房地产基础知识培训资料

1房地产基础知识培训资料房地产基础知识房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年限，居住用地使用年限70年，工业用地50年，综合用地50年，教育、科技、文化、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐40年。土地所有制分类：国有，集体。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。土地出让金：是指使用国有土地有偿使用一定年限（40—70年）2一次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土地和房产，方可有效转让。土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，它主要载明所有者的名称，土地性质，使用年限及四至和面积。房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积、间数、幢数、层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。配套：主要指为方便生活而提供的各种设施，如供水、供电、供暖、煤气、通讯、入网，有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、公署等。地皮；是指不含规划建筑内容的土地楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积。期房：是指一切已经开工但没有竣工的房产。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成现房：指已经竣工的房产。准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。使用面积：房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。建筑面积：套内建筑面积+分摊面积。3道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。跃层：是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。复式：是指特定设计住宅。利用房屋层高（每层高4米左右，一般住宅设计规定层高为2.8米）合理增加住宅使用面积充分提高利用率，局部分隔成上下两部分，通过内部楼梯上下使用，局部分隔成上下两层为复式层。错层：指套内的房间根据使用功能不同，分布在两个不同平面上，室内有半楼梯（60-80公分，般是4个台阶）。层高：提标准层之间的距离。净高：是指标准层天棚到地面的垂直距离。建筑密度=建筑物底层占地面积/相关土地面积容积率=总建筑面积/总占地面积绿化率=绿化占地面积/总占地面积日照间距：指某建筑物高度与北邻的建筑物距离之比。低层住宅为1-3层?多层住宅为4-6层?小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层?16层以上为高层住宅4别墅：指三层以下，有独立楼梯并占有较大面积的绿地的住宅设计形态。（1）独栋别墅独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。叠加别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。联排别墅又称Townhouse，有天有地，独门独院，设有１至２个车位，还有地下室。它一般由几幢小于三层的单户别墅并联组成，每几个单元共用外墙。5花园洋房：属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。五证：①国有土地使用证;②建设用地规划许可证;③建设工程规划许可证;④建筑工程施工许可证;⑤商品房预售许可证两书：商品房使用说明书，商品房质量保证书。价格术语：a)均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。b)基础价：是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。c)起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。、建筑数语①得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。6②开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米—3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度。增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积小开间住宅相比，承重减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。③进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。④玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。、天台：指建在顶层屋面上四周有围扩结构，可供人们正常使用的平台。、露台（平台）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退层屋面）四周有围扩结构，可供正常使用的平台。、阳台：是指房屋附属设施，供人们纳凉，晒太阳（衣物）、休憩及其他用途、阳台按建造类型可分为：凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台和有柱阳台；按建筑使用要求设计施工可分为封闭阳台、不封闭阳台两种。、商品房：是由房地产开发企业按照市场经济规律，经当地政府及7相关部门批准，面向海内外客户以盈利为目的而建的商用房或高中档别墅，或者普通住宅。、经济适用房：是国家当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题，而兴建的普通住宅，同地段，同样质量的情况下，其造价成本要比商品房低。、房改房：是指机关、团体、企事业单位按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求严格执行房改价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位职工居住，有的只拥有42.5的部分产权，有的正在按规定补足全部权额，向全部产权过渡。、三通一平：水通、电通、路通、土地平整七通一平：路通、给水通、排水通、电通、气通、热通、通讯通；土地平整。、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：（1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。8（2）作为人防工程的地下室。、什么是契税，购房者如何纳税？契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。、如何挑选最佳的户型户型的设计应满足居住的要求，购房者在选择户型时应注意以下几点：1、户门。户门不宜正对客厅，更不应直对卧室。户门与客厅之间有一个过渡，不要一开户门就使门外的人把室内一览无余。92、客厅。客厅的设计应尽量的方正，利于摆放家具，此外还要避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉，造成视觉上的凌乱。3、卧室。卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私密性。4、厨房。厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。5、卫生间。卫生间不要正对客厅，卫生间最好设计为两部分，最里面是马桶、浴缸（如有条件，马桶、浴缸分开更好），外间则摆放洗手池，洗衣机。6、阳台。阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。7、室内走道。室内应尽量减少或避免狭长的走道。这种走道既不利于家具的摆放，又造成面积的浪费，对购房者来说，更是资金的浪费。8、通风、采光。挑选住房时，还要注意，户型的布局要有利于室内通风和采光。、影响房地产价格的因素①经济因素：10主要是经济发展状况；储蓄、消费和投资水平，财政收支和金融的状况，物价水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率、房地产投资，特别是房地产的供求。②物理因素：主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素，如：位置地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、自然周期性完善、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。③环境因素：主要指房地产周围环境的状况，如：噪声、空气、污染、视觉清洁等。④行政和政策因素：主要是关于影响房地产价格的制度，政策、法规、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市规划、城市发展策略，土地利用规划等，房地产价格政策、房地产税收、行政隶属变更，特殊政策等。⑤社会因素：主要是政治安定状况，社会治安程度、房地产运行的状况，城市化水平、人口状况等。⑥心理因素：11主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态，讲究门牌号码和土地号码的心态，讲究风水的心态价值观的变化等。⑦国际因素：主要是国家政治状况，国际经济发展状况，国际军事状况，国际竞争状况等。四十三、房地产价格的构成：①征地补偿费：土地补偿费，青苗补偿费，集体财产补偿费，超转人员补偿费，农转工人员级差补贴，集团基金、安置劳动力补偿平地补助费、私人财产补偿费。②拆迁安置补偿费：私房补给、地上物补偿费、搬家费，拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。③其他土地开发费：三通一平费，勘察设计费、拆迁征地管理费④住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。⑤附属工程费：包插煤气调压站、压力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房。⑥室外工程费；指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。⑦公共配套工程费：指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小报铺、浴池、街道办事处、居民12委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。⑧环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等⑨政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理处。⑩土地出让金市政费⑾两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费⑿管理费⒀利润多层和高层的比较中，高层的优势1、从建筑材料上看，成本造价不同。一般情况下高层建筑的成本造价会比多层高出2倍，由于高层使用的是钢筋混凝土结构，它的造价在1500—1800/平方，而多层结构的造价只有500—800/平方。2、使用寿命不同。高层的使用寿命在80—100年，而多层最多只有50年