房地产开发项目不确定性评价

实验课程名称：房地产开发项目不确定性评价实验报告1实验项目：房地产开发项目不确定性评价实验学时：8实验日期：2014年11月至2014年12月实验要求：解读徐州市2014-10号（新城区奥体中心以西三号地块）国有建设用地使用权出让公告、成交公告，科学合理预测各项开发成本，销售价格等对该开发项目进行不确定性评价。实验内容：房地产开发项目盈亏平衡分析、风险分析和敏感性评价一、成本分析：（盈亏平衡分析）（一）、直接费用1.1土地费用小计：31400万元1.2前期手续费小计：2500万元1.3勘察设计及前期工程1.3.1规划建设费：8304*0.5%=41.5万元1.3.2可行性研究：13000*0.1%=13万元1.3.3勘察测绘：8304*0.5%=41.5万元1.3.4设计费：8304*1.5%=124.56万元1.3.5三通一平工程：30万元小计：250万元1.4房屋开发费1.4.1建安工程费(本项目的土建成本按1200/平方米计算)：小计7.04*1200=8448万元1.4.2园林景观工程费（按100元/平方米计算）小计：704万元房屋开发合计：9152万元直接开发费合计：43302万元（二）、间接费2.1管理费用：39942*1%=399.42万元2.2销售费用：39942*1%=399.42万元2.3财务费用：贷款1500万元，利息150万元其他财务费用：150*10%=15万元2.4不可预见费：（39942+399.42+399.42）*3%=1222.23万元间接费合计：2186.07万元总投资合计：45488.07万元2（三）、税费销售额=14.08*6500=91520万元营业税：按销售额的5%计算，为91520*5%=4576万元城市建设维护税：按营业税的7%计算，为320.32万元教育费及附加：按营业税的3%计算，为137.28万元总成本合计：50521.67万元计算：销售面积盈亏平衡点：50521.67/6500=7.773万平方米本项目销售面积保本点为7.773万平方米，占计划总销售面积14.08万平方米的52.52%。销售价格盈亏平衡点：50521.67/12=4210.14元所以，本项目销售价格保本点为4210.14元。二、敏感性因素分析总投资：50521.67总成交额：6500*12=7800基准收益率：10%建设期：3年计算净现值NPV=-50521.67+（6500*12-2186.07）/1.1^3=643.8460销售价格：6500元经营成本：2186.07万元投资：48335.6万元由上表很明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目的敏感性比较大，因此，在对项目的价格策略的制定工作中，价格是项目最敏感因素。各变量变化幅度净现值分析净现值（万元）变化幅度（%）原基准方案643.8460销售价格10%876.3336.11-10%500.17-22.32经营成本10%523.87-18.63-10%822.2827.71项目投资10%795.4323.54-10%556.37-13.593三、风险分析（一）、房地产投资项目的风险分析房地产开发风险具有客观性、多样性、补偿性和可测性等特征。房地产投资风险的主要类型有以下几种：1.自然风险与意外风险，是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些损失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火灾风险、风暴风险、洪水风险、高温和低温风险等。2.财务风险，是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还未来到期债务的可能性。3.经营风险，是指由于房地产投资经营上得失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。主要包括经营不善、销售不力、管理水平低下等。4.市场风险，是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。主要包括材料价格上涨、材料供应紧张、销售价格定位不准以及房地产市场竞争激烈等。5.政策风险，是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。主要是指法律手续的变化，城市规划政策、企业政策和土地政策的变化。以上风险，很多都是投资者无法控制，但是投资者可以通过控制财务风险和经营风险，减少投资决策的失误，保证投资项目能够获得既定的收益。（二）、房地产开发项目风险管理风险管理是房地产企业的一项非常重要的业务管理活动，它具有专业性强、技术性强和横跨多领域、多部门的特点。通过有效的风险管理可以消除风险发生的隐患，减少风险损失的影响，为企业生产和获取最大利益提供保证。房地产风险识别的程序主要包括以下几个方面：一是风险的识别。指对风险发生的可能性进行判断，在这个过程中需要对可能发生的风险进行科学的归类，弄清各个因素之间的相互关系，寻求合适的方法来识别特定的风险。具体可以采用风险分析问询法、财务报表法、现场视察法等。二是风险的衡量。这个过程主要是对对上一个环节中识别出的风险进行定量描述，测算风险发生的概率，并据此分析风险发生的可能损失及对项目或整个的企业的影响。三是风险管理对策。在上面两个环节的基础上，针对识别和衡量的风险制定出相应的风险管理措施，以便尽最大努力降低风险发生的概率和可能带来的损失。四是风险管理的实施与评估。这是风险管理中的最后一个阶段，主要是根据风险管理的任务制定切实可行的风险管理计划，通过有效的指挥与协调，保证风险管理目标的实现。风险控制具体到风险的控制方式主要有回避风险、风险损失的减轻、风险转移及保险。4实验总结由于环境、条件以及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种想象成为不确定性。对房地产进行不确定性分析不仅可以帮助投资者做出正确的投资决策，还可以预测项目的抗风险的能力。房地产开发投资项目中主要的不确定性因素包括租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、建筑面积和资本化率等。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。房地产项目的不确定性分析主要包括临界点分析和敏感性分析。敏感性分析及作用敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润等。房地产投资项目的风险分析房地产开发风险具有客观性、多样性、补偿性和可测性等特征。房地产投资风险的主要类型有以下几种：1.自然风险与意外风险2.财务风险3.经营风险4.市场风险5.政策风险