房地产市场调查研究报告

1第1页共21页房地产市场调查研究报告姓名:学号：专业:工程管理班级:1301第2页共21页目录一、概论..............................................................................................................31.1序言...................................................................................................31.2研究目的..........................................................................................31.3研究分析..........................................................................................41.4主要结论和建议..............................................................................5二、武汉市住宅市场概况..................................................................................62.1武汉市经济发展概况.........................................................................92.11经济发展速度..................................................................................92.12金融业与房地产业的消费市场........................................................92.13居民生活水平与住宅消费..............................................................102.2武汉市住宅市场特点........................................................................122.3、武汉市住宅市场发展趋势..............................................................152.31政府政策........................................................................................152.32金融上消费贷款额.........................................................................162.33某城市住宅发展趋势.....................................................................16三、项目区域市场概况（硚口区）....................................................................173.1、硚口区区情分析...........................................................................173.2、硚口区楼市分析............................................................................17四、拟建项目分析..............................................................................................174.1、区域潜在市场分析.........................................................................184.2、目标客户群分析............................................................................184.3、项目SWOT分析...........................................................................184.31、项目优劣势分析...........................................................................18五、市场调研结论及发展建议...........................................................................195.1、武汉与南昌两地房地产市场比较..................................................195.2、武汉市房地产推动因素.................................................................20第3页共21页一、概论1.1序言武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。1.2研究目的随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场，行业间的竞争也越发激烈。为了能使自己的企业在市场上占有一席之地，并获取更大的利润，开发商纷纷意识到房地产营销策划的重要性。各种营销理念粉墨登场，如品牌营销，生态住宅，欧式住宅等。各种营销手法层出不穷，例如“形象代言人”，“一口价开盘”，“通过房地产模特促销”和在短时间内采用大手笔广告投放，引起市场轰动，从而迅速树立楼盘市场形象的“集束广告投放”等。在广州和深圳，房地产营销更是达到登峰造极的阶段，出现了“直升机看楼”，“热气球派送单”，“百万富翁送大奖”等。世界著名管理学家彼得·德鲁克曾精辟的指出：现代企业最重要的职能只有两个，一个是创新，一个是营销。这一结论也完全适用于我国房地产业。目前，营销策划的不断求新、求变、求异，的确发挥了很大的作用，有效地推动了住宅消费的需求，激发了市场热点，促进了房地产业大力发展。但还需要进一步完善第4页共21页与发展。本文通过对中国房地产营销策划现状进行研究，找出影响房地产业健康发展所存在的问题，并根据现有资料对其进行分析，指出问题的实质原因所在，从而提出一些改进的建议，同时对房地产企业选择合适的营销策略和营销发展方向提供一些建议，具有一定的现实意义。1.3研究分析一、武汉市2015年上半年房地产市场运行情况（一）总体开发投资增长放缓，办公楼投资增长较快上半年，全市完成房地产开发投资1193.20亿元，比上年同期（下同）增长3.2%，较1-5月增速回落2.9个百分点。其中，住宅开发完成投资为805.03亿元，增长2.1%；办公楼投资为79.52亿元，增长33.4%；商业营业用房投资为151.75亿元，下降10.7%。从分区情况看，中心城区开发投资增长乏力。七个中心城区合计完成开发投资868.41亿元，仅增长0.2%，其中武昌区（-41.3%）和洪山区（-17.1%）降幅较大。（二）房屋施工面积增长减缓，新开工面积持续下降上半年，全市房屋施工面积8945.89万平方米，增长2.1%，较1-5月增幅回落2.1个百分点。其中，住宅施工面积6348.72万平方米，增长1.3%。新开工面积778.78万平方米，下降38.3%，呈下降的趋势。其中，住宅新开工面积604.92万平方米，下降33.0%。房屋施工面积增速回落与新开工面积持续下降，表明房地产项目进度放缓，房地产开发企业对当前市场仍持观望态度。（三）商品房销售逐步回暖，中小户型增长较快上半年，全市商品房销售面积1070.26万平方米，增长14.6%，相比1-5月增幅提高6.6个百分点。其中，住宅销售面积979.46万平方米，增长21%，较前1-5月增速提高5.7个百分点。从销售结构看，90平米以下285.88万平米，增长17.8%，比商品房销售面积增幅高3.2个百分点。购房政策放宽促使销售总体提升，特别是中小户型销售增长较快，但部分新城区和城郊结合部（汉南、蔡甸、新洲区）可售房源消化压力依然较大，消化周期在15个月以上。（四）政策效应有待进一步释放，开发企业资金总体偏紧上半年，全市房地产企业本年资金来源1360.70亿元，增长1.8%。其中，国内贷款311.70亿元，下降4.8%；自筹资金644.59亿元，增长10.6%；其它资金来源404.41亿元，下降3.7%。第5页共21页去年以来，各金融机构对个人购房贷款支持力度有所加大，但对开发贷款仍然从紧，企业融资成本总体偏高，企业资金压力依然较大，这一定程度上影响了房地产项目开发建设进度。二、当前我市房地产开发投资增速回落的主要原因(一)宏观经济下行压力较大与近几年房地产投资基数逐年抬高的影响上半年，全国与湖北省房地产开发投资分别增长4.6%和2.3%，较1-5月增幅分别回落0.5和0.6个百分点，呈现逐步回落的趋势，我市开发投资走势同这一趋势相吻合。从2010年到2014年这五年期间，全国房地产开发投资增长了1.0倍，湖北省房地产开发投资增长了1.5倍，我市房地产开发投资增长了1.3倍，基数逐年抬高使得维持其较快增长的难度加大。(二）多数续建项目面临收尾，投资接续能力不足续建项目中有六成处于项目开发后期或面临收尾，造成投资接续能力不足。例如武汉中央文化旅游区、友谊国际广场、保利中央公馆、保利心语等项目接近收尾。部分重点企业投资同比回落较大，如融侨、万达、恒大、葛洲坝、新世界、复地等大型房地产企业开发投资同比均回落50%以上，世贸、名流、福星惠誉、新港等企业投资同比回落在30%左右。1.4主要结论和建议一、2015年下半年全市房地产开发走势判断及建议受房地产市场大环境及经济下行压力的影响，我市房地产开发投资增速放缓，房屋新开工面积和竣工面积都呈不同程度的下降，加上房地产开发企业资金总体偏紧，房地产新开工项目不足等因素影响，下半年房地产开发投资保持增长的压力依然较大。从销售市场情况看，上半年，我市商品房销售逐步回暖，但随着政策效应逐渐递减，住房消费将逐步趋于平稳，下半年相关指标增幅可能出现回落。为保持我市房地产市场平稳健康发展，我们提出如下建议：（一）加强房地产市场监测和政策落实力度认真贯彻落实好中央和省市各项房地产市场调控政策和措施，加大对房地产市场出现的新情况、新变化的关注。围绕促进房地产市场长期