房地产市场预测定量方法运用

实验课程名称：房地产市场预测定量方法运用实验项目：房地产市场预测定量方法运用实验学时：8实验日期：2014年9月-2014年10月6日实验要求：基于时间序列预测法的模型；基于回归分析预测法的模型实验内容：一、徐州市经济与社会环境分析二、1、城市概览徐州，简称徐，古称“彭城”，位于江苏省西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界，长江三角洲北翼，北倚微山湖，西连宿州，东临连云港，南接宿迁，京杭大运河从中穿过，陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇，素有“五省通衢”之称，地理位置十分重要，自古便为兵家必争之地。全市幅员面积11258平方公里，其中市区面积3037平方公里。现辖5区、3县、2县级市，总人口940万人，是国务院批准的“较大的市”，先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、国家环保模范城市等称号。2、经济简述近年来，随着经济发展和城市建设的推进，徐州的城区面貌发生了巨大的变化。新改造完成的东西向的淮海路，不仅是徐州城区的主干道之一，也是徐州最繁华的街道，在淮海路上坐落有徐州三大商业圈。分别是以淮海广场为中心的东部商业圈、以彭城广场为中心的中心商业圈、以人民广场为中心的西部商业圈。居民收入继续增加。全年城镇居民人均可支配收入23770元，比上年增长9.5%，其中，主城区增长9.4%，县（市）区增长9.6%。从城镇居民总收入结构看，工资性收入15645元，增长9.2%；经营性收入2968元，增长4.1%；财产性收入447元，增长10.9%；转移性收入6416元，增长7.2%。农民人均纯收入12052元，比上年增长12.0%，其中，工资性收入5431元，增长12.8%；家庭经营收入5689元，增长10.2%；财产性收入662元，增长18.5%；转移性收入270元，增长19.5%。农民收入增速高于城镇居民收入2.5个百分点，高于全省平均水平0.6个百分点，城乡居民收入比由上年的2.02降低到1.97。居民消费价格基本稳定。全市城市居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨2.3%，涨幅低于上年0.3个百分点。其中，12月份CPI同比上涨2.9%，同比涨幅较上月回落0.2个百分点。八大类消费价格“六升两降”，其中，食品类价格上涨4.3%，衣着类价格上涨2.6%，居住类价格上涨3.2%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨1.1%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨2.5%，医疗保健和个人用品类价格上涨0.6%，烟酒类、交通和通讯类价格分别下降1.6%、1.1%。3、人口分析根据数据显示，2014年，徐州户籍人口950万人，常住人口1016万。二、徐州市房地产市场研究1、市场的成交情况分析2014年，国家出台了一系列新政策，徐州市房价呈下降趋势。截至2014年9月徐州房价6746元/㎡，同比上月↓-1%；丰县房价7879元/㎡，同比上月无变化；邳州市房价4673元/㎡，同比上月无变化；铜山区房价5412元/㎡，同比上月↓-1%；沛县房价4293元/㎡，同比上月无变化；新沂市房价3111元/㎡，同比上月无变化；睢宁市房价2950元/㎡，同比上月↓-35%；鼓楼房价7170元/㎡，同比上月↑2%；新城区房价6029元/㎡，同比上月↓-2%；贾汪区房价3790元/㎡，同比上月↑6%；泉山房价8566元/㎡，同比上月↓-1%；云龙房价6348元/㎡，同比上月↓-18%；金山桥开发区房价4360元/㎡，同比上月↓-4%2、市场的成交情况地区鼓楼区云龙区泉山区铜山区新城区均价71706348856654126029成交量14134414535620200040006000800010000鼓楼区泉山区新城区均价050100150200250300350成交量根据一元线性回归模型为：，据已知数据，求均价与成交量的平均数：∑Xi=141+344+145+35+62=727=727÷5=145.4∑Yi=7170+6348+8566+5412+6029=33525=33525÷5＝6705=2.14a=-b=6705-2.14*145.4=6393.79进行相关的R检验：因为R0.3,说明两个变量之间存在正线性相关关系，但是两个变量之间的相关程度极弱，可视为不相关。实验总结通过建立一元线性回归模型找出房地产市场销售量的变化规律。用徐州市的相关数据进行了实证分析发现对房地产市场销售量影响较大的因素不是价格。国民经济状况和政策利好程度房价预期主要取决于政策利好程度房地产市场价格指数真实需求与居民实际收入水平对销售量的影响力相对较小。以上这些因素都不是单独作用的,而是交互式体现其影响力。无论是宏观调控还是投资、消费决策,都要将其综合考虑。