......Y1AY1A22tittiiVV1Y1Y1A参照教材例7-16、7-17、7-18、7-19、7-20第三节收益期和持有期的估计（熟悉）收益期是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。收益期的确定——建设用地使用权剩余期限建筑物剩余经济寿命估价时点未来可获收益的时间如何确定房地产的收益年限？单独土地——根据土地剩余使用年限单独建筑物的估价——分别根据土地剩余使用年限——建筑物剩余经济寿命确定收益年限房地合一的估价对象建筑物的经济寿命与土地使用年限同时结束的——根据土地剩余使用年限或建筑物的经济寿命确定收益年限不是一样吗？建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中：——未约定不可续期已约定不可续期估价时点土地结束建筑物结束未约定不可续期房地产的价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。已约定不可续期房地产的价值=按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束——根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限的收益价值+土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。估价时点建筑物结束土地结束对于求取承租人权益的价值——收益期限为剩余租赁期限房地合一估价对象收益期限的确定建筑物的剩余经济寿命与土地使用剩余使用年限同时结束建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的未约定不可续期约定不可续期房地产的价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值房地产收益期限=土地使用权剩余期限房地产的价值=建筑物的剩余经济寿命确定收益年限计算的房地产价值+土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值收益年限=土地剩余使用年限=建筑物剩余经济寿命1、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束（不可续期）根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年0n土地40年建3年建筑物50年已用5年2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0求取t年剩余土地价值VLtLLYVVV10土地70年建2年用5年建筑物50年VOVL0t第四节净收益的测算niiYAV11房地产价格的高低取决于3个因素：1、可获净收益的大小，即Ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即Y的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。一、净收益测算的基本原理（掌握）可用于收益法(含报酬资本化法与直接资本化法)中转换为价值的未来收益主要有4种①潜在毛收入②有效毛收入③净运营收益④税前现金流量报酬资本化法求取净运营收益净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益（一）基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益☆运营费用不含a.抵押贷款还本付息额b.会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，但含短寿命设备设施折旧额c.房地产改扩建费用——假设改扩建费与房