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1晋中市物业管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为了规范全市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。依据：《中华人民共和国物业管理条例》第一条“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例”。第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。依据：《中华人民共和国物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。第三条物业管理应当遵循公开、公平、公正，诚实信用，市场竞争，服务规范的原则；坚持专业服务、业主自治和社区管理相结合的原则。依据：《中华人民共和国物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”。第二十条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。第四条新建住宅物业应当实行物业管理；难以实施社会2化、市场化、专业化管理的老旧住宅小区、零散住宅小区，应加强基础配套设施设备改造，开展社区管理与专项服务相结合、社区管理与单位自管相结合、社区管理与业主自管相结合等管理服务，维持基本的生活秩序；鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。依据：1、《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。2、《山西省物业管理条例》第三条第二款“鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理”。（说明：新建的住宅必须实行物业管理；针对办公、学校等单位自行管理的现状不宜强制实施市场化物业管理；老旧小区由于基础设施破旧、设施设备老化、物业管理成本高、收费矛盾冲突多的实际宜推行以卫生、秩序维护等专项管理，维持一般的管理服务）第五条县（区、市）人民政府（管委会）应当建立住宅小区综合管理制度，组织各相关部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作；加强对本行政区域内物业管理工作的领导，完善工作机制，在物业管理区域内建立由建设（房地产）行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表等相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度；协调解决辖区内物业管理中的矛盾纠纷和疑难问题及社区精神文明建设等基础工作。街道办事处（乡、镇人民政府）应明确部门和人员，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，组织业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导监督业主大会和业主委员委员会的日常活动，调解业主、业主委员会、业主大会相关的矛盾纠纷。社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，鼓励相关单位与社区开展共建活动，3提倡政府公共服务延伸进社区。依据：住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第六十一条“物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题”。晋中市住房保障和城乡建设管理局负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县(区、市)建设（房地产）行政主管部门具体负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。依据：1、《中华人民共和国物业管理条例》第五条“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。2、《山西省物业管理条例》第四条第三款“县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作”。规划部门负责物业管理区域内的规划监管工作，按要求规划物业管理用房、业主委员会工作用房、社区工作用房等各类公建配套设施；依法查处物业管理区域内擅自改变房屋外立面、违法搭建等违法行为。依据：1、山西省实施《中华人民共和国城市规划法》办法第五条“各级城市规划行政主管部门的主要职责是：（2）负责本行政区域内城市规划的编制、管理和协调工作；（3）监督、检查本行政区域内城市规划的实施，查处违反城市规划的行为；（4）负责城市规划区内建设项目的选址定点，参加初步设计审查及工程竣工验收；（5）负责本行政区域内城市规划设计和城市勘测的管理；2、《关于落实经费、人员保障推进社区“三有一化”建设的通知》（市组通字【2012】44号）第二条“6、城市新建住宅小区和旧城区改造居民区，要将社区用房纳入建设工程规划设计方案，按照每百户不少于20平方米，且面积不低于200平方米的标准进行配套建设，超过500户按每百户递增20平方米配套建设。要把配套建设社区用房纳入土地出让的规划4条件，社区用房建设完成后由政府按成本价回购，费用从土地出让金中列支，其产权归县（区、市）政府所有。各县（区、市）建设部门牵头，财政、民政、规划部门和所属街道（乡镇、城区管委会）要共同参与社区用房建设竣工验收工作，确保社区用房与开发建设项目同步设计、同步建设、同步投入使用”。3、《山西省物业管理条例》第三十七条“建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）”。4、《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚”。公安（交警、消防）部门负责监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理；指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同相关部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。依据：1、《中华人民共和国治安处罚法》第七条“国务院公安部门负责全国的治安管理工作。县级以上地方各级人民政府公安机关负责本行政区域内的治安管理工作”。2、山西省实施《中华人民共和国道路交通安全法》办法第六条“县级以上人民政府公安机关交通管理部门负责本行政区域的道路交通安全管理工作”。3、《中华人民共和国消防法》第四条“国务院公安部门对全国的消防工作实施监督管理。县级以上地方人民政府公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。军事设施的消防工作，由其主管单位监督管理，公安机关消5防机构协助；矿井地下部分、核电厂、海上石油天然气设施的消防工作，由其主管单位监督管理”。城市绿化行政主管部门负责物业管理区域内的绿化监管工作，指导监督业主大会、业主委员会、物业服务企业开展区域内绿化工作，依法查处违反绿化管理规定的违法行为。依据：《晋中市城市绿化管理办法》1、第二条“凡在本市城市规划区内种植和养护树木花草等城市绿化的规划、建设、保护和管理，均适用于本办法”。2、第五条“城市绿化行政主管部门负责全市城市绿化工作”。3、第十四条城市绿地建设的责任分工：(二)新建、扩建、改建工程项目和开发住宅区项目的配套绿化建设，由项目建设单位负责；机关、团体、部队、学校、医院、企事业单位管界内的绿化规划和建设，由本单位负责。城市绿化行政主管部门应当监督检查，并给予技术指导。4、第二十五条“违反城市绿化管理相关规定的，依据《城市绿化条例》和《山西省城市绿化管理办法》予以处罚”。市容环境卫生部门负责物业管理区域内环境卫生的监管工作，指导监督业主大会、业主委员会、物业服务企业开展区域内的环境卫生工作，依法查处违反市容和环境卫生规定的违法行为。依据：国务院《城市市容和环境卫生管理条例》第四条“国务院城市建设行政主管部门主管全国城市市容和环境卫生工作。省、自治区人民政府城市建设行政主管部门负责本行政区域的城市市容和环境卫生管理工作。城市人民政府市容环境卫生行政主管部门负责本行政区域的城市市容和环境卫生管理工作”。价格主管部门负责物业服务活动中的价格监管工作，依法查处违反价格管理规定的违法行为。6依据：《山西省物业服务收费管理实施办法》1、第四条“省政府价格主管部门会同省政府建设行政主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策和指导、协调全省物业服务收费工作。市、县政府价格主管部门会同同级建设、房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作”。2、第二十一条“各市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚”。工商行政主管部门负责物业管理区域内的工商行政监管工作，依法查处物业管理区域内的虚假广告、无照经营和擅自改变经营（办公）场所等违反工商行政管理规定的违法行为，对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。依据：1、《个体工商户条例》第三条“县、自治县、不设区的市、市辖区工商行政管理部门为个体工商户的登记机关（以下简称登记机关）。登记机关按照国务院工商行政管理部门的规定，可以委托其下属工商行政管理所办理个体工商户登记”。2、《中华人民共和国公司法》第六条“设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记。符合本法规定的设立条件的，由公司登记机关分别登记为有限责任公司或者股份有限公司；不符合本法规定的设立条件的，不得登记为有限责任公司或者股份有限公司”。3、《中华人民共和国广告法》第六条县级以上人民政府工商行政管理部门是广告监督管理机关。4、《物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。质监部门负责物业管理区域内的质量监督检验检疫工作，指导监督物业服务企业开展特种设备的运营管理及其他相关工作，依法查处违反质量监督检验检疫规定的违法行为。7依据：《特种设备安全监察条例》第四条“国务院特种设备安全监督管理部门负责全国特种设备的安全监察工作，县以上地方负责特种设备安全监督管理的部门对本行政区域内特种设备实施安全监察（以下统称特种设备安全监督管理部门）”。条例所称特种设备是指涉及生命安全、危险较大的锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场内专用机动车辆。环保部门负责物业管理区域内的环境保护监管工作，依法查处违反环境保护规定的违法行为。依据：《中华人民共和国环境保护法》第七条“国务院环境保护行政主管部门，对全国环境保护工作实施统一监督管理。县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门，对本辖区的环境保护工作实施统一监督管理”。财政部门负责制定物业管理财政扶持政策，建立行业奖励、补贴资金，扶持老旧住宅小区开展物业服务管理，支持行业信息化建设。依据：《中华人民共和国预算法》预算支出包括：（一）经