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第一章一、填空题1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。2、房地产经营形式按经营规模方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。二．名词解释房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；三、填空题1、房地产开发按开发的内容不同，可以分为（B）A初次开发B外延式开发C单项开发D综合开发2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）A、房地产开发B、房地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）A、房地产流通经B、综合经营C、集团经营D、跨国经营四题、1、房地产开发与经营的特点？1）房地产开发与经营难度较大2）房地产开发与经营风险较大3）房地产开发与经营政策性强2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容1）投资机会选择2）项目定位3）前期工作4）建设阶段5）租售阶段6）物业管理第二章一、填空题：1、房地产开发与经营决策类型包括：确定性决策、风险性决策、不确定性决策。2、房地产开发与经营决策的准则包括：确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策二、简答题：1、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括投资与贷款；（2）生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式；（3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；（4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略2、房地产经营决策程序是什么？答：1发现问题；2确定目标(针对性、、明确性、层次性、可行性)；3拟制方案(整体详尽性、相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪(反馈控制、追踪决策)三、名词解释：1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。2、消费者市场：消费者市场是指所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。四、论述题：请对高价策略进行论述。答：1、高价策略是企业对效能大、质量高的新产品制定较高价格的定价策略。这种价格策略将价格定得大大高于成本，谋取短期内厚利。2、高价策略具有尽快回收发展新产品投资，短期内获得高领利润等优点。3、高价策略所带来的高额利润将迅速招致竞争者，这种价格的发展趋势是迅速下降，以至造成商业信誉损失，同时，新产品的初期价格过高，不利于市场开拓，对收入较低的消费者缺乏吸引力。4、所以，只有那些需求弹性较小，仿制又比较困难的商品，才能在较长时期内保持这种价格优势。因而，这是一种以短期赢利为目标的定价策略。第三章一、填空题1.政府对房地产企业的行政管理主要包括注册登记、相关资质的审批、行业监督检查。2.土地估价师资格证书，有效期一般为5年。3.房地产企业采用多元化发展实现增长战略，包括同心多元化和离心多元化。二、名词解释房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。三、简答题简要谈谈房地产企业战略的类型。答：房地产企业的战略管理类型有：公司层战略、事业层战略、职能层战略。四、论述题论述下房地产企业的战略管理过程。答：房地产企业的战略管理过程有：确定企业当前的使命、目标和战略；外部环境分析；内部资源和能力分析；构造战略；实施战略；评估战略。第四章一、填空题1、工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。2、房地产项目定位的方法的有市场调研法、头脑风暴法、经验分析法二、名词解释1、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2、土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。三、简答题（1）、房地产项目定位的原则：1.符合城市规划的原则2.协调发展的原则3.符合市场需求的原则4.效益最大化的原则5.与企业发展战略相一致的原则（2）、房地产项目定位的内容1.确立开发理念2、明确用途功能3、筛选目标客户4、进行项目的初步设计5、测算租售价格6、确定方案四、论述题房地产项目转让应该具备的转让条件1、出让方具备房地产开发经营资格2、出让方按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书3、出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证4、出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证5、出让方按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模6、转让的标的是正在建设中的项目，拥有土地使用权证而没有房屋所有权证第五章房地产项目用地的获取一、填空题1、房地产开发企业获取建设项目用地主要的三种方式：①、②和③。出让、划拨、转让2、土地使用权转让的类型有①、②和③。出售、交换、赠与3、出让土地使用权的基本类型有①、②、③、④。协议、招标、挂牌、拍卖4、划拨土地使用权的主要步骤主要有①、②、审查、批准、登记发证。预审、申请二、简答题1、协议出让的基本特征是哪些？P97①非出场出让，没有竞争者；②政府对地价较易控制，灵活性大；③价格和使用范围受到限制。2、拍卖的特点有哪些？P103①拍卖必须有两个以上的买主；②拍卖必须有不断变动的价格；③拍卖必须有公开竞争的行为。3、挂牌出让的优势有哪些？P103①挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；②操作简便，便于展开；③有利于土地有形市场的形成和操作。三、名词解释1.土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。2.划拨土地使用权：通过行政划拨方式取得的土地使用权。3.土地使用权转让：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移到行为。四、论述题土地使用权出让与转让的区别？P108答：（1）在行为主体上；出让的主体是政府及土地管理部门，转让的主体是境内外任何经济实体及个人。（2）在法律关系上；出让形成的法律关系不平等，转让形成法律关系平等。（3）在在市场所处层次；出让属于一级市场行为，转让属于二级市场行为。（4）在年限上；出让年限按合同规定，不得超过国家规定，转让年限为合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。（5）在土地转移方式上；出让的方式包括协议、招标、挂牌、拍卖，转让的方式包括出售、交换、赠与等。第六章：一、填空题：1、房地产市场调研不仅是房地产开发商项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。2、房地产市场调研的方法有全面调查法、重点调查法和抽样调查法。3、房地产市场调研数据类型有数值型、序号型和文字型。4、房地产市场调研报告的内容有导言、正文、结尾和附件。二、名词解释：1、需求容量：是指有支付能力的市场需求容量。2、全面调查法：是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查三、简答，1、房地产市场调研的特点有哪些？答；①房地产调研专业性强。②房地产调研的针对性强。③房地产调研技术性强。2、房地产市场调研的原则有哪些？①真实性原则；②时效性原则；③全面性原则；④计划性原则。四、论述论述如何撰写房地产市场调研报告？1.以调研目的为核心原则2.前后逻辑合理原则3.层次鲜明性原则4.图文并茂原则报告主要内容导言：标题、前言正文：报告主体部分主要内容1.基本情况概述2.房地产市场环境状况3.房地产市场供给特征4.房地产市场需求特征5.房地产市场形势及发展趋势6.结论和建议结尾：总结和说明附件：图表和附录第七章一、填空题1、房地产项目风险分析方法有盈亏平衡分析、项目安全率、敏感性分析、概率分析。2、房地产可行性研究包括封面、摘要、目录、正文、附件、附图。二、名词解释1、财务净现值：指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。2、投资回收期：指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。3、盈亏平衡分析：又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。三、简答题1、房地产可行性研究的作用有哪些？（1）可行性研究是投资决策的重要依据；（2）可行性研究是项目审批的依据（3）可行性研究是项目资金筹措的依据（4）可行性研究是编制设计任务书的依据（5）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据2、房地产可行性研究的步骤是什么？（1）组织准备（2）资料收集及市场调查（3）开发方案的设计和评价（4）详细研究（5）编写研究报告书四、计算题1、盈亏平衡点和项目的安全性的分析计算：某开发项目预计平均售价5600元/m2，单位变动成本为2200元/m2，开发商开发固定成本为6800万元，开发项目土地面积10000m2，容积率为5，商品房得房率为80%，试计算盈亏平衡点销售量并分析项目的安全性。f10%10%~15%15%~25%25%~30%30%状况危险需要谨慎不很安全较安全安全答：Q*=6800万元/（5600元/m2-2200元/m2）=20000m2f=(10000*5*80%-20000)/40000*100%=50%说明该项目有足够的风险承受能力。2、财务净现值的计算（详见P137）3、投资收益率的计算4、静态投资回收期、动态投资回收期的计算第八章一、名词解释一、房地产融资（广义上）是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。二、银行贷款融资是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。三、股票融资房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。二、填空、1、房地产融资的主要方式____、______、_______、________。银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资。2、房地产股票发行价格有______、_______、________三种。平价发行、溢价发行、折价发行。3、房地产债券按发行主体分类可分为：______、金融债券_______、________等。政府债券，公司债券，国际债券。4、房地产信托的运营模式有____、____、______、_______、________。抵押贷款类信托、混合型信托、权益转让模式、股权投资类信托、股权证券化信托。5、我国房地产融资中的主要风险类型有：____、____、______道德和信用风险。政策风险、市场和经营风险、财务风险。6、房地产信托的特点是____。高风险追逐高回报。三、简答、一、房地产融资的特点。1）融资规模大2）偿还期较长3）资金缺乏流动性4）高风险、高收益二、房地产企业的一般性资金来源。1）企业自有资金2）政府财政资金3）银行贷款4）股票、债券、集资、租赁、5）商业信用等多种筹资方式6）其他资金来源三、房地产信托的运营模式、1）混合型信托2）权益转让模式3）股权证券化信托4）抵押贷款类信托5)股权投资类信托四、论述分析：一、不同融资方式的房地产融资成本比较1,自有资金的融资成本较低2，银行贷款融资，只需支付银行贷款利息，成本较低。3，销售回款的融资成本视不同情况有别。4，信托资金的融资成本较高。由于信托计划的结构较复杂，涉及单一信托及集合信托，因此组建信托的成本较高，即房地产企业付出的融资费用较高。5，股权融资的成本较多地受到利益分配的影响，房地产企业付出的融资成本可能不是较明显地表示为融资费用，而是在房地产企业的利润中剥离出一部分给予股权融资者。第九章一、名词解释1、因果分析图法：因果分析图又叫树枝图、鱼刺图或石川图，是用来查找质量问题可能产生在哪些环节的有效工具2、