房地产估价理论与方法真题2008年

房地产估价理论与方法真题2008年一、单项选择题(共35题。每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差且难以控制D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是()。A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是()A．该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B．该房改房现时上市交易的正常价格C．现时该房屋的房改成本价D．当时该房屋的房改成本价4、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得()。A．抵押人无权优先受偿B．抵押人有权对全部房地产优先受偿C．抵押权人有权优先受偿D．抵押权人无权优先受偿5、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为()元/m2。A．98B．102C．108D．1166、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100m2的住宅，单价为5000元/m2，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年底该套住宅实际增值额为()元。A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是()的结合体。A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实物、权益、位置8、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是()元/m2。A．4395B．4486C．4636D．48509、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A．370B．385C．420D．55010、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在来来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，存在名义价格的是()。A．第(1)、第(3)种情况B．第(3)、第(5)种情况C．第(1)、第(5)种情况D．第(2)、第(4)种情况11、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。A．上升B．下降C．保持相对稳定D．先上升后下降12、为评估建筑面积为120m2的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比买例的是()。交易实例建筑面积/m2用途价格/(元/m2)成交日期区位正常情况甲120居住58002007.8同一供需圈正常交易乙105居住60002008.6同一供需圈正常交易丙140办公65002008.9同一供需圈正常交易丁115旅馆61002008.7不同供需圈正常交易A．甲B．乙C．丙D．丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的()。A．区位因素B．社会因素C．实物因素D．权益因素14、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的()。A．配套设施建设的限制B．房地产使用管制C．房地产权利的设立和行使的限制D．房地产相邻关系的限制15、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。A．收益递增原理B．收益递减原理C．最佳效益原理D．适合原理16、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为()。A．估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去17、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时．当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用()的收益估计值。A．较高B．较低C．最高D．最低18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为()元/m2。A．3673.20B．3673.68C．3790.43D．3792.9319、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为()万元。A．40B．48C．60D．7020、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方ft2，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为()元人民币/m2。(1ft2=0.0929m2)A．17484.19B．19019.99C．19753.57D．20538.7721、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为()元/m2。A．55.20B．103.22C．109.63D．114.8222、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。A．81.00%B．84.00%C．84.17%D．84.80%23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%)A．11.80B．16.07C．23.57D．31.0724、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为()万元。A．95.40B．97.87C．98.55D．99.3325、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是()。A．V1=V2=V3B．V3＜V2＜V1C．V1＜V3＜V2D．V1＜V2＜V326、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼月租金为30元/m2，假设折现率为10%，则目前承租人在该房地产中的权益价值为()万元。A．45.39B．46.84C．40.68D．53.9427、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为()万元。A．690.40B．8284.79C．8720.83D．9746.8128、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是()。29、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为()元/m2。A．5362B．5347C．5532D．556330、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元/ft2，后街路线价为240元/ft2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。(采用四三二一法则)A．144.6B．160.8C．170.8D．180.831、下列关于地租的表述中，错误的是()。A．农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B．土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C．生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D．经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的32、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为()万元。A．375B．450C．500D．60033、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有()。A．公司上市、企业清算B．司法鉴定、城市房屋拆迁C．企业清算、城市房屋拆迁D．司法鉴定、公司上市34、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和()。A．注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B．注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C．估价作业日期、估价报告编号、附件D．估价时点、估价作业日期、估价报告编号35、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是()。A．谨慎价值B．市场价值C．快速变现价值D．投资价值二、多项选择题(共15题。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)1、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有()。A．应做到诚实正直，公正执业B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章2、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的()。A．用途多样性B．合法性C．相互影响性D．外部性E．易受限制3、下列属于成本租金构成的内容有()。A．折旧费B．维修费C．管理费D．保险费E．房产税4、需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有()。A．炫耀性物品B．“吉芬”物品C．低档商品D．高档商品E．急需商品5、影响房地产价值的权益因素包括()。A．房地产权利设立和行使的限制B．房地产区位的限制C．房地产使用管制D．房地产通风采光的限制E．房地产相邻关系的限制6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，()。A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时