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江南大学现代远程教育第二阶段测试卷考试科目:《房地产评估》第4章至第6章（总分100分）时间：90分钟学习中心（教学点）批次：层次：专业：学号：身份证号：姓名：得分：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内。A．0．5～2．0B．1．5～2．0C．0．5～1．5D．1．0～1．52、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（A）万元。A．6．19B．6．42C．7．20D．9．583、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率6%，年折旧率2．2%，计算该建筑物的现值是（B）元。A．76800B．79104C．77952D．815624、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的资本化率应（A）。A．越高B．越低C．不变D．越可靠5、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(D)。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值6、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（B）万元。A．690.40B．8284.79C．8720.83D．9746.817、建筑物净收益=（B）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A．建筑物重置价B．建筑物现值C．土地价格D．房地产价格8、收益法中所指的收益是（C）。A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益9、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（C）万元（收益可视为无限年）。A．30B．40C．50D．6010、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（D）。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、建筑物重置价格的求取方法有（ABCD）等。A．单位比较法B．工料测量法C．指数调整法D．分部分项法E．成新折扣法2、下列表述中，正确的有（ABC）。A．开发经营期可分为开发期和经营期B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D．经营期可具体化为销售期和出租期E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期3、确定路线价时，选取标准宗地应符合（ACE）等要求。A．一面临街B．两面临街C．土地形状为矩形D．土地形状为正方形E．容积率为所在区段具有代表性的容积率4、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ABCD）。A．增加抵押贷款B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D．处置抵押房地产E．租赁抵押房地产5、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（BC）。A．估价对象B．估价时点C．价值类型D．估价方法E．估价所需材料6、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，相互之间关系不包括（ABD）。A．互补性B．权益差别C．替代性D．外部环境差异7、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（CD）。A．说明估价报告的合法性、真实性B．说明估价的独立、客观、公正性C．规避估价风险D．保护估价报告使用者E．防止委托人提出高估或低估要8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括(ABCE)。A.土地补偿费B.安置补助费C.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用9、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有(ABCD)。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量10、房地产估价人员应遵守的职业道德主要有（ABCD）等方面。A．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价B．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务C．如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、D．应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人E．应接受继续教育，并在合理的执业范围内执业三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、同一供需圈：2、可比基础：3、房地产净收益：4、资本化率：四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）1、采用市场比较法估价求得的价格，通常称为比准价格。2、生产费用价值论和替代原理为成本法估价提供了理论基础。3、运用成本法需要确定两个重要参数重新购建价格和折旧。4、成本法计算投资利息，应计息项目包括土地取得成本、开发成本和管理费用。销售费用如发生的时间较晚，数额不大时可以不计利息，销售税费一般不计利息。5、建筑物的折旧有物质折旧、功能折旧和经济折旧三种。五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、为什么要进行交易情况修正？2、成本法如何求取估价对象的价格？3、收益法对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，如何确定收益年限？4、收益还原法中的资本化率的确定需要考虑哪些因素？六、计算题：（本题共2小题，每7分，共14分）1、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额还本付息，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%，试计算综合资本化率。2、某宗房地产的年客观净收益为25万元，综合资本化率为12%，经调查知该宗房地产中土地的使用年限尚有30年，建筑物的寿命为20年，建筑物残值率为零，在建筑物报废后土地尚能以30万元的价格转让，土地的资本化率为8%，求该房地产的价格。