房地产开发项目成本估算及现金流测算.

房地产开发项目成本估算及现金流测算一、房地产开发的定义二、房地产开发企业的分类三、房地产企业的运作模式四、房地产开发流程五、认识房地产企业的报表六、房地产开发项目成本估算七、房地产开发项目现金流测算八、房地产开发相关税务问题一、房地产开发的定义1、房地产开发的定义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。2、房地产开发贷款定义房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%，则视为住宅类项目；如住宅面积＜70%，则视为商业类项目。二、房地产开发企业的分类1、按资质分类按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：序号条件一级二级三级四级暂定1注册资本≥5000万元≥2000万元≥800万元≥100万元/2从事房地产开发经营年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年≥30万㎡近3年≥15万㎡近3年≥15万㎡//4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%/5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额≥15万㎡≥10万㎡///6……我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。二、房地产开发企业的分类（续）2、按股东类型分类①内资企业②外资企业外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。三、房地产企业的运作模式资金流入开发阶段资金流出自有资金股东借款银行借款股东借款预售款购房者首付款银行按揭贷款项目初期支付土地款项目建设期支付建设成本项目销售期偿还银行借款四、房地产开发流程项目立项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位申领建设工程规划许可证和施工许可证申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后产权登记手续申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同提交相关资料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作四、房地产开发流程（续）※申领项目选址意见书及项目立项批文申领项目立项批文时，需向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。项目评估的投资估算精度为±10%，可行性研究报告的批准，标志着项目立项阶段的完成。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和行政划拨。房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）1、国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让方式主要有3中，即协议、招标和拍卖，出让时具体采取哪种方式，由出让提地的情况和土地用途来确定。其中商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。此外，各地在具体执行过程中，又增加了挂牌出让这种方式。因此，国有土地使用权的出让方式，实际上是4中：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）1、国有土地使用权出让（续）1）协议出让——土地使用权的有意受让向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。该方式一般适用于以公益事业或福利事业为目的的出让，如微利商品房用地，国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非盈利性用地。2）招标出让——土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。3）拍卖出让——在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，支持人宣布低价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权最高者得到一定年限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段及利用上有较多灵活性的土地。4）挂牌出让——出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）2、国有土地使用权转让广义的国有土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括国有土地使用权的出让。狭义的国有土地使用权转让是指通过出让方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将国有土地使用权再转移的过程。国有土地使用权转让的方式有3种，即出售、交换和赠与。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）3、国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期使用。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(2)领有国有土地使用证；(3)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(4)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）土地出让金土地出让金(land-transferringfees)是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）土地出让金（续）1、已出让用地性质不变，在建设过程中因规划调整或登记确权时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符，如何调整土地出让金？根据《批转市国土房管局关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见（试行）的通知》（穗府[2005]36号），因规划调整或登记确权时各用途建筑面积与原合同各用途建筑面积不一致需调整土地出让金的，按原合同价格标准及规定进行调整。2、原住宅用途房屋经规划批准改为商业用途，如何计收土地出让金？答：住宅改商业用途，属于新用途基准地价高于原用途，按商业、住宅基准地价在剩余年限内的差价全额补交土地出让金。其补交出让金额视原住宅是否已办出让而有所不同。住宅未办出让，补交金额＝商业基准地价－住宅基准地价＋住宅土地有偿使用费；住宅已办出让，补交金额＝商业基准地价－住宅基准地价。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）土地出让金（续）实例：一德路未办理有偿手续某首层非私人住宅用房，建筑面积为100平方米，现使用十年了后转为商业用途，需补交多少土地出让金？《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内，经查，该地段商业基准地价5850元/平方米，商业路线价16193元/平方米。住宅基准地价2286元/平方米。住宅出让年限为70年，商业出让年限为40年，从出让起始时间算，住宅剩余使用年限为60年，商业剩余使用年限为30年，按一年期固定资产贷款利率r为6.12%，住宅年期修正系数为0.99，商业年期修正系数0.92。因原住宅用途未办出让手续，所以应追收住宅部分土地有偿使用费。补交土地出让金额为：=[（商业基准地价+商业路线价加价×18%）×商业年期修正系数-住宅基准地价×住宅年期修正系数]×住宅改商业建筑面积+住宅基准地价×30%×住宅建筑面积=[（5850+16193×18%）×0.92-2286×0.99]×100+2286×30%×100=648622元。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）契税土地交易主要包括新征耕地环节、土地出让环节、土地转让环节、土地使用环节，其中土地使用环节又分自用、出租、投资几部分。①新征耕地环节。②出让土地环节，包括土地出让契税和印花税。其中土地出让契税为在我国境内转移土地、房屋所属，承受的单位或个人缴纳。土地出让契税按成交金额的3%缴纳，不得因减免出让金而减免土地出让契税。印花税按土地使用证数目征收，每本贴花五元，而土地使用权出让合同按产权转移数据征收，按合同金额的万分之五缴纳。③土地转让环节。这个环节包括营业税，城建税、教育附加、地方教育附加，土地增值税，所得税，印花税，契税。其中营业税按转让土地使用权收取的全部价款和价外费用的5%缴纳。城建税、教育费附加和地方教育附加计税依据为营业税，城建税的税率为市区7%，县城和建制镇5%，其他1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加为2%。土地增值税分为四级，税率分别为30%，40%，50%和60%。契税按成交价格的3%缴纳。④土地使用环节。其中自用环节应缴的税为城镇土地使用税。出租环节应缴城镇土地使用税，营业税，城建税、教育费附加、地方教育附加。投资环节应缴营业税，土地增值税，企业所得税，契税和印花税。四、房地产开发流程（续）※申领建设用地规划许可证建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。建设用地规划许可证的作用：①确保土地利用符合城市规划；②维护建设单位按照规划使用土地的合法权益；③为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。下列情况必须申请建设用地规划许可证：①新建、迁建单位需要使用城市土地的；②原址扩建需要使用本